本着还没有生过人、不足以谈人生的基本态度，高举「我还是个孩纸啊」伟大旗帜，董小姐一直对学区房无感，觉得跟自己没有半毛钱关系。
直到忽然有很多同学前来咨询这个问题。
董小姐素有包打听之名，绝不能在同学面前失分。
想起小时候，到了上幼儿园的年纪，我被送去好几家幼儿园轮番尝试，最后，爸妈还是挑了一个需要交赞助费的。
所谓赞助费，其实也是在有限的入学名额下，用金钱来争取优质教育资源，跟如今的学区房区别不大。
多年过去，当下学区房的火爆和当年小董小姐的状况相比相差无几。
天下父母心，果然都是代代相传。
既然同学们都来问，董小姐就开始思考以下几个问题：
1、学区房为什么能一直火爆？
2、帝都学区房近年政策调整的逻辑。
3、现在，该不该继续入手？
4、已经买了的，你买的值吗？
5、学区房的神话坍塌日是什么时间？
........
以学区房现象最为显赫的北京为例，董小姐来聊聊这些问题的答案。很多答案其实是全国通用的。
下面的这些观点写出来，视觉上会比较残酷辛辣。如果你觉得太刺激，嗯，欢迎拍砖。
一、学区房存在的根源。
很多人对这个问题的答案是，顶级资源极度稀缺。怎么说呢，这个答案不能说你错，只能说明你太懒。
因为，它根本没有说到痛处，只触及皮毛。
学区房之所以长期存在，背后其实有一套隐形的政经逻辑，它与政府对泛公务员体系的福利补偿有密切关系，是这个特殊群体隐形福利的核心组成部分之一。
这一点，尤其在北方城市，特别突出。
众所周知，几乎在很多城市，公务员与事业单位人员的单位、公房、社区大多都在老城区。而公务员群体整体收入不高，与外界相比，经济压力较大，在过去这么多年全民经商、收入大提升的背景下，学区房作为一种特殊的福利，能够确保一批低薪酬的精英人才留在体制内。
这是早期公务员体系的一个强力保障。不信你问问你身边的公务员朋友，他们工资收入很低，经常抱怨，但却依然愿意待在体制内，兢兢业业为人民服务。
比如，帝都的西城、东城区，一直是中央与北京各级政府机构的聚集地，公务员群体众多，这两个城区同时也是北京目前最热门的学区。
除了北京，北方的省会城市大部分也都是这个模式。
然而，在南方珠三角与长三角，虽然也有学区房，但学区房的地位却远远没有帝都强大，对公务员的福利补偿因素也较弱一些。
原因是什么？在南方，当地政府更多选择了半市场化的办学模式。有公立、私立，也有中外合办的学校，很多家庭为子女求学，可以直接选择私立牛校。
选择面广了，就不必吊在学区房一棵树上。
你一定会说，北京也有私立学校呀。是的，没错，可是帝都的国际学校入学资格更严格，在父母国籍等基本门槛上还没有放开。而且与广深、上海相比，帝都的国际、私立学校数量也少了很多。
在广州和上海，最好的学校都是私立的。在北京，最牛的却是公立学校。前者通过价格给每个好学校的资源进行准确的定价，可以用价格来撬开入学的大门。但是，后者却是公共教育资源，它的分配，不可能价高者得，不可能直接货币化体现，否则，就会引起全社会的公平公正问题，撼动国本。
然而，优秀的公立学校资源，众人哄抢，它的价值一定要有一个折射的方式。既然直接标价此路不通，那么就间接兑现到周边的房子上吧，是为学区房。
这样一比较，便不难理解为什么一说到学区房，北京的家长们总是有源源不断的热情。
很多人宁愿花巨款买老破小学区房，让孩子去上公立，而不是私立。相对于购买学区房付出的成本，这笔钱可是比私立学校的学费贵多了。
一个朋友对董小姐说，买了学区房，也是一箭双雕。她的观点是，不仅能上学，以后房子还能升值呢。
她的baby今年刚刚两岁，就不得不提前考虑了。我知道这种想法非常普遍，实际还是对学区房价值的一种自信。
这个判断未来还站得住脚吗？过一会儿我再来分析。
二、不差钱背后的财税体制
大家都知道，北京作为政治首都，它有着极强的权本位导向。而这个导向，更加确立了公立学校难以撼动的地位。
但是，很少人知道，这一切的背后还是由财政体制决定的。
