有用：您身边的民事法律顾问
有趣：点击上方“蓝字”加关注
作者：孙科先律师
导读：近日，看到“民法视角”公众号推出的讨论案例《夫妻一方擅自出卖共有房屋，第三人能否请求履行过户义务？ 》，案例颇具代表性，遂作此拙文，权作探讨和学习。
房屋，对普通百姓之家，在当下中国，是权重配比最重、价值就高的资产，由此，也产生各色纠纷。
房屋属于不动产，通过物权法的规定，不动产的设立、变更、转让等要通过登记方能发生物权变动效力，通俗的说，房屋买卖的双方，只有到不动产登记部门进行了变更登记后，房屋才由卖方转到买方名下。不动产登记薄，是不动产权力归属判断的根据，在诉讼中属于证明力很高的公文书证，但这种效力是可以推翻的，这是物权法的第十七条以及最高法物权法解释第二条规定的法理依据。案例中还涉及备案，这个问题在我的一短文《房屋登记三题》中有谈到，备案是行政管理性质，不具有物权效力，因该案例不涉及这问题在此不深入细说。
在房屋买卖的过程中当然涉及合同问题，在物权实施之后，合同的效力与物权的是否变动没有必然的联系，这是物权法第十五条规定的物权变动的原因与结果相区的原则，之前，由合同法的规定，通常认为无权处分他人的财产的合同效力待定，而物权法实施之后，相应的裁判规则发生的根本的变化，这一变化，在最高法买卖合同司法解释之中得到再一次的明确。
规则与交易相伴相生，特别是商事法的相关规定，更是与交易的实践密不可分。为了规避风险，交易过程，同样可能有避险措施，案例中涉及的租赁合同就属这情形。该情形，在理论中，属于非真意保留问题，也是行为人实施的行为，与他内心真实相要表达的东西不相符，但这种不相符，是当事人有意为之，而非为他人所强。也就是日常中常说的“顾左右而言他”情形，民法总则之前，对真意保留在理论中有讨论，民法总则实施之后对此情形，有明确规定，其中第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
通过之上的铺陈，文中提到的案例的设问我的态度也很明确了，房屋买卖合同属于有效合同，但因为该房属于夫妻共有房屋并且至纠纷发生也没有进行产权变更登记，并为张某发现，张某并主张相关权利，为此，致使王某可以主张合同继续履行，但郁某实事上处于无法履行的状态，因此，她应向王某承担违约责任。张某可基于对房屋的所有权向王某主张返还，也可以基于侵权向郁某主张侵权责任。租赁合同属于虚假意思表示，属于无效合同。案例最后的设问，属于善意取得问题，物权法规定明确，为此发生争执不会太多，根据生活经验，房屋买卖中的按揭货款，银行多会办理抵押登记，买房人在产权变更登记时能够查询到相关权属情况，为此，银行抵押权对王某有效，除非他予以涤除。
由此案例可见，夫妻之间也有边界，并非一片混沌。
本公众号致力于探讨民事法律领域的专业知识，践行民法的传播和推广，提供民法相关的法律咨询，解决您身边的法律问题。
联系客服
