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摘录于《住宅安装工程成本管理》并已获授权
本文以深圳某住宅项目为代表,总结了住宅项目投资决策阶段,如何编制机电安装工程的目标成本?即在没有图纸情况下,如何快速制定成本目标,待在有初步方案图纸或施工图纸的情况下,相对可以根据图纸更详细的深化成本目标。
在估算过程中,要了解估算费用的组成,结合各自项目的特点、当地房地产项目的环境特点、设计师的风格,随时了解当地的相关政策,灵活合理地估算项目的成本。
本文分别以电气工程、给排水工程、消防工程为例,来介绍如何快速简易编制目标成本?
①
| 电气工程 |
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电气工程,包含强电、弱电工程。
强电包含:供配电设备及安装、室外电缆工程、地下室电气工程、塔楼电气工程等;
弱电包含:智能化工程、有线电视工程等。
1.1 供配电设备及安装
由外线高压电缆、配电房设备组成。
① 外线高压电缆:成本目标=长度×综合单价
长 度=图纸长度 损耗 松弛长度 预留长度 变电站内预留长度;
综合单价=电缆价格 安装及利润价格 套管价格(双管或单管) 电缆沟价格 顶管价格 绿化破坏与修复价格 土方价格 相关收费(土地占用费 电缆沟占用费)。
② 配电房的设备采购与安装
有2种估算方法:经济指标法、技术指标法
方法1:经济指标法。按照面积的经济指标初步估算配电房的设备投资,此方法简单、快捷。
公式=计算负荷(kw)*900~1200元/kw(垄断地区达到1500~1800元/KW)
方法2:技术指标法
分项估算各设备费(含安装费)汇总=a b c d e f g
a 高压柜
· 变压器为800KVA以下,按照3.5万元/台估算
· 变压器为1000KVA或以上,按照5~7万元/台估算
b 变压器 = 计算负荷/0.8(即变压器的容量)* 140~160元/KVA(垄断地区达到180元/KVA以上)
同时根据项目所在地的规定,初步选用变压器的规格、台数(在垄断地区尽量选用800KVA或600KVA,在如深圳尽量选1000KVA的变压器)。
c 低压柜:按照3~3.5台/10000m2(销售面积),或8~10台/每台变压器(变压器容量大选高数),每台平均2.2~3.5万元/台(垄断程度越高,价格越高)。
d 发电机 = 发电机KW指标数(800~1200元/KW)*发电机常用功率*调整系数发电机(发电机功率=变压器的装机容量*10%)
e 发电机环保:按7-10万元之间估算
f 配电房气体灭火
· 仅做发电机房、柴油房的气体灭火系统在10万元左右;
· 若包含高压柜房、低压柜房、变压器室、发电机房、柴油房等配电房全部的进行气体灭火保护,每组配电房需要30~40万元左右。
g 配电房施工(不含设备采购)
· 完全市场化地区:8~10元/m2(销售面积)
· 垄 断 化 地 区:20元/m2以上(销售面积)
· 寡头垄断化地区:30元/m2(销售面积)
按照上述方法1、方法2估算成本,然后综合对比,最终确定成本,这样更合理、准确。
1.2 室外电缆工程
1.3 地下室电气工程
由于供塔楼用的电缆已计算在室外电缆中,地下室电气工程一般为80~100元/m2。
人防地下室部分,如果仅考虑平战转换的电气,则增加10~15元/m2;若增加战时水电工程则需要考虑按照每个人防区增加5~10万元。
1.4 塔楼电气工程
按照别墅联排、洋房、小高层、高层等业态来区分,再区分毛坯、小毛坯、大毛坯来进行估算。如下表:
1.5 泛光照明
泛光照明的成本估算,不能严格按照项目的面积计算,要根据项目当地建筑特点、人文习惯考虑。最主要的考虑因素为项目在城市的地理位置、沿街情况、沿道路情况、项目特色定位等众多因素考虑。
对于住宅项目,一般按照销售面积5~10元/m2,另外,考虑总价不超过100万元为宜,但对于市区中心、小户型的高级公寓类型的住宅,需要特别考虑。
1.6 住宅智能化工程
可分为三部分:可视对讲系统、监控系统、其它。
①可视对讲系统
②监控系统:可按占地面积、建筑面积估算。
· 按占地面积:10元/m2~45元/m2。容积率越低,指标越低
· 按建筑面积:5元/m2~10元/m2
③其它:内容包含:小区周界安全防范系统、门禁系统(一卡通系统)、停车场自动化管理、出入口通道系统、保安巡更系统、背景音乐系统、户内报警系统、防雷接地系统集成等。
一般可以简单按照建筑面积4元/m2估算。但带有别墅的项目或完全是别墅的项目,需要根据项目的容积率确定,对于容积率0.5以下的项目,需要按照10元/m2以上考虑(上述指标不包含有特殊要求的户内报警、室外弱电主管的埋设)
1.7 有线电视工程
先要熟悉当地的规定:是否免费、向业主收费情况、红线外的工程费用、小区内的管线设备要求、施工单位是否为唯一还是可以竞争、项目定位(是安装到户内弱电箱、还是到户内的插座),只有了解清楚了,估算才会准确。
以公共管线及设备(不含红线外及户内,敷设到户内弱电箱)为例,数据仅供参考,如下表:
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②
| 给排水工程 |
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2.1 水泵房设备及安装
· 小高层以下的项目,水泵房:50~60万元/套;
· 高层的项目,水泵房:80~90万元/套。
2.2 室外给水管网
按容积率区分,可分别按销售面积或占地面积估算,如下表:
2.3 室外排水管网
按容积率区分,可分别按销售面积或占地面积估算,如下表:
2.4 塔楼给排水工程
按别墅、毛坯房、小毛坯房区分,按建筑面积进行估算,如下表:
2.5 地下室给排水
供塔楼的主给水管在室外给排水的科目中,地下室的给水一般较少,在20~40元/m2之间。人防增加比较多的埋管另计(战时人防需要安装则与电气工程一起考虑,按照每个人防区增加战时水电工程:15~16万元)。
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③
| 消防工程 |
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3.1 消防工程
按塔楼部分、地下室分别估算,如下表:
说明:以上数据估算时点为2010年,数据仅供参考。主要为大家提供思路。
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