2020上半年，房企投资拿地对策

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这是投拓江湖的第100篇原创文章

之前各种官方预计的2月6号将出现疫情的拐点，感染人数将下降，但是就目前的情况来看，还远远未达到拐点。很多专家预计，真正的拐点是在2月20日以后，那时候的疫情紧张情绪才会有一定的放松。相对中观的预计是，到疫情大为放松，基本得到控制，需要到三月中旬以后。

  昨天郑州政府新发布了一份复工复产要求（如下图），将房地产项目的复工时间规定在不早于3月16日。我觉得郑州这个发文，是最接近疫情真实情况的，也是根据真实疫情得出的结论才有的发文。目前除湖北外，其他省份的疫情都与河南接近，因此大部分地方的实际上班时间，应该在3月或者更晚了。

疫情终究会过去，而其对房地产行业的影响，是深远和持续的，至少是在2020整个上半年。受实际上班时间延后的影响，今年一季度拿地的数量在全年拿地中的比例会非常低，大量的拿地的工作会在后三个季度进行，特别是下半年的拿地任务会异常艰巨。

房企现金流的考验

年春节随着疫情的持续紧张，各地的房地产协会都发布了要求各大房企暂停开放售楼部的通知，春节购房活动随之停止。这对于一些本来就资金紧张的部分房企，无疑是雪上加霜，一方面是资金回笼受阻，另一方面是财务成本，各项应付账款，员工工资和福利并未停止发生。

目前疫情并不明朗，各地对开放售楼部的时间，都没有进一步明确，就目前的状况来推算，大概率还会在此基础上继续推迟。目前线上卖房只是一个推广渠道，并不能解决签约和付款问题，这个问题可以见我上一篇文章，附链接《线上卖房，没那么容易》。因此房企在现金流上，会进一步承压。

这会加速房地产行业的破产并购，“大鱼吃小鱼”会更加频繁发生，甚至会演变成行业“大鱼吃大鱼”的现象。

公开土地市场

众所周知，每年的3-5月是房地产企业拿地的集中窗口期，因为三点原因：一是春节返乡置业，销售额的增长带来大量的现金回笼；二是度过了年底的工程款和民工工资集中支付节点，年初大额刚性支付不多，在资金支付计划上无太多后顾之忧；三是业绩实现快，年初拿地，下半年就可以开盘，年底的报表就能集中反映。春节销售的预冷，资金回流的不足，直接导致上半年房企拿地意愿会降低，大概率会看到大部分城市土拍市场溢价率会有所降低。

公开土地市场会呈现冷热两极分化的情况，一二线城市受到的影响相对较小，土地溢价率会有所降低，但也不会存在明显的抄底机会，即便是武汉市。对于广大三四线城市而言，受疫情实际冲击更大。在目前地方财政严重依赖土地出让收入的情况下，地方政府，特别是中小城市的政府，会进一步在土地财政收入上下功夫。上半年会是很多城市大量土地集中上市的时间，大量优质的地块在上市时间的先后顺序上，会占据优先级的地位。

地方政府会在保证土地供应的数量，稳住土拍成交率，土地价格和土地出让金总收入之间，做出艰难抉择，并在其中选择一个平衡点。对于一些在2019年以来已经遇冷，出现了大量地块流拍的三四线城市，地方政府对地价的预期会有所降低。

房企拿地策略

基于此，房企的拿地策略，需要在开源节流，竭力保现金流的前提下，寻找更多的机会：

1、加强合作，抱团取暖。这里的合作，既包括在公开市场的联合拿地，也包括部分房企的已获取地块的合作开发。

公开市场方面，随着单宗土地出让金总额越来越高，近两年联合拿地的案例越来越多，疫情后还会进一步加剧。可以寻找与自身开发规模，操盘模式相近，诉求相对趋同的房企，联合竞买，分摊保证金方面的压力，也分摊开发的风险。

合作开发方面，此前已拿地，特别是高价拿地的房企，因为现金流的压力，剩下的土地款缴纳会存在较大的压力，更别说开发了。选择合作开发，寻找合作方缴纳剩余的土地款，大家共同开发获利是一个不错的选择。这种合作机会，广大投资人可以与当地同行多交流，互通信息，指不定就能谈成一个项目，之前我的微信群里已经有这样的案例。

2、更加谨慎进入三四线城市。2019年下半年以来，广大三四线城市的土地供应已经严重过剩，而且地方政府的地价预期还相当高，起拍价能算得过账的地也不太多。显性库存和隐性库存双双走高，市场已经积累了相当大的风险，受此次疫情影响，购买力和购房热情受到极大的影响。

对于这类三四线城市，也不是说一律放弃，而是更加谨慎进入。可以研究细分板块，以及客户改善性需求带来的高端产品市场，以较低的溢价取得土地，这样才能保证在市场低迷时，还有一定的以价换量的余地。

3、强势的房企可以伺机展开收并购。对于融资渠道丰富，现金流充裕的部分头部房企来说，是时候开展一波强势的收并购了。对于这类房企来说，那些近一两年拿的土地，会成为主要的收购对象。具体的操作要点，不一定排除高价地，但是一定要能做到自有资金投入较少。

对于那些高价地，也是可以去尝试的，一般来讲高价地的利润最差也在盈亏平衡点左右，如果可以做到自有资金投入较少，再适当做好产品，实际上是不会亏的，还能小赚一笔。最好能做到收购对价款分批次支付，尽量利用融资上账的资金支付后面的收购款，降低自有资金风险。

最后，我想跟大家说的是，随着各地政府纷纷推迟挂地，投资岗位的小伙伴在近期的两三个月会存在严重的工作不饱和的情况，不拿地的情况下，很多房企在正常复工后会大概率进行优化裁员。大家要利用这个时间整理自己手中的资源，多学习专业知识，才能顺利度过职业的寒冬。