在广州市工业和信息化局官网，公布了《广州市提高工业用地利用效率实施办法》。大家可能会一头雾水，这是工业用地的政策，跟我们说的、传统的楼市有关吗？
先给大家看一下，2021年末主要城市的写字楼空置情况。广州是内陆大城市里，甲级写字楼空置率最低的，只有11%左右。高于香港、台北，但显著低于北京、上海和深圳。
四大城市里深圳写字楼空置率最高，达到了23%，是广州的1倍还多。
广州放的新大招，有多个政策目标，其中一个目标就是：让广州的写字楼供应量更大一些，空置率适当提高一些。只有空置率达到合适水平，写字楼才是买方市场，有利于降低企业的营商成本，提升城市的竞争力。可能还会有人一头雾水。广州的新政，不是工业用地吗？跟写字楼空置率有什么关系？你以为深圳空置的写字楼，其产权证上都是“商业办公用房”吗？其中很多写字楼，是M0工业用地上建设出来的企业研发用房。一类工业用地（M1）：对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地如电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地。
二类工业用地（M2）：对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地如食品工业、医药制造工业、纺织工业等用地。
三类工业用地（M3）：对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地如采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业、制革工业、建材工业等用地。
后来，由深圳等城市率先创设了“新型产业用地”，代码是“M0”，具体是指为适应创新型企业发展和创新人才的空间需求，用于研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产等环节及其配套设施的用地。从M0到M3，反映的是污染程度。代码越小污染越小，M0的意思是无污染。
污染大的工业用地，越需要远离中心城区，并降低容积率；反之，无污染的M0，就可以放在市中心，并提高容积率。
既然是研发、创意、设计的用房，M0上的房子，就可以建成写字楼的模样，甚至是甲级写字楼的模样。还可以给它配套行政办公及生活服务设施。——看懂了吗，工业用地上可以有住房了。但事实上，在深圳等地的实践中，M0用地上不仅出现了类写字楼、类甲级写字楼，还出现了奢华公寓（性质上仍然是产业公寓）。深圳写字楼空置率为何这样高？M0的创设，是一个重要原因。广州的最新的文件，很多文字都跟M0的玩法有关（文件提及M0一共27次）。比如下面这段：普通工业用地内配套行政办公及生活服务设施的用地面积不大于总用地面积的7%，计容建筑面积不大于总计容建筑面积的15%，不得独立分割转让。
新型产业用地（M0）内配套行政办公及生活服务设施的计容建筑面积不大于总计容建筑面积的30%；独立占地建设的，其用地面积不大于总用地面积的10%。
也就是说，如果你的工业用地申请转为M0，那么你就可以获得更多的“配套行政办公及生活服务设施”的面积。新型产业用地（M0）原则上在市级核心区、区级核心区，以及已建、在建或已办理规划选址手续的轨道交通站点周边500米范围以外选址。市级核心区包括广州市主城核心区、第二中央商务区、白鹅潭商务区、东部沿江发展带（东二环高速西侧）、白云新城地区、广州南站核心区等地区。区级核心区由各区政府、广州空港经济区管委会结合实际情况划定后报市规划和自然资源部门备案。
在符合前款规定的情况下，新型产业用地（M0）优先在存量工业用地、村镇工业集聚区、珠三角（广州）国家自主创新示范区、广深港澳科技创新走廊广州段核心创新平台或节点、各类科技创新平台和产业集聚区周边等区域选址。鼓励符合广州市产业导向和政策要求的“链主”企业、省级及以上“专精特新”企业、中小企业等市场主体的产业项目纳入新型产业用地（M0）试点范畴。
