房地产开发企业稽查重点注意了，稽查就查这些

税务稽查是税收征收管理工作的重要步骤和环节，是税务机关代表国家依法对 纳税 人的纳税情况进行检查监督的一种形式。税务稽查的依据是具有各种法律效力的各种税收法律、法规及各种政策规定。具体包括日常稽查、专项稽查和专案稽查。针对房地产行业，要注意这些重点稽查方向。

第一节 收入方面稽查重点

收入的真实性、完整性

1、未完工开发产品预售收入是否按规定计算预计毛利额；

2、开发产品完工年度，是否将预售收入确认为实际销售收入， 同时结转对应的计税成本，计算出实际毛利额，并将实际毛利额与 预计毛利额之间的差额计入完工年度的应纳税所得额；

3、预收的定金、诚意金、订金是否正确处理

4、客户放弃的购房定金、没收的违约保证金是否正确处理；

5、施工方延误工期的罚款收入是否正确处理；

6、取得政府的经济补偿或奖励收入是否正确处理；

7、代收款项是否正确处理；

8、价外费用是否正确处理；

9、租金收入是否正确处理；

10、不同委托销售方式下收入的正确处理；

11、视同销售情形是否计入收入；

12、长期挂账的应付账款、其他应付款是否正确处理。

第二节 成本方面稽查重点

成本的真实性、合法性 1、土地成本是否按规定计价； 2、是否虚列拆迁补偿费、虚增成本； 3、是否虚列合同、协议，多列或重复列支成本费用； 4、是否取得不合规发票入账，多列成本费用； 5、是否混淆成本核算对象； 6、完工年度成本计提是否符合税法规定； 7、是否未按配比原则结转产品成本，是否将未完工项目的成本 转移到已完工项目中；

第三节 费用方面稽查重点

费用的真实性、合法性、限额扣除 1、开发产品完工前的借款利息，是否计入当期损益，虚增财务费用； 借款利息是否高于商业银行同期同类贷款的利率；关联方借款债资比是否 符合税法规定；是否存在股东注册资本金不到位情况下的借款利息； 2、广告费、业务宣传费、业务招待费是否按税法规定的范围和标准 在税前扣除，是否计入开发成本； 3、工资薪金及福利费、工会经费、职工教育经费扣除是否正确，是 否存在汇缴时未支付的工资薪金；是否将工资性支出列入营业费用，未进 行纳税调整；4、公益性捐赠的捐赠途径是否符合税法规定，是否按税法规定 限额扣除；直接捐赠及非广告性质的赞助支出是否纳税调整； 5、佣金、手续费是否按税法规定限额在税前扣除，佣金支付方 式是否符合税法规定； 6、计提的以前年度应计未计折旧、费用是否进行纳税调整； 7、是否存在取得不合规票据，在税前扣除费用的情形，是否存 在虚增费用列支的情形； 8、税法明确规定不得税前列支的扣除项目，是否进行纳税调整。

第四节 资产方面稽查重点

资产的计税基础及折旧、摊销 1、是否存在资本性支出列入当期成本、费用，减少应纳税所得 额的现象； 2、开发小区内建设的配套设施，完工后产权归开发企业所有的， 是否按固定资产进行账务处理； 3、临时出租的待售开发产品，折旧处理是否符合税法规定； 4、固定资产的计税基础处理是否正确，折旧年限是否符合税法 规定；是否正确使用资产在税前一次性扣除的税收优惠政策； 5、固定资产的改建、大修理支出处理是否符合税法规定；6、无形资产原值及摊销年限是否符合税法规定； 7、房屋装修支出的税前扣除是否符合税法规定； 8、开办费的税前扣除是否符合税法规定； 9、资产损失的税前扣除是否符合税法规定。

第五节 其他方面

1、坏账准备等准备金、减值准备等是否进行纳税调整；

2、政策性减免税金是否进行正确处理；

3、以前年度损益调整事项是否进行纳税调整；