北京之所以公立学校更牛，而不是私立，本质是因为享受了全国的财政优势，它的地位要靠财政体制来加持。
作为首都，北京大量的中学和大学都能拿到来自中央的财政补贴，光这些资金，就足以让它们在学校竞赛中保持巨大的优势。
这样一来，北京市的本地财政投资就可以集中到本地的中小学身上，教育口径的财政支出非常充足，预算满满，这就在现实中，导致一般的私立学校很难与之竞争。
在目前的政策语境下，北京市甚至也有一条不成文的规矩，政策上不允许不鼓励私立学校轻易挖公办学校的老师，预算的充足，也让老师们的福利相对不错，北京公办学校的编制目前依然非常值钱。
相比之下，广深与上海的财政包袱要比北京大得多，在教育领域，放开私立办学的限制，最初更像是不得已而为之。不过这个政策，正好打开了市场化竞争的大门，随着学校间竞争的加剧，私立学校去公立学校挖走好老师，也不再是一条禁忌。
我们拿这个现象去看一些财政压力大的中小城市，都是同样的场景：最好的中小学都是私立的，民间资本大量投入，创造出一个开放的市场格局。
通俗点说，教育是否强大， 其实就是一个城市在投入教育这个问题上，公家到底是有钱，还是没钱，投入的额度能到多少，如果额度有限，让市场资金进入，学校就会呈现更好的面貌。
董小姐平时观察房地产行业比较多，很少看到有开发商在北京做私立教育业务做得很好的。按理说，开发商有钱有情怀有诉求，教育是很多开发商愿意投入的新业务，有助于他们卖房，但是，真正能够打出教育业务招牌的地产公司，大多都不在北京。
这个北京现象非常有意思，很值得玩味。
在北京做房地产项目，主打学区房的开发商，哪家不是和公立学校合作的呢？
总而言之，私营教育是块很有想象力的业务，只可惜，北京还没有它深耕播种的土壤。北京采取了一些保护性措施，限制了国际学校和私立学校的发展。它的根源还是在于，不差钱。再加上权本位的城市气质，优先保证泛公务员群体的隐形福利，北京的公立学校价值一飞冲天，学区房横空出世。
相对而言，在深圳办私立学校相对容易，在上海虽有难度，但是找找国企合作也能操作下去。然而在帝都，种种限制之下，开发商想要突破，十分不容易。
三、学区房是一种GDP道具
我们的政府很善于学习，也非常擅长捕捉城市发展过程中的每一个推动力量。
对一个城市来说，学区房还起到了帮助新城建设融资的作用。开发商 学区，成为这些年各地新城建设的主要抓手。这是学区房得到垄断性政策支持的又一个强大理由。
摊开地图看一看，全国各地主要的城市化发展模式，基本上都是一个模式：跳出老城去造新城，通过土地整理，发展房地产，来给新城发展融资。
为了让这个模式继续下去，就必须让人们去郊区新区买房，而为了让更多人去买郊区房，就必须提供学区房这个特殊的公共产品。
过去很多年，学区房在北京的火爆，带动了相当一批郊区新盘的开发，而新盘的火爆旺销，也会最终拉升一个区域的人气与开发强度。
说到底，名校的光环太耀眼，当你笃信一样东西，你会不自觉跟随它的脚步。
我们应该感谢自己，我们也应该致敬自己，也许恰恰是我们不经意间的一个心理，成就了一个城市扩张的半径。
四、学区房的不确定性。
最近，一些城市纷纷亮起学区房变化的信号灯。在北京，多校划片范围扩大，电脑派位，政策用药的目的之一，便是遏制被炒得过高的学区房。
随着一些城市边界被确定，郊区化放缓，新增用地指标在变少。对一个城市来说，土地财政的增量边际效应也越来越小。老城区不断拉高价格的学区房，并不能提升政府与学校的收益，这笔钱只是被学区房的业主赚走了而已。
政府不仅拿不到钱，没有好处可拿，还必须承受随之而来的舆情沸腾与公平拷问。
另外，学区房的另一个罪证开始出现。在一些急需旧城改造的城市，学区房的存在也直接增加了改造的成本。
城市更新的目的本来就是盘活低效空间，提升城市活力和产出。学区房对业主而言固然是一个高产出的资产，但对整个城市来说并非如此——一个学校周边的地下室或走道，对这个城市而言，能有什么产出价值呢？
