被质疑水土不服，成都班花折戟重庆楼市？

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1

 最具争议的开发商

重庆地产江湖水大鱼大，被称为中国地产第四城，长期都是全国供应、成交第一名。所以重庆向来不缺新手，每年都能看到几个新面孔。

其中不乏在外地做得风生水起、一战封神的开发商。

比如万华。

其实，万华来重庆时日已经不短了，从2017年入渝，到现在已经过去4年。

从去年8月万华官方首次发声（罗立平：重庆·麓悦江城，一个全新的开始），也已经过去近1年。

但跟其他一进重庆就大刀阔斧攻城略地的房企不同，万华的姿态异常低调， 以至于去年4月，梅姐专门写了一篇稿子进行分析：《成都班花来到重庆，是否重现水土不服？》

之所以会提出这样的质疑，有四个原因：

1. 重庆开发商极其硬核，这里聚集了全国房企20强，竞争激烈，哪怕万华有麓湖这样如雷贯耳的神盘在前，也未必能拿下重庆市场；

2. 虽然是兄弟城市，但重庆和成都市场差别很大，不仅房价有明显差距，供求关系也大不相同，成都的打法在重庆未必适用；

3. 万华擅长大盘营造，慢工出细活，但重庆这几年供地却越来越小，比如去年，宗均只有14万方左右，这对万华而言是个挑战；

4. 万华入渝后迟迟没有动作，也不免让人怀疑：究竟是对重庆市场太敬畏，还是没做好准备？

当时，梅姐的预测是：地价接近6000元，预计300万打不住，但万华在重庆知名度有限，而且重庆人的承受力摆在那里，如果不是超越重庆市场一流水准的产品，重庆人难以买单。

现在回过头来看梅姐当时的预测， 一语中的。

2

 真热销还是假套路？

事情要从万华麓悦江城的两次开盘说起。

入渝3年后，万华的首个项目麓悦江城，终于迎来了首次开盘。

惊艳是真的，极具设计感的外立面；童话故事里的蘑菇乐园；仿佛艺术品一样的公园会客厅，都让市场赞叹：不愧是万华！

但惊吓也是真的。

套均价格约400万，套内最高51925元/平米，最贵的房源甚至突破了1100万！

直逼两江四岸核心区的顶豪。

价格一出来，市场轰动了，网友直接被“炸懵”。

“距离解放碑直线20多公里，麓悦江城凭什么？”

当时，不少网友断言麓悦江城会“去化惨淡”。

“万华还是有点激进了，这价格在核心区都费劲。”

但，出乎意料的是，麓悦江城两次开盘，官宣数据竟然都很好。

第一次开盘是2020年11月24日，一共推出了125套房源，成交103套，去化率82%；

第二次开盘是今年5月底，一共推出了76套房源，认购了73套，去化率高达96%！

关键是套内5万多的房源竟然也成交了！

这个结果，明显打破了很多人的预期。

单价这么高的房子卖的这么快？

想不通。

于是质疑的声音铺天盖地，有“相关人士”透露，开盘当天确实人气爆满，但恰逢周末，很多人都是冲着蘑菇乐园去的，这才造成了项目销售火爆的假象。

“真实的去化还不到5成，与官宣的签约数据相差甚远。”

更有甚者，还有网友放出了重庆网上房地产的截图，力证麓悦江城热销有猫腻。

围观的吃瓜群众云里雾里，这一度成为重庆市场关注度最高的“罗生门”事情。

3

 热销真面目曝光

麓悦江城究竟卖得怎么样，眼见为实，速晨君必须得亲自去现场看一下。

前段时间，速晨君顶着大太阳从幸福广场坐轻轨一路摇到了麓悦江城，到公园会客厅的时候，大概是下午3点左右，里面只有零星2~3组客户。

前台登记完，很快就有置业顾问站在沙盘前等着我了。

速晨君假装兴趣满满：“现在在售的还有哪些？”

置业顾问直截了当，“之前推的已经卖完了，9月应该会新开盘，可以先了解下。”

“一套都没有了？”

“是的，我们卖得很好，开盘当天就卖的差不多了。”

她强调，5月底开盘有几个全款客户都没买到，摇号太晚，进去的时候房源已经没剩几套了。

看来官方的说法还很一致。

样板房里，一家5口正在看房，看得出他们对房子兴趣很高，一直在讨论买房以后怎么分配。

速晨君趁机上去闲聊了几句。

据他们说，这已经是第三次过来了。

第一次来是6月底，当时就已经没有房源了，期间也去北区其他地方看过房子，兜兜转转又回来了。

“今天主要是带父母和娃过来看一下，然后就等开盘了。”

这样看来，麓悦江城前两期应该确实已经清盘了？

毕竟，谁也不会把上门的客户往外赶。

4

 真相只有一个

但为了保险起见，从售房部回来后，速晨君还是通过重庆网上房地产，查了下麓悦江城的网签情况。

数据显示，目前麓悦江城只有规划6号楼、7号楼、2号楼和9号楼有少量的可售房源，加起来仅有6套。

排除极个别网签不积极的客户，基本可以认定为已售罄。

但问题又来了，现在距离去年11月开盘已经过去大半年，距离5月底那一次开盘也已经过去2个月了，究竟是开盘热销，还是慢慢去化？

去年12月，麓悦江城开盘一个月左右，有网友曾经公示过重庆网上房地产的数据，成交大概在100套左右，跟官方公布数据基本吻合。

今年5月的开盘数据，现在网上房地产已经查不到了。

但速晨君通过铭腾机构，查到了当时的签约数据：5月22日~5月31日，麓悦江城成交了75套，比官方对外宣传的73套还多了两套。

 

数据不会骗人。

看来，麓悦江城确实是凭本事热销。

5

 能否延续？

速晨君了解到，9月，麓悦江城即将进行第三次加推。

跟前两次加推的产品相比，这次加推的产品位置更核心。

为什么这么说？

麓溪半岛作为麓悦江城首期项目，位于整个麓悦江城的心脏位置，而第三批次产品，就位于这片心脏的中心位。

 

麓溪半岛依山就势，三批次产品位于半山之巅，兼得东侧的飞鸟集和西侧的后河景观带，视野绝佳。

不仅如此，麓溪半岛原是后河环绕而成的半岛山林，设计之初，设计师利用原始地形，构建了一个近40亩的立体中庭十字景观带——飞鸟集，拥有峡谷、山峰、平原、山涧等近20种空间体验。

中轴是一个以亲子活动、社群功能为主的全龄生活中心，据说，比蘑菇乐园更有趣，更惊艳。

东谷晨雾岭、西谷溪叠谷、南谷树语坡，北谷微光径，四个方向，一个中心，没有一个景观节点是相同的。

每个场景，都能给身处其中的人，带来不同的景观体验。

三批次产品，正位于飞鸟集的核心位置，不只是多了一面景观，更是将生活的可能无限放大……

此外，三批次产品还靠近麓悦江城顶级战略组团豪宅黑系产品。

不知道黑系的，可以参考成都麓湖的黑珍珠和黑钰岛，顶级临湖独栋别墅，整个麓湖生态城最经典的作品。

与这样的高阶产品毗邻，未来的社区生活可想而知。

第三批次产品能否延续开盘热销，还是个未知。

但不管怎么说，万华用前两次热销已经证明了：

超越重庆市场一流水准的产品，重庆人确实会买单，无关价格。