要点：抵押权应依登记设立，预购商品房抵押预告登记不产生设立抵押权法律后果，但对于购房人拒不办理房屋过户登记及抵押登记，导致抵押权难以依登记设立的，为维护交易安全和合同稳定，避免物权公示原则过于严苛造成不良后果，可依据《物权法》第二十八条规定认定债权人对商品房的处置款享有优先受偿权。
中国建设银行股份有限公司福州城北支行诉周文娟、高源、福州恒宇房地产发展有限公司金融借款合同纠纷案
【案情简介】购房人周文娟、高源于2012年11月向中国建设银行福建分行按揭贷款51万元，用于购买恒宇房地产公司预售的恒宇国际2#1803室房屋，并办理了预购商品房抵押权预告登记，开发商恒宇房地产公司为该笔贷款提供阶段性保证（保证期间至抵押权证办妥止）。该房屋已于2013年7月30日完成了初始登记并已交付购房人周文娟，但周文娟未办理房屋产权过户登记及抵押登记。因周文娟、高源贷款逾期，中国建设银行福州城北支行（下称“建行城北支行”，从建设银行福建分行受让该笔贷款）遂向福州市鼓楼区人民法院提起诉讼，请求：1.周文娟、高源偿还贷款本金458019.64元人民币及利息；2.建行城北支行有权处置恒宇国际2#楼1803室房屋以优先偿还本案债务；3.恒宇房地产公司承担连带保证责任。
福州市鼓楼区人民法院判决支持了建行城北支行第1、3项诉请，但以案涉房产未办理抵押登记其抵押权未设立为由，驳回了建行城北支行对案涉房屋主张优先受偿权的请求。建行城北支行不服提起上诉。福州市中级人民法院经审理认为，抵押权应依登记设立，预购商品房抵押预告登记不产生设立抵押权法律后果，但对于购房人拒不办理房屋过户登记及抵押登记，导致抵押权难以依登记设立的，为维护交易安全和合同稳定，避免物权公示原则过于严苛造成不良后果，可依据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定认定债权人对商品房的处置款享有优先受偿权。本案一并处理了开发商担保追偿等问题，即债权人对处置款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿提供阶段性担保的担保人的垫款本息，再有余款的退还购房人。遂对一审判决予以改判，判决支持了建行城北支行对于案涉房产行使优先受偿权的诉讼请求。
【综合评述】
针对银行业反映较为强烈的预购商品房抵押预告登记的权利保护问题，本案审慎认定抵押预告登记权利人的优先受偿权，较好地协调了物权法相关规定与商事实践需求之间的关系，实现了银行、开发商、购房人三方利益的平衡保护。本案经《人民司法》（2016年第14期）刊载，并作为福州法院2016年度金融商事审判典型案例发布后，引起省内外法学界、金融界、地产界强烈反响，业界普遍认为该案将对按揭贷款及商品房交易市场的发展有积极影响，有利于解决实践问题，对物权法理论深入研究有相当价值。
本案例来自于：福建省高级人民法院发布的2016年度福建法院十大典型案件
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