从中央、政府机构的一系列出台政策来看，我们预测，长租公寓市场将会迎来爆发式的增长，给中国的房地产领域带来革命性的创新。
国内的住宅价格经过年初猛烈的上涨周期之后，首次置业的门槛已经大幅提高。房价的上涨已经确定性地将一部分人挡在了买房的门槛之外。资产买卖越来越只限于有房人群进行换房交易和投资，变成了有产者之间的游戏。没有买房的人将越来越无法“上车”，只能转向租赁市场寻求长期的居住场所。
从2015年开始，从中央到地方都出台了多项鼓励租赁业务发展的政策，包括商业用房改租赁可以享受民水民电，给予住房租赁机构或个人税收优惠，推进REITS的试点等（虽然落实推进的情况有待商榷）。从最近的租售同权（租售并举）等政策的发布来看，租房领域将是中国社会未来的重点转化点，而长租公寓正是其中的重中之重。
此外，租赁市场长期存在的底层因素，如90后进入主力消费市场带来消费升级的需求以及租赁市场信息不对称和装修不符合需求等行业痛点的改善，也在以上周期背景和顶层设计的推动下产生了共振效应，使得整个品牌租赁市场进入一个新的加速阶段。
今天的内容我们结合中融、VC SaaS、华菁证券、东方证券、戴德梁行的研报，看看中国长租公寓市场的发展现状及运营模式。
根据东方证券研究所的数据，我国租赁市场2017年的规模已达到11398亿元人民币，全国租赁人口已达到1.91亿人。而一二线城市的合计租赁市场规模占比已达到46%，将近全国市场的一半。预计在将来我国的租赁人口和租赁市场规模仍将不断扩大，有望分别突破3亿人口及50000亿元人民币。
租赁市场的GMV由两个指标决定，一是住房自有率，二是租金开支占收入的比重。
我们国家目前的住房自有率没有官方的数据可以支撑，行业内各种抽样调查的数据大约在75%的范围内，根据国际经验，经济越发达，住房自有率越低。随着经济的进一步发展，整体住房自有率预计还有10个点以上的下降空间。
经济越发达住房自有率越低
来源：各国统计局，华菁证券研究所
从另一个价格指标租金开支占收入比重来看，2016年我国的比重为19%，而从美国的经验看，全国平均为35%，一线城市平均为46%，二、三线均为31%。无论比照哪个标准，我国租赁人群在租金上的开支都有10个点以上的提升空间。在住房自有率和租金占比变化的共同作用下，预计2027年我国租赁市场将达到5万亿。
中国居民租金开支仍有提升空间
来源：国家统计局，Zzillows，华菁证券研究所
如果梳理我国关于长租公寓的相关政策：
根据租赁期的长短，公寓租赁行业可以分为长租和短租两大类别，并且表现为酒店式公寓、青年公寓、快捷酒店等多种形态。其中，长租型的青年公寓是目前租赁市场的发展主体。并且已经吸引了各方投资主体的关注。且根据目前市场的情况来看，有一股雄厚的力量也在尝试进入长租公寓市场，勿容置疑“国家队”。国家对于租赁市场的大力推进，已从政策层面落实到了土地出让环节，国企介入的大趋势已十分明朗。已由国资控股的万科和华润置地已经宣布将大举进军长租公寓领域。
市场参与者
在目前长租公寓领域还未出现垄断性龙头的局面下，所有的市场参与者都在竞速赛跑扩大管理规模，抢占市场份额的阶段。应对资源与资金端的瓶颈上，各家公寓管理公司都充分利用各自的资源禀赋进行突破和尝试。我们可以合理判断未来资金与和资源端的优势和可持续性将决定行业龙头的归属。整体而言，市场上主要的四类常规市场参与者：开发商类、中介类、酒店类、创业类品牌，他们在各自的领域里都有独门武器。