深圳就是因为学区概念有限，因此城市旧改推进较快；上海的学区意识没有北京那么强烈，做城市更新、旧城改造，虽然也遇到很多阻力，但是，更多阻力是拆迁补偿问题，而非直接来自学区。
一个有强悍学区房概念的城市，想要做城市更新，要么拆不动，要么就是付出高昂的成本。
这便带来了一个关键的问题：对决定着学区房估值命运的政府而言，维持学区房高价与现有话语权体制的好处与动力正在急剧变少。
我想，以上这些可能才是学区房的信号灯开始变化的最主要原因。
理解了这一点，你才会对学区房的未来发展有更远的预期。
很多人在北京学区房政策变化的时候，仍然坚定的站在原来的立场。早年没有政策信号时，投资者众，大家都觉得安全稳妥；当调整动作出来，又有很多人冷嘲热讽，说力度不大，自我安慰可以继续买。
然而，这件事的关键，并不在于政策调整的力度，而在于信号灯终于开始变化了。
董小姐相信，学区房的去学区化进程已经开启。北京最近的试点是一个起步。在这个过程中，北京的学区房改革一定会面临很多既得利益者的挑战，比如公务员，比如刚刚买了学区房的老百姓。但是，相对于政府想要达成的更远大的公平目标而言，相对于站在学区房外的人群而言，这些人永远在数量上不占优。
历史会告诉我们事物发展的规律。对于中国房地产市场的发展，许多人最初同样从不相信到不得不信。
1995年，一些城市开始试点停止福利分房，1998年拉动内需，启动中国房地产市场，2002年按揭贷款制度出台，引爆行业，不过短短数年时间。
身处其中的人恍如大梦一场，你不相信的事，其实已经在按照你自己的节奏在走。
大门从来都是先打开一个缝，然后才被推开。一旦趋势确立，就是自我加速的过程，难的是趋势确立前的博弈。
当然，一切还没有那么快。
有大神建议董小姐目前不要碰学区房。「除非你有孩子，而且孩子真的明年就要上学，那你就赶紧买。」
我们可以猜想，未来北京会不会鼓励引入社会力量办学，开始摇号，淡化学区概念，在私立学校中，限制发展营利性，鼓励发展非营利性学校等等。其实，在一些区域，已经出现了入学摇号的苗头。
这是一个探索的过程，它好过一成不变。它是对市场上那些价格令人咋舌的学区房崇拜，最有力量的反击。
这是一场战争，而我们每个人都将是受益者。
五、现在买学区房到底有没有用？
对家长们来说，这种学区房战争可能也意味着，孩子入学面临极大的不确定性。
谈到好学校，第一个从董小姐脑袋里冒出来的名词是好老师。在过去很长一段时间里，我都认为，优秀的老师才是一个名校的核心资源。
最近才发现，其实这是一个偏见。
人们很容易忽略一个最显而易见的事实，那就是，相比好老师，好学生更加重要。优秀的学生苗子才是一个名校的核心竞争力。
接下来，董小姐要说一个比较挑战人的想法。
先小小歪个楼。其实，在我的中学时代，就被我爸灌输过以下观点。董小姐的爸爸一直都比较犀利。
董小姐中考的那天中午，爸爸来接我，很多考生正从学校大门涌出来，我爸就说，这些孩子有很多都是考不上的。很多孩子从生下来就注定了未来能走多远了。这就是现实。
学区房走到这个层面，同样是一种心理安慰。你的孩子行，去哪个学校都会行。反之亦然。
你也许会说，买学区房，就是买一种心理安慰。我知道孩子不是天才，甚至可能资质一般，但是作为父母，我只是想尽可能给TA提供更好一点的教育罢了。这有什么错呢？
这当然没什么错，这还很可贵。我们都是在不断成长中才知道自己不是天才，才接受自己的平凡，但是我们都有对孩子最美好的愿景。
这就回到一个有关初心的问题，买学区房的真实作用到底在哪里？如果家庭财力有限，要做诸多权衡，倾全家之力去为高价学区房买单，真的值得吗？真的能为孩子买到一个高精尖的入学保证吗？
在中考之前，到底有没有绝对公平的入学方式？学区房本质还是按财富多寡去占用教育资源的优劣，这个存在合理吗？
你什么时候愿意接受你的孩子不过是一个最最平凡的人？甚至，不是太符合世俗认为的优秀标准？
董小姐和很多朋友讨论过这个问题。有人反问我，你知不知道很多人大附中的同学，最后还是没有考上好大学？
