第一次竞买“法拍房”：玩的就是心跳

我从来没有想过，有一天我会参与竞买“法拍房”。

 

事情已经过去很久了，但我还是想把这段经历记录下来，供大家参考。

 

疫情期间，在家里待得烦了，我不是说想换房嘛，就开始了看房历程。一开始，很多小区还不让进，我就先在网上看，后来又约中介在微信上聊。

 

有一个中介给我推荐了一套房子，说价格很笋。我一看，的确很笋，至少比市场价低了每平米五千，总价比同类房低了有七八十万。再一问，中介才说，这套房子之所以笋，是因为被法院查封了。

 

我当时就有点疑惑：为啥被法院查封的房子，你还推荐给我？

 

再深入了解，我才明白：原来这种房子也有别的玩法。

一般来说，一套房子会被法院查封，是因为业主出现了债务纠纷。业主借了钱，拿房子做抵押，但后来还不上，就被债权人起诉，法院为保护债权人的利益，就查封了房子。查封期间，房产不能买卖。

但是，如果这时候出现一个肯帮业主还清债务的买家，债权人收到钱以后撤掉诉讼，房产就可以被解封、解押，之后，房子就可以过户给买家。

 

当然了，这种玩法对买家来说风险极大，很有可能你把业主的钱还了，但是，房子还在业主的手里，TA不愿意过户给你。

这时候，你可能遭遇“鸡飞蛋打”的结局。房子你是不可能拿回来的，因为法律明文规定被查封的房子不能买卖，而你明知故犯。你只能起诉业主还你钱，但是，打官司需要你付出高昂的时间、精力以及机会、金钱成本。

 

时间就不说了，有些官司打起来“啰啰嗦嗦”，少则半年，多则等一年。即使你请了律师，该你出面的场合你还是得出面，你要为此花出去很多精力。而所谓机会成本，是你原本可以拿自己的钱去买其他的房子，却被这事儿给套牢了。金钱成本则不仅仅是几百上千诉讼费，还包括各种差旅成本，几百万你存银行里一年还能有好几万利息呢。

 

为了避免这种纠纷，行业惯例一般会引入第三方：资金过桥公司。由业主出手续费、高昂利息，请过桥公司帮忙垫款，赎回自己的房子。过桥公司为了保障自己的权益，往往会要求买家“冻结”一笔钱在银行卡里，待得房子解押、解封、可以正常交易过户之后，再把买家的资金“解冻”，一次性汇款到他们的账户，偿还之前他们帮垫付的费用。

 

看起来，这种操作好像还不错。我当时立马动心了，但因为不懂过桥公司到底怎么操作，我还是多留了个心眼，问了一下专门从事法拍业务的律师朋友。

 

一问，我才知道：资金过桥公司是非常精明的，他们绝不会允许自己出现本金损失。前面说的这种操作，业内也有，但对于买家而言，风险同样巨大。

 

听起来，这一切像是过桥公司帮业主垫资，是业主和过桥公司之间产生了债务关系，但是，真正有偿还能力的人是买家，届时如果业主不愿意卖房子（虽然概率很小，但不是没有），买家是要替还这笔债的。

明面上，过桥公司是帮业主还钱，但实际签署合同的时候，无数条款都会指向一点：那笔垫资是过桥公司帮买家垫付的，届时产生过户不了、房子被轮候查封等风险，买家的资金就只能拿给过桥公司了。

 

所谓“轮候查封”，是指欠债的业主不一定只欠了那几个债权人的债，TA可能还有其他债务。第一笔的债务还清了，房子也解除抵押了，但第二个债权人可能会迅速跟进，申请查封。

 

我一听，觉得还是不行，这么玩我的风险也很大。

 

律师朋友建议我：“那你还不如等到房子拍卖，届时你直接去拍下来，风险还小一些。法拍房，只要目前没有住着人，业主也没有跟别人签署房屋租赁合同，法院也负责清场交付的话，一般是比较干净的，说不定你还能捡点漏。”

