万博，地震级项目来了

文：千一

里仁洞，蠢蠢欲动。长隆万博，或再添一把火。

越秀的里仁洞旧改融资区项目，之前就开始招兵买马了，加上回迁房建设进展神速，意味着商品房入市快了。

里仁洞首开区在哪里？产品如何？

里仁洞，超大的巨无霸旧改，改造面积约162公顷，规模建设总量接近400万㎡。

这是什么概念呢？

城光，改造面积51公顷，体量达151.4万㎡。

富颐，改造面积79.54公顷，体量达227.43万㎡。

里仁洞，相当于1.7个富颐，2.6个城光。

其中，里仁洞融资区的体量达110万㎡，减去公建配套的11万㎡，住宅也有100万㎡，预计供货1万套。

超超超大社区。

盘子这么大，肯定是分地块分组团开发。

那么，首开区在哪里？

根据此前曝光的里仁洞改造土地利用规划图，融资住宅主要分布在三个区域：鹤地朝阳片区、冼马彭片区、植地庄南北约罗庄片区。

发现问题了吗，虽然里仁洞体量很庞大，但是几个融资区的位置很分散。

地段位置比较好的是，鹤地朝阳片区，也就是靠近锦绣香江的那一片。其余的，位置相对比较边缘了。

从拆迁进度看，番禺大道以西的片区，植地庄南、北约、罗庄一带，还没怎么拆。

而冼马彭片区，复建区拆平整了，但是靠新光快速西的融资区还是大片村屋，这里的商品房估计也没这么快。

速度最快的，是锦绣香江隔壁的地块，大块地块已经清拆平整。

由此推测，大概率首开是这个位置的商品房，这也是里仁洞旧改最好的一个融资地块。

距离万博地铁站直线不到500米，商务区步行可达。

项目对面是前万博一哥和樾府，和新晋网红长隆万博悦府，隔壁是耀胜新世界、锦绣香江，几个盘子能形成连片之势，以后会是长隆万博核心的居住区，中产聚集地。

之前项目传出的招聘海报，可以看出里仁洞项目的定位--超级文商旅综合体、豪宅。

嗯，又是一个和刚需无缘的高端改善盘。

我们收到消息，项目产品面积段大约是107-206㎡，万博和樾府2.0既视感，而且它的产品会更新，规划会更好。

一个可以印证的点是，里仁洞融资地块住宅容积率设定了1.01-4.5，具备做改善做豪宅的基因。

我们推测的首开地块，容积率为3.81，比对面和樾府五期4.5的更低，居住舒适度会更高些。

里仁洞会不会有小户型？

首开估计不会，但后续融资组团会有。

因为在改造实施方案里提到，里仁洞融资住宅会有3万㎡的小户型产品大概600套满足人才住房需求。

从开发进程看，估计没那么快，想买小户型的同学，等不及。

产品信息目前曝光不多，后续有新料我们继续跟进公布。

想提前知道的同学，可以加如意微信哈。

接下来讲讲

番禺的压力

一个旧改巨无霸大盘的出现，疯狂砸量供应，对于区域一二手楼市来说，是有压力的。

想想当时黄埔新城的入市，老黄埔其它盘，就慌了，着急忙慌出货。

里仁洞旧改，约1万套的供货砸来，长隆万博板块的盘，该有压力了，尤其是过气二手。

万博和樾府，3800套货，踩准了市场高峰，卖了3年多清盘。里仁洞，预估要卖10年，会长期在板块刷存在感，对区域楼盘的价格形成一定压制。

而长隆万博的楼市格局，里仁洞项目也会插上狠狠一脚。

长隆万博主力在售的盘，以核心区的华润长隆万博悦府、耀胜新世界尊府、越秀瑞麓府为主，外加泛万博板块的珠江铂世湾、广地花园等。

这里面，华润是撑场面的大哥，位置够核心、体量够大，加上有学校，有长隆+万象商业的ip拉伸区域level。

耀胜新世界尊府和越秀瑞麓府，各有特点，但在某些配套上差一点，成了衬托的绿叶。

珠江铂世湾、广地花园，成为够不上核心区的外溢选择。

里仁洞项目，定位文商旅综合体，近地铁有产业有学校有商业，理论上是一个全能盘，首开位置较好，同样高端改善产品，会抢走本就不多的客群，并有可能和华润润府争大哥之位。

但，反过来想，越秀里仁洞要一对多抢客，也是有压力的。

现在的市场不是当时的和樾府时代，没对手，独占山头，当下客户的选择非常非常多。

里仁洞旧改，万博的希望

跳出楼市竞争来看，里仁洞旧改，全面的城市更新，对于长隆万博来说，是极好的。

里仁洞旧改，做好了，长隆万博所有盘都能沾光。

没有了杂乱的城中村，城市的体面度上去了，学校、医疗、商业配套丰富了，整个区域的居住价值得以拉伸。

按之前曝光的规划，里仁洞旧改，会带来11所学校，96万㎡的商业，1所综合医院，1个14.4万平的上盖公园以及限高240米的商业地标……

全方位的补齐区域公共服务设施配套短板。

曝光的效果图可以看到，里仁洞的改造，还会建不少的跨接天桥、连续完整的二层连廊系统、地下空间，将整个长隆万博片区的商业建筑、公共建筑、公共空间、城市地铁空间接驳起来，形成“地铁-文化中心-商业-城市花园”一体化立体交通。

未来在区域内，可以实现比较高效、便捷的生活方式。

当然，目前都还只是设计蓝图，就看项目越秀，怎么来造这座大城了。