三波新政之后，东莞楼市走向何方？

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前两天，东莞又是在凌晨出调整限购区域政策，将限购区域调整的只剩了

莞城、东城、南城、万江、松山湖。

除了心尖尖的区域，其余全放开。

很多大湾区的自媒体都争先第一时间发表看法，我们没跟。

一是当天冒着雨出去调研了。二是没跟的必要。

这个限购区域调整的政策，其实早在6月中下旬的时候都在东莞行业内传开了。

当时只是传闻，说是东莞要效仿佛山，进行限购区域调整，具体的调整区域没说。

果然，刚进7月住建局就官宣正式实施。

东莞出台这样的政策没什么可奇怪的。

东莞的地方政府是个很注重实际效用的政府。今年上半年东莞的市场不太乐观。

一手房1-5月月均成交仅1709套，二手房1-5月月均成交843套。

以上数据来源于中原地产

这是4月和5月出台政策之后，市场在4-5月回暖，扳回了一些。只看1-3月，数据更差。

楼市行情，直接影响的是土拍市场。

东莞今年第一轮集中土拍惨淡收场，原本8宗住宅用地，6宗提前终止。

所以第二轮土拍时，东莞政府很快调整了政策，掏出心尖尖的地块，降低土拍的门槛。

南城、万江、松山湖、大朗、大岭山、虎门，8宗地全分布在炙手可热的城区、松山湖及周边、经济强区。

如此的诚心，如此的给力，所以东莞第二次土拍，有了个满意的结局。

当然，以后的卖地，光卖好位置肯定是无法持续的。那些资质平平的地块，关注度不算高的外围的土地也得想办法卖出去。

所以，东莞政府就出台了限购区域调整的政策。救外围区域，稳整体市场。

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明白政府出台政策的用意，才能去预测行情的走势。

东莞的新政对于以后的行情，大概率会有以下影响——

1.不存在普涨，镇街分化越来越严重。

东莞现在整体均价3万，价格不算便宜，要继续拉行情，需要极大的外来需求涌入。

因为东莞本地的购买力支撑不住。

东莞楼市，最大的外力是深圳的购房客。深圳楼市的持续低迷，市场预期不好，无法激起深圳客的购买欲外溢。

所以，东莞不会有普涨，此轮行情，只会推动南城、东城、松山湖及周边、虎门长安的行情。

使得这些区域房价与其他区域拉开更大差距。

2.东莞的这轮行情不会短期爆发，最多存在慢牛趋势。

佛山一松到底的政策效果，已经验证过了一遍。

短期内，整体成交量涨了，千灯湖二手房、千灯湖北延片区少部分一二手房房价上涨了。

东莞的行情，也会按照佛山的重新再走一遍。短时间内，不会出现行情的爆发，最多走出慢牛的趋势。

毕竟，经济形势不好。毕竟，市场预期依然跟不上去。

当大环境如一滩死水之时，东莞不可能出现烈火烹油。

3.东莞政策，抢夺市场有限的资金，短期利空佛山、珠海、惠州和中山。

大湾区楼市的资金是有限的，肉少狼多，各个成市，谁先吃到嘴里算谁的。

楼市对资金的吸取力是分等级的。

在资金吸取力上，东莞是除了深圳、广州之外最强势的城市。

现在它火力全开，之前可能流入佛山、珠海、惠州和中山的资金就会被它截流。

东莞的楼市新政，短时间内，利空佛山、珠海、惠州和中山。

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现在看，是不是进东莞的时机？

是，从4月份开始，就已经是进东莞的时机。

一个交易日益活跃，回调到位，房价未涨的城市怎么不能入手。

东莞能入，但不代表东莞所有的地方都能入。

要买，首选限购区，南城、东城、松山湖。

前两个是城区核心位置，后一个是产业高地。

当然，这三个区域价格都不便宜，在4.5-7万之间。

退一级，可选大朗、寮步、长安和虎门。

大朗3.5-4万,寮步3万+，长安4-4.5万，虎门3.5-4.5万。

除此之外，可选的区域没有了。

放眼望去，那么大的东莞，真正够的上价值的，也就只有7个镇街而已。