长隆万博的住宅不是很火吗？但是，未必买住宅才是最好的选择。目前番禺人口最密集的板块是产业核心-万博、TOD枢纽&老城区-番禺广场、租客聚集地-大石板块。1、租金受产业带动，产业最高端、就业人员收入水平越高的区域，租金水平越高，三个板块的租金水平约：万博>番禺广场≈大石2、居住氛围越纯粹、生活便利性越高、舒适度越高、产品越新，越容易出租。万博板块
作为番禺最强的CBD区，万博目前的城市面貌、商业氛围、交通通达性在番禺是第一档的存在。继希音、携程、YY等企业总部入驻万博后，万博产生大量高收入人群，而万博的公寓刚好可以满足这部分人群的居住需求，所以万博的公寓租赁市场很旺。万达广场是万博的第一个公寓项目，于2013年左右推售，当时售价约1.2-1.3万元/㎡。万达广场公寓共约3500户，出售仅54套，出租约170套，出租率约95%。出租率相比于同板块的公寓产品更低，原因在于其楼龄较旧、业态太杂，流动性高。
放租放卖比例较低，一方面是很多业主把公寓握在手里不出售，另一方面临近年中，租赁市场较为稳定，年初或年末放租比例会偏多。1、更靠近广晟万博城、粤海天河城等超甲级写字楼，里面上班的白领会因为距离优选。但万达广场有个劣势是，由于体量太大，公寓内部使用的业态较杂，有用于居住、用于发廊、用于康养项目、用于办公、用于酒店民宿……而且没有统一的物业管理，也没有门禁，所以单身女性居住会不太安全，这可能也是租金相对较低的原因。一般居住的公寓偏向小面积，45-80㎡的单间或一房一厅，租金在2700-5000元不等，价格取决于屋内设备与装修，装修较新的公寓更能租得起价。而100㎡以上的公寓更多用于营业或办公，价格浮动较大。算了一下，2013年买入，按当时售价1.2-1.3万/㎡计算，按目前的租金水平来看，投资回报率约5-6.5%，很高了。假如算一下每个户型的月供，小面积的基本上可以租抵供了，等于只付出了首付，月供压力没那么大。奥园国际中心是较靠近万博核心区的公寓项目，于2016年开售，当时售价约1.6万/㎡。该项目共1031户，出售16套，在租25套，出租率约97%。在租量少，原因在于奥园国际中心以自住为主，而且项目较新，出租率较高。小面积的单间租金3000起步，一般而言，房间的空调、洗衣机等配套均有配齐，如房间装修较新，租金更贵。也有部分人包下几间公寓用于做酒店式民宿，吸引来长隆游玩的游客，日租金约200元/晚。项目的优势在于，到广晟万博城、粤海天河城等超甲级写字楼步行约5min，楼下是奥园金街，生活便利，与繁华保持合适的距离，打的是生活舒适度。算了一下，2016年买入，按当时售价1.6万/㎡计算，按目前的租金水平来看，投资回报率约5-6.5%，也很高了。假如结合月供来看，小面积和大面积基本上可以租抵供了，极致小面积假如室内配置高一点，会有额外的收益。假如结合月供来看，小面积和大面积基本上可以租抵供了，极致小面积假如室内配置高一点，会有额外的收益。大石板块
大石板块一直是广州打工人居住的热门地，一条三号线直通珠城，每天早上大石地铁站都要限流，非常旺。我看了敏捷华美国际，它较靠近大石地铁站，背靠长隆欢乐世界，能吸收广州打工人与长隆游客。
项目共3691套，目前出售77套，在租74套，出租率约98%，华美国际有很多业主自住单位，居住舒适感较强。项目底商商业氛围浓厚，社区有园林，有物业管理，居住舒适感较强。目前华美国际的租金情况如下：
由于华美国际的居住属性更强，两房一厅的租金相对较高，单间的需求反而较低。
假如以当时的售价，结合现在的租金，计算目前的投资回报率，回报率约3.5-5.5%，其中小面积两房一厅的回报率较高，但这个回报率对比于万博板块，明显较低。
再结合月供，由于当时的房贷利率较高，月供相对较高，目前还不能租抵供，但按入手时间计算，截止目前，贷款应该还得7788了，等贷款还完之后，租金相当于净收益。
公寓相对依赖交通和生活氛围，假如位置不佳、生活氛围一般，租赁市场相对一般，比方说敏捷御峰国际。
敏捷御峰国际
项目位于长隆野生动物园西侧，与地铁站距离较远，无法走路到达，且钟村、大石村有大量的城中村出租房，位置更好、配套更成熟，分流客户。
御峰国际共1605套，其中开发商自持一部分、泊寓出租一部分，真正对外卖约仅有1300套，目前贝壳挂租43套，出租率约96%，相比于同板块的华美国际，出租率较低。
番禺广场板块
番禺广场板块主要以住宅出租为主，公寓项目较少，其中基盛万科里的公寓为自持出租，较好的酒店式公寓红茶馆，整租约5000元/间。
我实踩了最近交楼的朗信国际，这个项目位于市桥二桥旁，是较新的公寓项目。
朗信国际
朗信国际于2020年推售，当时均价约1.7万/㎡带硬装出售，今年年初交付，还未能出售流通，目前在租房源50套。
朗信国际距离番禺广场地铁站约2km，两个公交站的距离，通过公交10min到番禺广场地铁站。
租客主要来源两类，一是地铁沿线上班的同学，通过18号线直达琶洲、冼村，相比于租在南沙，他们更偏向于配套更成熟的番禺。
二是番禺广州周边4S店的就业人员，收入较高，需求更好的、独立的居住环境。
朗信国际刚刚交付，目前底商还没完全起来，所以目前空租率较大，在番禺广场附近居住的人，或许或选择生活成本较低、更成熟的住宅、或者更核心的基盛万科里公寓。
朗信国际均为可明火的loft产品，不可以做双钥匙，租金情况如下：
朗信国际主力两种产品，其中较大面积的三房一厅，相对而言性价比更高。
以首开价格算租金回报率，由于面积小，又是loft产品，功能区较多，所以回报率约4-5.5%，相对而言还不错。
以首开价格算租金回报率，由于面积小，又是loft产品，功能区较多，回报率约4-5.5%，数据还算不错。
假如加上月供，月供三千起步，目前不能租抵供，还是要盼望后续番禺广场更多地铁线路开通，发展更好，或许月供压力可以降低。
从本次调研的公寓来看，万博板块的公寓无论是租金、回报率、还是中介表达出来的出租周期，在番禺都是第一档的存在，早期买入的业主，现在已经快还完房贷，坐享睡后收入了。
租金水平的核心，还是与产业、人流、生活氛围与舒适度有关。
假如项目距离地铁不近，周边城中村多、生活配套没有很齐全的，空租率就相对较高，如敏捷御峰国际和朗信公馆。
我们还会持续跑公寓调研，你有想了解的公寓，可以评论区告诉我。
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