 

“法拍房”一般是以评估价的七折起拍（比如市场价一千万的房子，七百万起拍），起拍价非常诱人。我心想：疫情期间，大家说不定都不怎么关注买房的事儿，假设我运气好，能捡漏呢？要不还是参与一把吧。

 

接下来，我就开始着手调查那套“法拍房”的相关情况。

 

机缘巧合下，我竟找到了那个业主。我实地去查看了几次房屋，对房屋情况有了一个非常细致的了解。接着再询问业主房子被拍卖的原因，业主（女）说是他丈夫把她的房子拿去做了抵押，现在还不上了，而她也不想帮他还，就导致房子被查封。

 

对这一点，我是选择相信的。着手看房以来，我看了很多套二手房。二手房市场上那些大甩卖的已婚夫妻的房子，大多有比较复杂的债务问题，而这些债务一般是男方欠下的。他们要么把房子抵押出去，贷出钱来去炒股，要么是做生意，要么是投进P2P………然后就爆仓了，只能卖房。

 

相反，男的比较成器的已婚家庭，把房子卖出来多是为了置换，换更大更好的房子。这样的房子，虽然可能有点旧，但普遍很整洁。

 

这年头，发财的男人比女人多，败家的男人也比女人多，恐怕已是常识。当然，这只是我的观感，不一定客观。

 

为了印证业主说的话的真实性，我又通过朋友的关系，侧面打听了一下那套房子和他们夫妻俩的情况，确认业主说的话基本属实。

不得不说，我这是运气好，刚好认识人，了解到了情况。绝大多数人在买法拍房的过程中，是根本不知道业主是谁、房子是因为什么原因被查封的。

 

房子和业主的相关情况了解得七七八八了，我又查询了那套房子欠下的物业费、水电费等情况，确认里头没有住人，还致电法院工作人员了解了房子的基本情况、拍卖的全部流程和规定，甚至还去房管局查了册，确认那套房产的债权人（银行）而且房子的起拍价足以偿付债权人的费用，这才开始去预申请“拍卖贷”。

 

这里要特别说一下“拍卖贷”。以前的“法拍房”，大多是不可以贷款的，买家拍中以后必须要一次性付款，这导致有实力参与竞拍的买家少，很多房子不得不“流拍”。

 

举个例子，如果一套房子的评估价是100万，第一次拍卖时是70万起拍，第一次拍卖无人竞拍，导致流拍，会启动第二次拍卖手续。第二次拍卖，房子会在第一次起拍价的基础上打八折起拍（即，七折的八折，56万）。如果第二次还是流拍，就再打八折（44.8万）起拍。还是没人买，就只能变卖。变卖还是没人买，就只能把房子判给债权人了。

 

在网络司法拍卖没有兴起的时候，房子拍卖是要去到一个专门的场所内举办拍卖会并由买家举牌买的。那时候，拍卖师是一个非常风光的职业，拿着拍卖锤子四处吆喝“几百万一次，几百万两次，几百万三次，成交”。

也有一些人就是靠捡漏“法拍物品”而致富，有的地方、有的领域甚至还形成了一条黑色产业链。比如，有的人为了让自己顺利竞拍得到某样拍品，甚至会请一些彪形大汉去到拍卖现场给潜在买家施加心理压力。有的人恶意联合，导致拍品一而再、再而三地流拍。

 

传统拍卖方式，拍卖手续费高昂，拍卖过程透明度稍微低一些，而网络司法拍卖的兴起，大幅降低了拍卖佣金，让拍卖过程趋于透明，加之像房子这种拍品可以申请“拍卖贷”，不需要一次性付款，于是，普通人也加入了进来。

 

所谓“拍卖贷”，不同于以往的房贷。司法拍卖中，如果你拍得了一套房子，法院一般会要求你在很短的时间内（比如十五天）把钱款交齐。如果你钱不够，就只能申请“拍卖贷”。

 

