营改增后，房地产业涉税政策发生重大改变，阳羡税苑梳理财税36号文以及各省的解释、问答，把涉及房地产的业务作了归类，供大家参考。
问
1、房地产开发企业扣除土地价款，按建筑面积计算时，其中可供销售建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。那么企业转自用房产和用于出租房产是否从可供销售的建筑面积中扣除？
答
房地产开发企业自行开发的房产转自用或出租的，如以本公司名义办理权属登记，其对应建筑面积应从可供销售的建筑面积中扣除，同时按建筑面积比例计算不得扣除的土地价款。如未办理权属登记，其对应建筑面积不需从可供销售的建筑面积中扣除，待实际销售时再按规定计算允许差额扣除土地价款。
问
2、对于房地产开发项目，一个《建筑工程施工许可证》注明的工程名称是整个小区，但实际上是分期开发的多个项目，内部核算上也是按期分项目。这种情况能够按项目分别选择简易征收或一般征税？
答
按根据总局政策解读，按《建筑工程施工许可证》划分项目，可以分别选择适用计税方法；未取得《建筑工程施工许可证》，按建造合同划分项目，可以分别选择适用计税方法。因此，问题所述该房地产开发项目，应以取得的《建筑工程施工许可证》划分项目，进一步分析判断可适用的计税办法。
问
3、 房地产企业一般纳税人，销售4.30号之前的房地产老项目，选择一般计税方式，是否可以扣除4.30号之前向政府部门支付的土地价款做差额纳税？
答
根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第三款第十项的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，采用一般计税方法的，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
问
4、房地产开发企业开票问题。原来房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，在收取定金、首付环节先行开具专门的预收款发票，等交房尾款收齐后换开统一的房地产销售发票。营改增后，房地产开发企业在定金、预收环节如何开票，是否只能开具增值税普通发票，待交房尾款付清时按全部房价换开增值税专用发票或增值税普通发票？
答
按照目前相关规定，房地产开发企业在收取定金、预收环节可以开具增值税发票。至于交房尾款付清时是否按全部房价换开增值税专用发票或普通发票可按照现行红字发票开具规定处理。（有的省规定预收时开具收据，不开具发票）
问
5、房产预收款的预缴税款是否按对应项目抵减应纳税额？还是不分项目直接抵减？当月抵减还是次月抵减？
答
房地产预收款的预缴税款不需要按项目分别抵减应纳税额。当期应纳税额按规定抵减当期已预缴税款及前期未抵减完的预缴税款后，向主管国税机关进行申报纳税。
问
6、房地产开发企业A在支付土地出让金取得土地使用权后，未自行开发项目，而是选择利用土地作为股份，与其他开发企业合资成立新的房地产开发公司B共同开发的模式。在这种模式下，A公司转让土地使用权的行为是否征收增值税？土地出让金怎样扣除？
答
根据财税【2016】36号第十一条规定，有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。对A公司转让土地使用权取得B公司股权的行为，属于有偿转让无形资产，应按规定征收增值税。同时，该转让土地使用权行为不属于总局【2016】18号公告有关差额扣除规定，不允许差额扣除支付的土地出让金。B公司从A公司取得土地使用权所购进的进项税额，允许按规定从当期销项税额中抵扣。
问
7、已申报营业税的预售发票，换开增值税发票如何处理？
答
江苏尚未出台相关规定，有的省份规定开具普通发票，同时在附表一以相同金额税额在未开具发票以负数冲减，有的省份规定换开的普通发票不体现在申报表中。待有明确规定后再告知。
问
8、适用一般计税方法的房地产开发企业增值税专用发票上是否扣除土地出让金？
答
只有规定“适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的”，才可以通过新系统差额征税开票功能开具增值税发票，房地产开发企业开具发票是不需要扣除土地出让金，应该全额开具发票，在申报时，把可扣除的出让金填在附表一第12栏。
问
9、哪些属于要预缴增值税的预收款？
答
预收款包括分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的预收款。定金属于预收款；诚意金、认筹金和计金不属于预收款。房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。交付时间，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准，实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。
问
10、房地产开发企业增值税留抵税额是否可以抵减预缴税款？
答
房地产开发企业的增值税留抵税额不能抵减预缴税款。在会计处理上，预缴的增值税一般在“应缴税费-未交增值税”科目记载，而增值税留抵税额在“应交税费-应缴增值税（进项税额）专栏记载。两者属于不同的会计科目，不能相互抵减。
问
11、房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否视同销售?
答
房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用（含装饰、设备等费用），已包含在房价中，因此不属于无偿赠送，无需视同销售。房地产企业“买房赠家电”等营销方式的纳税比照处理。
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