关于这几个人心测试，一勺言此前有一篇很得罪人的文章，分析了近十种心理，答案都在里面了。详见致学区房 | 一个昂贵的心理疾病，整座城市都在为你买单。
六、最好的建议：跟着生源走
上面这些问题，其实很难有标准答案。
董小姐也无意于干预每个人的个人选择。但是，我确实相信，那些名校之所以能成为名校，它与优质生源密切相关。
地球人都知道，北京西城区的名校很多。但把时间回溯到上世纪90年代中期，那时成就这批名校的最早一批人，其实不是别人，是学生家长自己。
1997年以前，北京城市范围并不大，大量大学生毕业还是分配制度，很多人被分配到东西城的国家机关及央企总部，这批高素质人才就在海淀朝阳等附近地区买房。十几年后，他们的孩子成长起来，成为支撑东西城好学校的重要生源。2002年后，北京加速膨胀，大批大学生来京落户、买房，主要也是去到同一片区域。
人才、精英的示范效应继续放大，当时这一批批的精英在哪里落户工作，哪里便大概率是今日学区房的高地。
有朋友告诉董小姐，这几年，东城的高素质人才落地明显衰落，这是学校质量将开始衰落的一个潜在的信号。
所以，董小姐的建议是，与其看学区，不如看一个城市什么样的产业在兴起，那批高学历高素质的人才在哪里。高学历中产集聚区的孩子，自然能让旁边的学校变成名校。用不了几年，新的学区热点也就诞生了。
如此推理，未来在北京，西城绝不会是唯一的学区高地。毕竟，我们能够看到，已经有越来越多的精英人士在往市区外围走。
再过几年，郊区的学校升学率会逐步提升，这符合十年来城市高素养人才的购房逻辑。
在拼抢学区房上，很多青年科研工作者，砸锅卖铁，也拼不过山西煤老板，只能退而求其次。但是，他们的孩子，在概率上会有更多的优秀可能。他们的聚集区，也更有可能产生一个好学校。
这不仅仅是基因决定论的问题，还有这些父母自己对孩子的教育投入。他们不同于那些只是把教育任务推给学校，而自己忙于赚钱、疏于教育的家长，他们才是更合格的园丁。
当然，财力并非不重要。少量天才可以单兵突破。但是未来，能够冲出独木桥的学生，更大概率是自身天赋好，而家庭条件也不差，有相对投入的条件，二者缺一不可。
欧美在这方面已经给我们提供了先例的参考。
欧美一直是用软刀子来完成学生淘汰的。
很多欧美知名大学，不允许学生打工。而课业压力又很大，大量阅读材料，论文是家常便饭。低收入家庭的孩子，政府虽有补贴政策资助你上大学，可是如果智商不够，能力不足，基本无法读完，一部分这样的孩子便会自己退学。
很多欧美大学的申请条件中还会包含音乐才能，比如要求孩子作曲，这种素质教育的门槛会筛掉部分低收入家庭。持续的音乐教育是很昂贵的，在概率上，中产阶级的孩子更容易拿到通往名校的门票。
两相结合，能在欧美知名大学活下来的本国人大多都是精英，从小就拼命学习，且智商较高，比你聪明又比你勤奋，死读书的人基本无法进入好大学。
再看回北京。
董小姐相信很多名校，未来必然会继续采取异地开分校的模式，一方面还是要照顾老学区，另一方面要花力气去抢好生源，多点布局，跟着好生源走，或者增加面试的比重。
毕竟，如果连续几年一个学校的升学率上不去，名校的金字招牌也就基本没落了。这个恶循环一旦启动，名校的声誉可以在数年之间坍塌，想一想，名校自己的压力也是很大的。
说了这么多，教育的问题还是过于复杂，不是单一分析可以透彻解读。董小姐这里讨论的更多是概率问题，很多不能以绝对化标准来看。
有不成熟之处，欢迎大家来指正。
也希望你能在留言区告诉董小姐，你对学区房的看法。
最后，董小姐还是忍不住再熬一小碗鸡汤来结束今天的文章。
在对待孩子的问题上，还是一切随缘，顺其自然最好。以不变应万变，机关算尽不如顺水行舟，不求完满，但求知足。
套用我爸过去常念叨我的话，别费心做那第一名，做个中上等就好。
嗯，中上等万岁。
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