开发商类背景的公寓管理公司充分利用了母公司手中的闲置自持资产进行升级改造，同时借助集团整体的信用进行低成本融资，开发商背景的公寓企业凭借“富二代”的高起点在长租公寓这个领域占据着先发优势，但他们的劣势也十分明显，离开了母公司的资源支持，温室中成长起来的团队在业务进行对外扩张时盈利的持续能力将遭遇严峻挑战，但如果管理团队能在初期母公司的呵护下练好内功，解决好内部团队激励问题，借助品牌的价值进行对外扩张，在长租公寓的大蛋糕中仍然是十分有利的竞争者。代表机构有万科泊寓、招商壹栈。
从其2017预测每股盈余来看，万科A与龙湖地产的营业状况较优，相对来说有更大的资源力量投入到长租公寓领域进行探索。
中介背景的公寓机构如链家（自如）、我爱我家（相寓）主要由租赁中介业务延展而来，有天然的客源和分散式房源获取渠道，所以中介背景的长租公寓商主要以分散式公寓切入市场，将长租公寓作为租赁中介业务的变形投入市场，以期获得更高的收益空间。在这个领域，我们判断有实力的中介将会逐步增加集中式公寓的比重，更好地发挥资金和客源优势，同时以集中式公寓为据点发展周边分散式租赁的托管服务，以轻重结合的方式进行扩张。中介背景的公寓商最大的挑战来自于运营，对产品的理解和成本控制能力将是争夺市场的关键。
酒店类背景的公寓商如华住（城家）、窝趣（铂涛）等的主要优势在于住客和存量物业的管理经验上要比别的市场参与者都丰富，运营效率有先发优势，并且在物业资源端，与开发商相似，酒店集团也拥有较多的存量物业可以进行改造转变物业运营功能。仅就内部物业获取而言，酒店类公寓运营商的获取能力要强于中介类和创业类，弱于开发商类，但内部物业的获取存在坪效竞争，地段不好的酒店改造成公寓在经营上的困难也并不小，而在对外扩张上，离开母公司的支持，酒店类公寓运营商与开发商类一样面临着物业获取难题。资金端上酒店类公寓运营商在资金优势上要弱于开发商类。
创业类是目前长租公寓领域中数量最多的参与者，与其它市场参与者相比而言，他们在资源端和资金端都没有先发优势，但经营思路和方式灵活，通常能在一个细分子领域中实现超速跨越。对于创业型公寓管理公司而言，领导者对细分市场的敏锐选择、商业模式的适应性、团队的执行能力都是更重要的市场竞争武器。我们认为创业型的公司中未来有可能出现细分领域的领跑者。
作为长租公寓市场最为活跃的组成部分，多个优质公寓品牌已获得了B轮甚至C轮融资，迅速跑马圈地，扩大规模。如YOU+公寓、优客逸家、青客公寓等。YOU+公寓则致力于建设创业者之家、蘑菇公寓锁定白领群体、蜜柚公寓纯粹专注于女性客群等等。如此种种特色优势的打造离不开团队对细分市场的敏锐嗅觉、团队高效的执行力、商业模式的适应性，再加上精细的产品打造和对成本的良好把控，将共同助力品牌公寓在市场竞争中独树一帜。
除此之外，金融和互联网巨头等其他新型主体也加入到这场“战役”当中。
随着支付宝正式推出信用租房模式、中国银联与沈阳、武汉签署住房租赁服务平台合作协议、京东成为北京住房租赁市场支持平台合作方、建设银行深圳分行联合房企推出可租赁房源，开发了“按居贷”等20多项住房租赁金融产品……自带金融和互联网光环的行业巨头作为新兴力量进入住房租赁市场。预计后续还将有更多极具影响力的主体进入市场，加速租赁市场发展变革。
支付宝——租赁平台
支付宝租房平台首批入驻房源已超过100万套，覆盖上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州8座城市。初期包括魔方、泊寓等知名品牌在内的8家知名长租公寓已经入驻，并已在对接洽谈300家品牌公寓方。
租客在支付宝平台初步了解房源后，就可以预约带看，继而实现线上电子签约，通过支付宝在线支付房租等。对租客来说，支付宝租房最大的特点在于真房源、凭芝麻信用分免押金、按月交租。在未来，对于恶意逐客、随意涨租的房东，租客还可以打差评，并计入对方的芝麻信用租房档案。