如果你拍中了一套房子，银行就会贷一笔钱给你，但你必须要以拍到的房子做抵押，银行才能贷给你钱。

 

这就面临着一个悖论：你必须要把钱款交给法院，法院才会出各类司法文书，你拿着文书才能去过户，过户完了才能把房子以你自己的名义抵押给银行，可问题是，如果你有足够的钱款交给法院，还需要找银行借“拍卖贷”嘛？

 

这时候，资金过桥公司又一次发挥了作用：由他们做担保，先帮你垫资交齐拍卖款。待得司法文书下来，你办完房子的过户手续后，再把房子抵押给银行。而资金过桥公司在中间收取一定的担保手续费和利息。

 

为了预申请“拍卖贷”，我打了银行流水、打了征信报告，准备了各类申请贷款的资料，在线上向银行提交了各类材料。一旦我拍得了那套房子，就可以启动“拍卖贷”的正式申请流程。

 

接下来，我又做了不同程度的资金压力测试。比如，如果房子拍卖到了A价位，我要怎么筹措资金，要找谁借多少钱；如果拍卖到了B价位，我又要怎么筹措和安排资金等等……

 

为了做这些准备工作，我甚至把自己累出了腱鞘炎。接下来，万事俱备，只欠开拍了。

 

 

房子开拍当天，我早早就交了几十万“拍卖定金”。一开始，我还窃喜：不会只有我一个人参与吧？这样这套房子就能以起拍价拿下了。

 

没想到，后来突然涌现好几个人跟我一起角逐这套房子。

 

拍卖开始，买家可以出价后，我出了一口价。第一天我出完价以后，基本上就没再看最新价格。

 

那套房子的拍卖时间是24小时，因此，前面几个小时出的价，基本上没啥参考价值。每套法拍房，都是在最后半小时才开始飙价的。

 

如果拍卖的结束时间是下午三点，而下午三点整，有人出了一个更高价，拍卖过程就自动延时五分钟。五分钟内，有人出价更高，就又延时五分钟……直到没有人在前一个人出价后的五分钟内再出价，拍卖流程才结束。

 

激动人心的时刻来临了。

最后半个小时，我拿着鼠标点啊点，每点一下就感觉自己心疼了一下。

那一刻，我觉得自己点的不是鼠标，而是源源不断往上加的钱啊。

 

在拍卖快结束的半个小时内，几个人轮番出价，竞争惨烈，一下子就让那套法拍房的价格比起拍价高出了几百万。

 

有几秒钟，我以为房子就是我的了，心都快从嗓子眼跳出来，可“咣当”一声，对方又在最后五秒钟截胡。

我也这样狙击了对方几次，整个过程惊心动魄、险象环生。

 

可就差那么一口价，我出不动了，竞买队友咬死不放，势在必得。而对方最后出的价，已经逼近我的爆仓位，甚至超出了业主之前在房产中介的放盘价。我要再把价格往上冲，还不如去市面上买房了。

 

就这样，我只能眼睁睁地看着那套房子被别人拍走了。

 

推开键盘的那一刻，我有点郁闷，感觉自己两个月上蹿下跳的准备工作付诸东流。之前我搞了几个版本的资金压力测试、跟亲朋好友都打好了借钱的招呼、多次联系业主并考察好了房子的全部情况……这些都是沉没成本。

 

朋友安慰我说，你得讲究拍卖技巧啊，比如最后几秒钟才出价。

 

我说，另一个人真有心要的话，我出完以后五分钟人家也会出更高价的。拍房子，拼的根本不是拍卖技巧，而是资金实力。资金实力强，心理价位就高，底气就足。别人资金比你充裕五万，关键时刻就能把你秒成渣渣。

 

在实力面前，套路根本是没用的。

 

朋友为了安慰我受伤的心，专门给我点了一只北京烤鸭。我边吃烤鸭，边跟她吐槽：“我以后应该不会再玩这样的游戏了，心理成本实在太高。”

