孙不熟的城市研究，陪你发现全球机遇之城5小时前
导语：开发商不可低估三四线，正如手机行业不能低估vivo和OPPO，互联网行业不能低估拼多多和趣头条，影视行业不能低估“小镇青年”。
文／MOMO
碧桂园近日发布2018年财报，在媒体上引起广泛讨论，总结起来主要有两个看点，一是业绩好得吓人，二是继续重仓三四线城市。
01.
2018年，碧桂园营业收入、毛利、净利润等核心指标均实现大幅增长，其中，实现权益销售额约5018.8亿元，同比增长31.25%；总营业收入3790.8亿元，同比增长67.1%；毛利润约1024.8亿元，同比增长74.3%；净利润约为485.4亿元，同比增长68.8%。
2018是全行业深度调整的一年，但碧桂园仍然交出了一份漂亮的成绩单，表明龙头房企较强的抗经济周期能力。
在区域布局方面，三四线城市仍然是碧桂园的主战场。截至2018年12月底，碧桂园业务遍布中国内陆31个省/自治区/直辖市、269个地级市、1156个县/镇区，项目总数达到了2148个，实现了中国内陆所有省份的全覆盖，也是行业内布局最广泛的房企。
2018年，碧桂园在目标三四线城市和位于三四线城市的土地投资占比都有较大提升。按项目所在地分，碧桂园位于一二线和位于三四线销售金额比例为36:64；按目标市场分，目标一二线与目标三四线销售金额比例为44:56。
碧桂园董事会主席杨国强在业绩会上明确表明了对三四五线城市的看好，他这样说道：
“我自己长远看好三四五线。现在农民工的收入上涨两三千块钱。但是一二线城市房价上万元，购房是比较困难的。中国的未来是农民工的房子在哪里，是不是生活更好一些，会不会移到县城小镇上，我觉得目前县城五六千块钱的房价他消费的起，我是看好的。”
众所周知，碧桂园在拿地策略上一直奉行大小城市“遍地开花”战略，被称为“三四线城市”之王，这个战略曾一度被质疑，特别是在三四线棚改货币化收紧的当下，市场对三四线城市的判断存在很大分歧。
但从碧桂园这份飚红的销售业绩来看，无疑是打脸了那些三四线楼市的看空者，反而是那些始终坚持核心城市拿地的房企，有的转型做商业地产，有的则越做越小。
02.
三四线城市一般面临产业单一、人口外流的问题，碧桂园为何持续看好，且从中获利丰厚呢？我们认为有这样几个原因：
第一，三四线城市的大规模城镇化还没有结束。2018年政府工作报告显示，中国城镇化率为58.5%，和发达国家70%－90%的平均水平还有很大差距，未来仍然还有几亿人要进城，新增城镇人口不可能全部去到一二线城市，三四线城市仍然有较大的人口红利。
有数据显示，2017年一线城市的户籍城镇化率加权平均数为86％，二线城市为46％，三线城市为42％，这说明三四线城市仍然有大量的农村人口需要进城。所以。三四线城市的总人口（包含农村）虽然净流出，但其城区的人口普遍还净流入的，这就是房地产的机会。
那么，碧桂园在三四线城市还有多大城市空间呢？截至目前，碧桂园还有60%的县城还未进入，其发展空间仍然巨大。
第二，三四线城市对新房的需求更大。一二线城市的土地开发强度普遍很高，新增建设用地极少，再加上拿地成本奇高，严重影响开发商的积极性，不少城市已经进入存量房交易时代。在这类城市，链家对市场的影响力比开发商还大。
而在三四线城市，二手房往往破旧不堪，棚户区遍地都是，老百姓改善居住的需求强烈，而土地资源又很充沛，开发商容易拿地，所以新房市场非常活跃，特别是龙头房企进驻之后，凭借一流的产品设计，往往能够对三四线城市形成“降纬打击”。
第三，都市圈的外溢机遇。最近几年来，随着一二线城市房价的暴涨，这类城市的资金开始对周边三四线城市带来了强烈的外溢效应，围绕着北京、上海、广州、深圳出现了一大批环大都市圈行情，靠近核心城市的三四线城市市场异常火爆。
碧桂园就是这个市场的先知先觉者，其对粤港澳大湾区的深度布局就彰显了其先见之明。
据碧桂园总裁莫斌在业绩会上介绍，碧桂园在大湾区内有潜在权益可售资源约5554亿元，与已获取的权益可售资源合计9275亿元。也就是说，碧桂园在大湾区已拥有近万亿元的大湾区可售资源，土地储备稳居湾区房企之首。
值得一说的是，在碧桂园的湾区战略中，惠州占比最大，其权益可售建筑面积910.5万平方米，约占大湾区的35.8%。
数据还显示，2018年碧桂园国内权益合约销售前十城市中，大湾区城市群中的惠州、佛山、东莞及广州便占据四席，其中惠州更是勇夺城市销售魁首，2018年权益合约销售达210亿元，占据总权益销售占比的4%，市场占有率排名第一。
另外，碧桂园2018年半年报显示，内陆合同销售额排名前10的项目中，惠州贡献了3个。
03.
惠州是一个典型的环大都市圈三线城市，近年来充分承接了深圳人口和资金的外溢，而且土地开发强度比东莞、佛山、中山都要低得多，它和深圳的互动还存在巨大的空间，碧桂园如此重仓惠州，可谓眼光独到。
摩根大通分析认为，过去一二线城市的行情收紧，让布局于核心城市外围的碧桂园受益，这样的情形可能会继续。相信碧桂园在未来三年依旧会有良好的净利润增长，并且因为三四五线城市的拿地成本较低，相应的风险也很小。
可以说，大中小城市“遍地开花”的战略在碧桂园身上发挥得淋漓尽致，其成功也再次说明三四线城市的市场不可低估，正如手机行业不能低估vivo和oppo，互联网行业不能低估拼多多和趣头条，影视行业不能低估“小镇青年”的票房贡献力。
这大概就是中国经济的魅力，任何一个你看不见或者不想看的市场，都有可能创造传奇。
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