房地产预收款后办理按揭贷款如何开发票？是开11%或5%的发票吗

最近经常被问询，房地产预收款，客户要求开发票去办理银行按揭贷款，如何开发票？

一般来讲，房地产开发企业收到预收款开收据即可，不用开发票。但由于购房客户需要办理银行按揭贷款、办理抵押登记等常常要求房地产企业提供发票，产生相关开票需求，原以为这个问题其实早就解决了。但现在看来，还是有很多财务人员不知道，开出了税率为5%或11%的增值税发票。

1、如果开出了税率为5%或11%的增值税发票，就产生了增值税纳税义务，须确认销项税额。当然，如果房地产企业前期进项专票较多，也不至于缴税，但也应避免此情况发生。

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税【2016】36号）第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：

（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

对于房地产企业通常理解发生纳税义务时间是交房这一时点（完成应税行为且完成收款）。如果先开票就产生相应增值税纳税义务，需按税率缴纳相应增值税。

2、预收款后如何开票避免提前确认销项税额

根据国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告国家税务总局公告2016年第53号第九点规定，《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）附件《商品和服务税收分类与编码（试行）》中的分类编码调整以下内容，纳税人应将增值税税控开票软件升级到最新版本（V2.0.11）：

（十一）增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。

“未发生销售行为的不征税项目”下设601“预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603“已申报缴纳营业税未开票补开票”。

使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。

按照上述规定，房地产开发企业在收到预收款时，使用602“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，注意向购房者开具的是增值税普通发票，不是增值税专用发票。

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