 

参与一场法拍房的竞买活动，我没拍到房子，但是却收获了一大堆经验和知识，这才有了今天这篇文章，我也愿意把自己的经历和心得分享给大家。如果将来你也想竞买法拍房，我今天写的这些信息或许对你有用。

 

我个人是不建议专业知识薄弱的人去碰“法拍房”的，因为“法拍房”的坑确实多。

 

比如，有的房子的业主是个老赖、无赖，即使你拍到了房子，也有可能住不进去，或者需要额外花钱请“地头蛇”帮你清场。

我有个朋友的弟弟当年以低价拍得一套法拍房，但最后多花了十几万，才把原先的“老赖”一家给请了出去，请出去几个月后，老赖还来他们家门口泼屎。

 

比如，有的业主会跟租户签署十年、二十年的租约，根据“买卖不破租赁”的原则，你买到了法拍房，可能也就得了一个房产证，人是住不进去的。

 

还比如，有的法拍房欠下了巨额物业费等费用。如果原业主不配合，后期你在迁户口、用学位的时候会遇到比较多的阻碍。

 

还有的法拍房，是没办法申请到“拍卖贷”的，交易过户的税费也高（曾经出现过税费算下来比房价高的情况）。

另外，在竞买的过程中，人很容易变不理性，大家互相竞争，最后以比市场价还高的价格成交。

 

就拿我参与竞买的那套法拍房来说，与市场上的二手房相比，“得主”也就是省了一点中介费而已。

 

我之所以参与这次竞拍，是因为我对房屋和业主的情况非常清楚，知道那套房子产权明晰、首尾不麻烦、收房容易，一切风险都在可控的范围内。若是我不了解这些，我也不会随便参与的。..

 

也有很多人说，普通人玩不转法拍房，要找专业的机构提供服务。

 

我觉得这个就见仁见智了。

 

对我来说，我不需要这样的服务，因为本身我是学法律出身的，身边也有一堆律师、法官以及资金过桥公司的朋友，我可以随时随地找他们问询情况、把控风险。

 

法拍房前期的信息都是公开的、可以查询到的；中期竞买流程是我自己在网上参与的，别人替代不了，而竞拍不需要什么技巧，大家拼的都是资金实力；后期如果拍中了，也是跟银行和资金过桥公司打交道……我不需要专业机构的指导，不需要额外再付一笔服务费

 

如果你想买法拍房，但又觉得法拍流程特别复杂，自己闹不懂，可以找他们为你提供服务，但要注意把控成本，争取不让自己最终付出来的总成本高于市面上的同类二手房价格就行。

 

前几年，法拍房还能捡漏，现在网络拍卖让信息越来越公开透明，优质房源成交价和在市场上买差不多。而法拍房的劣质房源则因为坑太多（比如法院不负责清场），一而再、再而三地流拍，扔大街上都没人敢要。

 

优质房源信息公开透明、多人争抢、很难捡漏，劣质房源无人问津……这就是“法拍房”的现状。

 

搞法拍房，最难受的一点是你事先不知道具体的成交价。不像市场上的房源，你知道自己要筹措多少资金。因此，想购买法拍房，你就得做不同成交价的资金压力测试，做好几个版本。当然，计划做好了，也有可能没用，因为拍卖过程中意外特别多，随时可能杀出来一匹黑马。

 

现在，我开始在看“备胎房”……但是看的过程也很生气啊。房子都没问题，是我能看上的房子都超出了我心理价位的问题。买得起的，入不了法眼；入得了法眼的，买不起。

 

有时候看着看着，好希望出现一套我看得上的大降价的凶宅。价格很笋的话，我不介意凶宅的。我一身正气，体重又重，脾气又大，镇得住。

 

今天的文章就写到这里吧，希望对你有用。如果有说的不对的地方，还请批评指正。如果你身边也有正在竞买法拍房的朋友，可以把这篇文章发给Ta。

谢谢大家。