今年的“大棚房”清理，让我们有了新的困惑：就是土地的问题。
我们都知道，乡村振兴已将休闲农业和乡村旅游产业，作为农业转型升级的主要动力之一。4月10日，农业农村部乡村产业发展司，再次发文强调了城乡居民对休闲旅游的消费需求。
以及2018年全国休闲农业和乡村旅游接待人次超30亿，营业收入超过8000亿元的市场份额。那到底该在什么地方建设？该选择什么样的土地？
万事要寻根：国家鼓励发展乡村休闲旅游的政策依旧在持续。
但我们要清楚的认知到：“大棚房”清理，虽让很多人损失惨重，但也是属于行业的违规整顿，原有的行业秩序被打乱，从新来过。行业市场空前放大，而想抓住发展机会的前提，就是让自己先合规。
01
“擦边球”时代，已成为过去
随着农业法制体系的健全，农业领域的“擦边球”时代，已成为过去，只有合规运营，才有未来。
其实，在2016年农业农村部发布的“关于大力发展休闲农业的指导意见”里，就有提到关于休闲旅游用地的问题。只是那个时候，除了按照文件里的要求，我们还有其他选择，并未重视文件要求。
文件里是这样说的：支持有条件的地方通过盘活农村闲置房屋、集体建设用地、开展城乡建设用地增减挂钩试点、“四荒地”、可用林场和水面、边远海岛等资产资源发展休闲农业。
在符合相关规划的前提下，农村集体经济组织可以依法使用建设用地自办或以土地使用权入股、联营等方式与其他单位和个人共同举办住宿、餐饮、停车场等休闲旅游接待服务企业。
而其实，我们很多人都是用农用地在搞农业旅游，或者项目没有进行审批，原本是荒山荒地，因没有纳入地方的土地规划，被在不知情的情况下，置换成了农用地。
02
农村土地，这些事要知道
我们可以不懂太多政策，但要知道，我们拿的土地是什么回事，都可以干啥？
很多人动不动就想买断一片地归自己、传后代。农村土地属于集体用地，是不存在被买断的可能的。看了这篇文章后，就不要再有这样的想法了。
我们最熟悉的就是农用地。主要包括耕地、园地、林地、设施农业用地、养殖水面等。在耕地方面，主要用于生产，现在管控是非常严格的。而林地方面，森林体验与养生是国家支持发展的方向，比如：湿地公园等类型的。
再者就是集体建设用地。根据现在的政策分析，村里的集体建设用地应该是发展休闲农业和乡村旅游项目的最重要的用地选择。可以通过与村委的联合经营，土地入股等田园综合体的思路进行开发。
还有村里宅基地的资产盘活。很多村子有长期闲置的大量宅基地，也明确了利用方式。比如说，将闲置的住房进行全新改造成为民宿，进行租赁。以此为新的载体。休闲农业旅游的配套设施就有了新的去处。
被当做示范典型的“旅居农家·红渡村”就是将村里的闲置房屋、闲置农田和闲置劳力进行盘活，打造成为乡居生活综合体。租赁闲置的农田，打造创意的农业景观；闲置的房屋，改造成了统一标准的民宿客栈；以推豆腐、打糍粑等特色民俗安置闲置劳动力，这样就有了一个当地民宿旅游的雏形。
一般每个地方，都会有一些没有被利用的土地资源。比如，荒山、荒草地、盐碱地、沼泽地等。这些土地都可以用来发展休闲农业和乡村旅游业。
总之呢，要做到项目合规，首先是土地合规，其次是审批流程合规。而能够把握好，乡村规划的主旋律，农旅项目未来发展的方向，村域的合作新模式，对于我们来说，是项目运营的核心战略。
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