抵债房有风险购买时须谨慎

一房两卖，如何处理

案例：市民赵先生咨询，2009年5月他与某房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，面积155平方米，单价14000元，总房款217万元，并交付首付款70万元，该合同于2009年6月由开发商在房地产交易登记中心办理备案手续，余款147万元办理了按揭贷款，并交付给开发商。约定交房时间为2009年12月30日前。赵先生一直未入住该房屋。

2009年7月，开发商就同一房屋又与李某某签订了《商品房买卖合同》，合同约定单价为9700元，总房款为150万元，李某某一次性付款，开发商开具了全款发票。李某某2010年6月入住并装修，居住至今，但一直未办理商品房备案手续。赵先生咨询，他如何维护权益？

解析：本案属于典型的一房两卖的情况，本案中，第二购买人李某某虽然支付全款，但未办理备案登记，同时其所购房屋价格明显低于市场价值，按照最高人民法院的裁决原则，不能取得房屋。第一购买人赵先生可以首先要求开发商交付房屋，然后再要求第二购买人腾退房屋。

购买抵债房屋，应当如何防范风险

案例：市民张先生想全款购买一处大面积的商品房，听说抵债房便宜，便多方打听，后来听说某开发商欠材料供应商的货款，顶了很多房给材料供应商，正常对外价格为每平方米10000元~11000元，如果全款从材料供应商处购买，7500元~8000元即可购买，这样一套房屋可以省四五十万元。可以同开发商办理购房手续，但不能签订正式的《商品房买卖合同》，不能开具发票。张先生咨询，如何防范风险？

解析：本案中，经查证，该开发公司共开发了一千余套房屋，只有几十套办理了房屋登记备案，绝大部分属于解除抵押可售状态，还有部分属于不可售状态，同时不能签订正式合同，不能开具发票。购房者全款购买抵债房屋，不用办理按揭贷款，因此不用在房屋登记机关办理网签备案。一旦开发商资金困难，无法办理解除抵押手续，购房者又未办理网签备案，权益无法保证。

购买抵债房屋，应当注意以下几点：一是要对开发商的信誉进行一定的了解，要选讲信用、有实力的开发企业；二是要及时签订正式的《商品房买卖合同》；三是了解开发企业的销售情况，具体办法是（市内四区）登录大连市房地产登记交易中心网站 www.dl-fangdi.com.cn，进入楼盘列表栏目，查询所售楼盘每一套房屋的法律状态。

出卖经济适用住房可以吗

案例：市民王大姐2010年购买了经济适用住房，她想现在将经济适用住房卖了，然后购一处面积大一点地角好一点的房屋，给儿子结婚用，她想问一下是否允许卖，如果允许卖，如何交税？

解析：根据大连市相关规定，2009年之前申购的经适房在买卖时，需要按成交价的1%缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。2009年之后申购的经适房出售时应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的50%向政府缴纳土地收益等相关价款，政府可优先回购。

经济适用住房购房人拥有有限产权。经适房购房人在取得房屋所有权证5年后，方可将所购房屋上市出售，购房人也可以按照政府所定的标准向政府缴纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。