位于CBD的工业用地，位于高等级产业园区的工业用地，靠近轨道交通站点附近的工业用地等，都比较容易转为M0。
由于普通工业用地转为M0之后，事实上带有商办用地的性质，其价值大增。所以需要补交地价。
广州的最新规定是：存量普通工业用地经批准调整为新型产业用地（M0）的，按照同地段办公用途市场评估楼面地价的20%，乘以该地块的总计容建筑面积（不含须无偿移交的建筑面积）补缴土地出让金。上图是广州最新文件公布的，各类工业用地的容积率上限、下限和建筑密度的上限下限。广州还规定，以后工业用地一般建筑限高从40米增加到60米，特殊项目可以单独论证。同时简化工业用地提高容积率的办理手续，普通工业用地提高容积率不增收土地出让金。这些对于企业来说，都构成了利好。它们只需要增加一些建筑成本，就可以大幅增加厂区的面积，这对于提升广州竞争力有很大的好处。
至于M0用地容积率，规定不能低于3倍，不高于5倍。之所以设置比较低的上限，是担心对写字楼市场造成太大冲击。
更重要的是，广州的产业用房分割转让的政策进一步优化了，具体规定是：
制造业企业在工业产业区块范围内国有普通工业用地上已确权登记的产业用房，可按幢、层、间等固定界限为基本单元分割登记、转让，最小单元的建筑面积不低于500平方米。分割转让的产业用房在保持用于产业发展的前提下，可用于引进相关产业链合作伙伴的产业项目，受让主体须为经工业和信息化部门认定的已依法注册登记且属于转让方的产业链合作伙伴企业。
分割登记、转让和受让的主体是否符合本条规定的条件，由不动产登记机构征求所在区、广州空港经济区工业和信息化部门意见。产业用房分割转让的比例不超过总计容建筑面积在扣除配套行政办公及生活服务设施计容建筑面积后的60%。
虽然广州的工业厂房转让，有“产业链合作伙伴”的限制，但审批未必刚性，弹性空间总是有的。第一，广州之所以出台“提高工业用地利用效率实施办法”，其首要目的是提高工业用地利用效率，让单位土地可以创造的产值进一步提升。根据广州市政府官网上的数据，广州在2015年的时候，工业用地平均容积率只有1.7。2015年，广州出台了“提高工业用地利用效率试行办法”，在新增工业用地减少的情况下，全市工业建筑面积增加了971.8万平方。到2018末，广州的工业用地容积率提高到了2.3。第二，此举有利于降低广州的营商成本，吸引更多的工业企业流入。企业可以在土地零成本的情况下，增加厂房的面积，自然会降低其成本。再加上可以申请升级为M0，建成后可以分割出售，这意味着还可以获利。这将全面提升核心区工业用地的价值，对企业释放土地红利。深圳虽然面积最小，第二产业占比仍然是最高的。广州的第二产业占比，已经低至跟上海接近的水平。
以广州面积之大（3.5个深圳），第二产业的占比显然应该更高一些，这样广州的产业结构才更合理，发展后劲才更充足。
第三，广州在M0上发力，相当于增加了商办用房的供应量。前文已经解释了，M0上的办公用房，外观看起来跟写字楼和甲级写字楼没有区别，还可以产生不少产业公寓。目前广州的写字楼空置率有点偏低，不利于企业降低成本。通过在核心城区增加M0用地，可以加大类商办物业的供应量。
上图是这份文件附加的，广州核心城区的地图，也就是上面红框里的区域。南站被纳入了，万博CBD未纳入。将来这些区域的工业用地，将有不少转变成M0用地。广州核心城区的企业、人口承载能力将进一步增强。首先，对写字楼、公寓构成明显利空，意味着供应量将更大。另外，工业厂房分割、交易的便利化，也将吸引部分投资，对楼市资金构成分流。对于住宅市场，构成轻微利空。
广州这个大招希望的结果，不是刺激楼市上涨。而是增加类商办的供应量，增加工业厂房的供应量，增加这些资产的流动性，降低企业负担，增强广州的竞争力，改善营商环境。在其他城市忙着松绑住宅市场，以渡过眼前难关的时候，广州显然眼光更为长远。广州的大招，目标是提升城市的中长期竞争力。
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