对于长租公寓来说，支付宝因其便于解决实名认证、真房源、诚信及信用认证等难点问题以及涵盖金融支持、生活服务等多项功能，能够为长租公寓业务带来巨大支持，二者具有天然的合作属性，长租公寓亟待搭建或正在进行中的IT系统，都会与支付宝产生千丝万缕的联系。
银行——金融支持
“租购并举”提出后不久，敏感性极高的银行闻风而动，积极投身租赁市场建设。建设银行深圳分行与招商、万科、星河等11家房地产公司以及比亚迪、方大集团等11家企事业单位签署房屋租赁战略合作协议，宣布正式进入深圳住房租赁市场。目前建行已与房企签署了5481套住房租赁权转让协议，房源均为精装修新房，租户可通过建行“CCB建融家园'APP提供的房源在线租房。
此外，为鼓励长租，建行还推出个人住房租赁贷款“按居贷”，为租户提供纯信用贷款用于租房，贷款享基准利率，最快1个工作日放款。“CCB建融家园”首批推出的长租房源润达圆庭，已经租赁一空。而建设银行与星河合作推出的星河荣御，是深圳市场上唯一的整体长租社区，未来租户可以向深圳建行申请“按居贷”个人住房租赁贷款，用于支付其本人的长租租金，租金一次性进入开发商账户，租户分期向建行还贷，利率在3.63%-3.96%之间，低于目前的个人住房按揭贷款基准利率。
银行拥有更低的资金成本、强大的资金整合能力和多元化的金融服务，对于离不开金融支持的住房租赁行业来说至关重要;各地政府积极搭建的住房租赁服务平台将会是未来租赁市场中的基础环节，而中国银联、京东等基于金融、互联网、大数据优势与政府进行合作。诸如此类的新兴力量将会从营销、金融、运营等方方面面对市场产生深远影响，并带动住房租赁市场加速发展。
运营模式
就目前的行业情况来看，长租公寓的运营维护主要分为两个维度：资本运作和资产集中度。
从资本运作的角度来看主要分为轻资产和重资产。所谓重资产即企业通过收购和/或自建获得资产，装修后对外出租的经营模式。重资产模式下，企业持有出租物业，因此不仅可以获得租金收益，同时还可以获得资产持有时获得的资产升值收益。但是重资产模式在前期买楼和建造期投入高，先期资金沉淀大，对企业的资金实力、成本、期限都要求很高。
而轻资产模式下，企业通过和资产所有者（房东）签订租约，在一定期限内获得资产的经营权，但并不实际持有物业，因此不能享受资产升值的收益。在租约期限内，企业可以对外出租获得出租租金，租金减去上交给房东的底租，即为企业实际获得的租金差收入。
该模式下，企业通常可以与房东沟通对房屋进行一定程度的改造升级，但由于与房东签订的租约时长有限（多数为3-5年），因此企业对房屋的实际改造空间不大，租金提价空间小，且企业有可能会承担去装修的成本。
轻资产模式因前期沉淀资金相对少，采取“薄利多销”的模式，所以可以在短时间内快速拓展。
从资产集中度来看主要分为集中式(B2C)和分散式(C2C)。集中式将物业以整体的方式进行运营，出租企业将整栋楼改造成为公寓楼，对外进行招租。集中式企业拿地来源较多，例如世联行旗下的红璞公寓曾在杭州使用村集体用地建设长租公寓、众多房企借用自己旗下的长租公寓品牌盘活已有的住宅楼。而分散式的则是已房间为单位，零散分布在不同地区，通常区域跨度较大。
纵观我国长租公寓头部企业一级市场的投融状况，其中最为突出的企业为链家自如、YOU+、魔方公寓、蘑菇公寓。他们均已步入企业的高速发展阶段，均已步入C轮及战略融资后阶段。
而加入到此领域的主要投资机构，也不是单一公司的一两支基金了。
市场规模庞大，但产业发展的难点依旧存在，能否在快速生长之后步入成熟还是要各家通过其资源优势和运营能力证明自己了。
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