随着二级拿地市场越来越规范，房企可操作的空间也是越来越少。
很多企业开始参与土地一二级开发联动，希望从一级市场着手到二级市场开发拿地，也就是我们所说的产业勾地，在这个过程中全程参与政府规划设计条件的制定。
但是在整个一二级开发联动过程中，会涉及到很多非常棘手的土地问题，今天我们就针对一些关键的土地问题，给大家做一个简单的梳理。
Q：项目是否符合土地利用总体规划？
如果项目符合土地利用总体规划是可以建设的，至少在土规这个层次是合法的。
如果项目不符合土地利用总体规划，连建设的机会和权利都没有，即使建了也属于违法。
所以，确认项目是否符合土地利用总体规划，是最基本的。
之前这样的案例不少，某公司跟政府签订了土地一级开发协议，签完之后发现项目不符合土地利用总体规划。
如果一个项目不符合土地利用总体规划，首先它是不合法的。
再者它是不能办理农转用手续的，也是不能办理征地报批手续的，即使政府出让也属于违法出让，后期也是需要收回的。
所以说签署这样的协议不可预见的风险是特别多的，对我们来说也可能产生很严重的违约责任。
如果前期拓地的过程中，我们拿地人对土地规划有深入了解的话，知道该如何判断项目是否符合规划，这个问题就不会出现了。
Q：项目是否具有建设用地指标？
如果项目有建设用地指标，才会符合土地利用总体规划可以建设，如果没有建设指标的话，肯定项目是不符合规划的。
建设用地指标分为很多种，今天主要先探讨两种：新增建设用地指标，存量建设用地指标。
什么样的类型属于新增建设用地，什么样类型属于存量建设用地？
大家都知道，新增建设用地指标现在是逐年减少，国家未来是要鼓励挖掘存量建设用地的，是要控制增量建设用地的，建设用地存量时代的已经到来了。
挖掘存量，对低效的不合理利用的土地进行盘活，加入城市更新的范畴，这将是我们未来房企发展的一个新方向。
比如说三旧改造、城市更新、棚户区改造，以及其他一系列旧改项目，都是我们挖潜存量的案例。
年初国家公布了产业用地政策工作指引，文件提出要积极的参与国土空间规划的编制规划。
在编制的过程中，将产业进行合理的布局，尽量也是鼓励要利用未利用地以及存量建设用地开发不占或少占耕地，严格保护永久基本农田。
所以从国家的态度来说，我们可以看出国家是鼓励我们挖潜存量的，所以未来存量的项目是不会少的。
Q：是否能办理农转用手续以及占补平衡问题？
如果项目不符合土地利用总体规划是不能办理农转用手续的，符合土地利用总体规划才是农转用组件最基本最关键的要素。
那么办理农转用手续有哪些流程？必须具备什么样的条件才可以办理？
还有一个非常关键的要素，就是是否需要占补平衡？
占补平衡主要是我们在跟国土局沟通的过程中会听到的一个专有名词，其实它分为两个方面，一是占用耕地，二是占用林地。
那么现在占用耕地，我们都知道，占耕不耕必须补充耕地，并且我们补充耕地的质量和数量都不得低于原来占用的耕地，这是一条硬性的规定。
针对占用耕地又有两种操作模式：一是可以实际去补充耕地，就是我们自己去开垦、补空、补充耕地；
另一种就需要向政府缴纳耕地开垦费，委托政府以及相关单位来补充耕地，具体的模式要跟当地的政府协商，每一个地方的情况是不太一样的。
那么占用林地是如何处理的？
占用林地多数情况下需要去缴纳森林植被恢复费，这个也是要看地方和具体的一个情况。
有的林地涉及到退耕还林或是它属于残次林的范畴，各种地块处理方式是不同的，还是要根据地块的情况和政府的情况，去跟政府讨论应该如何处理。
上面所讲的占补平衡的问题，在土地一级开发的过程中涉及比较多的，在做一级开发的项目时一定要多注意。
现在很多项目涉及到了占用基本农田的情况。
占用基本农田它也分为两种形式，一个就是建设的占用，那么项目建设能否占用？
第二个就是如何种植？我们在发展农业产业园、现代农业观光区的时候，基本农田应该如何利用？都可以种植什么样的植物？也是都要考虑的。
Q：生态保护区能否建设占用?
因为生态保护区的环境是比较好的，所以很多投资者比较向往这样的地区，简单的介绍一下生态保护区的情况是怎样的。
生态保护区分为很多种类型，比如说自然保护区、生态湿地、湖泊、湿地、水源保护地等。
在项目投资开发过程中，经常也会遇到这样的地区，这些地区是否可以占用？这些都要考虑，也是为了让大家谨慎投资，降低风险。
生态保护区分为核心区、还有缓冲区，以及试验区，每一个管理区的要求也是不一样的，后续我们要结合当地的情况，具体问题具体分析。
核心区和缓冲区的管理是非常严格的，试验区对于我们来说是稍微轻松一点的，如果我们的项目在试验区的话，可能会有一点点操作空间。
如果在核心区和缓冲区的话，我们基本是没有办法建设占用的。
Q：如何判断一个项目是否符合规划？
如果要判断一个项目是否符合规划，首先我们要学习土地的现状、地类和规划地类。
未来我们主要涉及教育、文旅、康养、产业和大数据加地产的模式进行开发，由过去开发城市中心这种发展模式逐步向外围发展。
过去我们可能占用耕地、林地、园地这种情况不是特别多，但是现在随着项目的发展，占用耕地、林地、园地这种情况是越来越多的。
我们应该如何去判断？如何去认识规划和现状地类？
举个简单例子，也是一个非常关键的问题，因为很多项目都涉及到了。
比如一个项目，现状是工厂或者破旧的住宅，看地时的直观感受是，这个项目目前是有建设的，是建设用地，并且它的建设是合法的，未来也是可以建设的。同时这块地环境和区位也不错。
于是，就盲目的跟政府签署了土地一级开发协议，或者是其他的投资协议，认为我们通过征地拆迁以后可以顺利拿到二级，进行后续的开发。
针对这个案例其实它有两种情况。
第一种情况，现状确实是建设用地，也去规划问了，也确实是建设用地。
在这种情况下，我们的开发建设是没有问题，是合法的。就是说不仅要看眼前的现状，还要去把规划的图片找过来，去判读一下它是否符合规划，是否是合法的。
但是还有另外一种情况，当前看到的工厂和破旧的住宅，原本就属于违法建设用地，在未来规划中政府是要将它进行拆除的。
目前这块地它不是建设用地，在这种情况下我们签署投资协议，对我们来说就有很大的风险。
所以这个案例就告诉我们，在项目开发、项目投资、拓地的过程中，不能被眼前的景象迷惑，一定要核实土地现状，地类是什么？土地规划是什么？并且要根据需要同步去查看，才能识别陷阱。
规划其实更为重要，规划才是法律依据，是一切的基础，一切的纲领。
所以我们要核算好现状是什么？规划是什么？之后才可以去跟政府签订土地一级开发协议或是其他投资协议。
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