赔掉1500万的房，负债600万！他经营贷买房，亏惨了
昨天，二娃不是写了一篇文章：珠江新城炒家，危险！这样买房，是赌命！让人倒吸一口凉气！最近深圳也有一位“冤大头”，2020年听信深房理，在南山区，高评高贷投资一套1500多万的房。房子DY贷1600万，信用卡、网贷等综合起来150万+。而房子挂牌价跌到1200万。即使卖掉，也要赔上房子，亏掉上百万利息，还得负债600万！能贷大几百万的兄弟们是年薪多少？年薪百万到手每月五六万，还完房贷还有钱生活吗？广州人均收入那么高了吗？唉，外行人看热闹，内行人看门道，这里面可太多猫腻了，且听房产君细细道来。不止是深圳，你会发现，广州其实也有不少改善甚至豪宅盘，也能做到0首付。天河公园的理想蓝堡花园，目前均价在8-10万/平。最近有一套约82平笋盘，挂牌价618万，市场同户型挂牌价850万。拿这套房子举例，银行给你评估到850万，贷款7成就是595万。但房子实际成交价嘛，只要618万。相当于首付只要给23万，评估再做高一点，基本不用花啥钱就能上车。天河北西雅苑一套约109平笋盘，售价652万，评估价接近800万，贷款可以做到627万，同样接近0首付了。这都是高评高贷最基本的操作，如果做长期按揭，最多就是月供压力剧增。但是，总有一些胆肥的炒房客，迷信深房理的套路，疯狂上杠杆，玩经营贷，“空手套白狼”，最终走向深渊。了解过经营贷的朋友应该知道，经营贷是个短期贷款，一般为期3-5年，先息后本。具体可以查看我们之前的文章：三年前JYD买房的炒房客，危！我们拿深圳那位炒家举例（房子1500万，DY贷1600万）：2）此时房子已经到炒家手上，再抵押给银行，申请经营贷，通过高评高贷，套出1600万。3）其中1500万还给金融公司，剩余资金支付垫资利息、中介费等，变相实现“0首付”。按照这个模式，房子再贵，只要胆子够大，就能做到零首付。过程看似不复杂，但其实埋着一颗巨大的“雷”。经营贷本质就是赌博，短期内赌房价上涨。如果3年房价不涨反跌，到了归本的期限，房子价值暴跌，就会资不抵债。你看，3年下来，那位深圳炒家，已经还了142万利息（按3.5%经营贷利率算，抵押贷1600万，月供大概为4.58万（仅还利息））。但此时房子已经跌到1200万，而他本身还有150万+的其他债务。这就是为什么，即使卖掉房子，也还会负债600万。所以很多人申请续贷，重复上述“1）和2）”的操作，但此时银行评估价可能已经下调到1200万，这时又会有400万资金缺口。一位粉丝分享了身边的案例，几个认识的朋友，十年前参加某机构，高评高贷买房，最后反被套牢破产，从此下落不明。看到这里，你又要问了，为什么市场很多房子，能做高评估价？什么样的房子能超贷？答案是蟹货，要么是低楼层，要么是北向差一点的房子。因为呢，银行一般按照小区市场均价来评估。而蟹货的成交价，通常比市场均价低得多。所以你能看到，理想蓝堡花园，均价在8-10万/平。约82平北向房子市场价618万，却能评估到800万+。不过，能高评高贷的不一定是笋盘，还可能是难卖的蟹货。蟹货抗跌性和流动性都比较差，未来评估价也是最容易下跌的。最后，还有一个关键的问题，高杠杆零首付，这些买家的资信是怎么通过银行审批？说实话，能负担起4-5万月供的买家，绝非普通工薪族。在融资方面，他们有更多的人脉和民间渠道。一位20年贷款的从业人员透露，评估公司是真的良莠不齐，估价虚高也是正常的，但银行真的敢这样做?一般半年内的房产都是按成交价评估，超过半年的房产，按评估公司与近期成交价孰低原则，银行的风管可以很严厉的。而且经营贷需要正常经营的企业做借款主体，或有支撑经营真实性的个体流水则可个人做主体。银行对贷款真实性和第一还款来源(实际经营回款能力)比较重视，抵押物只是第二还款来源。所以0首付通过正规银行途径比较难实施，民间融资可能性比较大。还有一位圈内人士告诉我，“银行没业务的时候，审批门槛极低，我甚至见过银行主动鼓励我做经营贷的。当然，是小银行啦。”其实，前两年楼市火爆，广州热门区域如金融城、珠江新城，也有不少经营贷买家。“身边很多拿四五百万的客户，想买2500万的房子。风险很大，有的根本评估不到那个价。年初被忽悠砸锅卖铁买了珠江新城，有业主都快断供了。”就拿中海花城湾约90平户型来说，放盘价1700多万。实际上，很多银行只能评估1400-1500万左右。同样是炒房客重仓的兰亭盛荟，放盘量约200套，很多投资客套现离场。一套约100平的房子，今年6月评估价有900万，单价9万+/平，现在已经降到8万/平。2）2020-2021年的经营贷买家，还款高峰期在2023年-2025年房贷断供，最终只能搬上法拍市场，所以大家能看到，今年法拍房数量暴增！2023年前三季度，全国法拍房挂拍总量高达58.4万套，同比去年暴涨32%，近一半为住宅。其中，广州的法拍住宅挂牌量达3799套，同比去年多出311套。有中介透露，这几年房价横盘，广州有客户，房子评估800万，做经营贷欠银行560万。疫情的时候客户资金紧张，想卖掉房产，有人出价800，客户觉得还了这么多年利息，价格给太低没卖。2022年，客户主动降价至750万，今年再降到700万，依然没能成交！现在客户失联，法拍560万起拍，一拍流拍，在等二拍。只能用一个“惨”字形容！所以，0首付、高杠杆买房，真的要万分谨慎！
一来，0首付，就是将首付资金摊到月供里，月供压力会剧增！这年头，不要过分高估自己的还款能力，裁员失业、生意失败的案例比比皆是，掂量一下自己的工资和存款，量力而行。二来，经营贷高杠杆上车，房价一跌就成了负资产，人财两空，还要背上巨额债务，成为失信人，才是最可怕的。当然，经营贷也并不是一无是处，关键看你怎么用，实力够不够。相比首套4.1%房贷（贷款30年等额本息），200w的贷款，经营贷（贷款3年）利息总额能节省138万。其二，经营贷先息后本。如果贷款3年，那么这3年都是还利息（正常房贷需要还本金+利息），最后一次性还本金。月供压力小一点，给买家资金周转的时间。最后，你有什么想法呢？你身边有高杠杆买房暴雷的案例吗，评论区聊聊吧！好了，想了解广州哪个板块、哪个楼盘入股不亏吗？扫码添加@梅道理一对一咨询，为你的买房之路保驾护航～
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