问：本公司为房地产开发公司，公司以实物还建方式对被拆迁人予以补偿，根据拆迁合同约定：还建房屋的比例为1：2，对超面积部分按照市场价格缴纳房款。请问，本公司以实物还建房屋的价值是否组成契税计税依据？被拆迁人取得的房屋又如何计算缴纳契税？有人认为：房地产开发公司与被拆迁人之间是以房换房，只需要补差价的一方按补差部分缴纳契税。这种观点正确吗？
某房地产开发公司 周红
答：《中华人民共和国契税暂行条例细则》（财法字[1997]52号）第十条规定：'土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。土地使用权与房屋所有权之间相互交换，按照前款征税。'从该规定中可以看出，拥有房屋或土地产权的一方以其拥有的房屋或土地产权换取另一房方的房屋或土地产权的情况下，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。而对房地产开发公司以开发的商品房换取被拆迁方的房屋，从表面上看，似乎属于以房换房，但应当透过现象看本质。在具体实践中，对原有的旧房整体拆除进行商品房开发，一般来说，是由政府依法收回原有房产及土地产权并由政府依法拆除，将土地出让给房地产开发公司进行商品房开发，只不过对拆迁过程中所发生的拆迁费用由房地产开发公司负担。所以，房地产开发公司受让的土地使用权并非是直接从被拆迁户转让取得，房地产开发公司直接与被拆迁人的交易只不过是对其拆迁的一种补偿，而补偿方式或货币形式或实物形式而已，回迁的房屋并非是因为房地产开发公司购买被拆迁户房产及土地而付出的代价。对所回迁的房产属于实物补偿的一种形式。《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）第一条第一款规定：'以协议方式出让土地的，计税依据为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。'所以，对房地产开发公司以房屋形式支付被拆迁人的补偿费，应当按被拆迁房屋的市场公允价值或按拆迁时同类回迁房屋的市场公允价值确认契税计税依据。另外，超面积补价的，如果是房地产开发公司给予被拆迁人的补价部分应当并入契税计税依据；如果是被拆迁人给予房地产开发公司的补价部分应当从价款中扣除。
被拆迁人取得房屋，根据《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）第二条的规定，对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。
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