“烂尾楼之都”南阳敲响了警钟，避免烂尾风险，要掌握这个秘籍

南阳“烂尾楼”的问题再次引起业内关注。就连房管中心1132名干部和职工的团购房都烂尾了，可见烂尾楼处理的难度远远比想象的困难。这一切，可能是预售制度造成的。试想，如果房子都搞现售，老百姓看到交付的房子长什么样子，才决定买不买，肯定不会有烂尾的风险了。

预售制度下，大家去买房，都是看着沙盘、规划图、样板房来买的。其实沙盘也好、规划图也好、样板房也好、园林景观、室内外设计，到处都是坑、到处都是陷阱。大家可以百度一下这些关键词，就知道了。其实也很好理解，开发商卖房时，一定会把房子的设计、环境、装修、社区等等，说的天花乱坠。把八字没一撇的规划、传言的利好（教育、医疗）都说成有的。

预售制度，说白了，就是开发商最大的融资渠道。房子建到2/3（高层），还没封顶、内部工程还未开展，就着急着卖了。因为，只有先把房子卖了，才有钱继续建下去。这部分预收款（定金 按揭）占到开发商资金来源的一半，也是最大头的资金来源。

所以，当房子卖了，开发商依然没钱把项目建完，自然也就烂尾了。所以，预售制度最大的风险，就是开发商“以小博大”、导致烂尾的风险。即便没有烂尾，但很多地方的商品房项目无证施工、无证销售、虚假宣传、捂盘惜售等大量存在，也与预售制度有关系，预售取消了，就没这些乱象了。

当然，预售制度取消了，房子的成本增加了，房价也会高了，有利有弊。其实，执行的好的话，预售可能是个好制度。因为，我国对于商品房预售有严格的制度规定：

一是预售获批有“三个条件”，即缴清土地出让金、取得规划许可证、 投入资金达到总投资的25%；

二是预售有“受理-审核-许可-公示”的全套透明化流程；

三是各地普遍有预售资金监管制度，即首付款、按揭贷款严格按照工程形象进度支付。

此外，我国还有严格的竣工交付验收程序。从监管上看，我国预售门槛比英美日要高，因此根源不在预售本身，而在于监管执行上。

首先，基于低层、高层、中高层不同形象进度要求的预售审批是否严格；

其次，项目资本金是否实缴到位、是否属于自有资金；

再次，“先证后售”（即先审批规划许可，后审批预售）的程序是否严格遵守；

最后，预售资金（首付款及按揭贷款）是否严格按照工程进度拨付。对出现的延期交付、质量问题，完全可以像台湾、新加坡一样，留部分预售资金到交付后再拨给开发商来解决

当预售房的开发商破产，业主怎么去维权？笔者认为，首先，在买房的时候，要在现场好好看，开发商几个证书有没有拿到，比如《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，特别是最后一个证书。另外，这些证书在住建局的网上也能看得到。

其次，所有业主都要抱团、建群，然后看看缺哪一个证书，这都是地方监管的责任，如果“五证一书”缺的情况下，开发商依然买房，要抓住监管失职这个理由不放，到相关部门去维权。

最后，要与相关部门协商，可否揪住开发商，能把关键的证书补上，大家共渡难关（开发商可能也比较艰难）。另外，能自救的就自救。比如，购房时一部分人只交了30%-40%的首付，剩余房款大家拿出来，找施工方，通水通电通气，接好排污排水装置等，实现部分楼栋自救。

其实，防止烂尾损害老百姓利益，最好的防范手段，就是把风险排查做在前面，从源头上杜绝这个糟心的事情发生。因为，一旦烂尾了，处理起来很麻烦的，往往老百姓损失的概率非常大。即便最后有人接盘了，建好了，大家住进去了，但整个过程非常煎熬。

怎么预防呢？掌握几个“千万不要”，千万不要听信证书很快就能办下来，千万不要贪图小便宜，觉得这个没证的房子便宜。关键一点，就看有没有预售证，如果没有，千万别买，这一点就足够避免陷阱了。