开发商与购房人签订合同，约定两年后交付位于溧水区的某处商品房，并就延迟交付约定了违约金。可到了交房期限，开发商迟迟未交付房屋，遂被购房人告上法院。在一般的司法实践中，法院会对双方约定的违约金予以认可，但接下来的这个案件中，法院却认定双方签订的格式合同中关于违约金约定的条款无效，这是为什么？
基本案情
2016年9月30日，某房产公司（甲方）与陈某（乙方）签订一份商品房预售合同，约定甲方向乙方预售溧水区某处商品房一套，建筑面积为139.4平方米，单价为16929.7元/平方米，总价款合计236万元。合同第六条约定甲方应于2018年3月30日前向乙方交付该商品房，同时约定甲方迟延交付该商品房的，应按照已收价款的万分之五/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金。
双方同时还签订了一份《甲、乙双方的其他约定》，该约定第4条载明，如因其他原因甲方迟延交付该商品房的，乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，甲方无需向乙方承担违约责任。宽展期届满后仍未交房的，自合同约定的交房期限届满后第31日起，按已交房款的万分之一/天支付违约金。
合同签订后，陈某已按合同约定付清全部购房款236万元。但房产公司未能在合同约定的期限内向陈某交付房屋。案涉房屋尚未取得《建设工程规划验收合格书》及房屋建筑工程竣工验收备案证明材料。
陈某遂于2018年10月17日向一审法院提起诉讼，要求该房产公司按照购房款的万分之五支付自2018年3月31日起至实际交房之日的迟延交房违约金。
某房产公司抗辩称，其同意支付迟延交房违约金，但认为应当根据双方签订的《其他约定》中万分之一的标准自2018年4月30日起算违约金。
裁判结果
一审法院认定《其他约定》第4条系免除该开发公司大部分责任的格式条款，且未采取合理方式提请陈某注意，故该条款无效。故判决该房产公司按照购房款万分之五/日标准向陈某支付2018年3月31日至一审判决时止的延迟交房违约金450760元。（后续违约金待交房时间确定后可另行主张。）
二审对格式条款的认定予以维持，因违约金标准过高，超过陈某实际损失，二审判决调整为该房产公司按照购房款万分之三点五/日标准向陈某支付延迟交房违约金315532元。
法官说法
本案二审的争议焦点为迟延交付房屋违约金应按照《商品房预售合同》约定的万分之五计算还是按照《其他约定》约定的万分之一计算。
《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。第四十条规定，格式条款中提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
本案中，某房产公司与陈某签订的《商品房预售合同》中约定根据已交购房款万分之五/日标准计算违约金，标准明确清晰，且合同中万分之五的“五”处有下划线，显然系另行填写的特别约定。而双方于同日签订的《其他约定》，从行文可以明显看出系该房产公司未经与对方协商，事先单方制作的文本，字体、间距均小于通常商业文件文本样式，应当认定为格式合同。该合同的第4条将迟延交房违约金计算标准变更为万分之一/日系免除房产公司大部分违约责任的格式条款，其亦未采取合理方式提请陈某注意该条款并作出说明，该条款依法应认定为无效。因此，双方之间关于迟延交房违约金标准的约定应认定为《商品房预售合同》中约定的已交购房款的万分之五/日。
关于具体违约金数额。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，因某房产公司在上诉中提出违约金标准过高，二审法院综合考量了合同具体履行情况、当地同类型房屋租金标准、当事人预期利益等因素后，对违约金标准进行酌减，酌定该房产公司应自2018年3月31日起以236万元为基础按万分之三点五/日的标准向陈某支付迟延交房违约金。
典型意义
近年来，购房人在向开发商购买商品房时，除订立商品房预售合同外，还常常通过签订补充协议的形式对预售合同进行变更和补充。开发商以单方事先制作的、内容冗长、字体及行间距明显过小的补充协议来免除或大幅减轻自己责任的情况并不鲜见。
本案一方面提醒购房人在签订此类合同时应仔细阅读合同条款，识别其中对己方权利明显不利的条款，另一方面亦警示开发商，对于通过格式条款“浑水摸鱼”的行为，法院坚决不予支持，而应充分保护购房人合法权益。
来源：南京市中级人民法院
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