导读：去年12月底以来，教育部门先后发布了市区5所中小学学区招生红色预警。 这对学区房市场交易有什么影响？这背后又到底是啥原因？ 今天，咱们就来聊聊招生预警与学区房。 2018年12月29日，市教育局发布温州市第二中学、温州市实验中学、温州市南浦实验中学2019-2021年秋季入学招生红色预警。 1月22日，鹿城区教育局发布温州市南浦小学、蒲鞋市小学龟湖校区2019-2021年秋季入学招生红色预警。 我市实行招生预警的学校（不完全统计） （初中）温州市第二中学、温州市实验中学、温州市南浦实验中学 （小学）温州市南浦小学、蒲鞋市小学龟湖校区
►市区南浦实验中学学区房源。/截图自温州发布航拍温州
说起招生预警机制，要从去年10月浙江省教育厅发布的《关于建立义务教育阶段公办学校户籍生入学信息发布和预警机制的指导意见》说起。
《意见》要求，学区适龄户籍生人数达到招生规模人数90%及以上比例的学校，发布黄色预警；达到招生规模人数100%及以上比例的学校，发布红色预警。
以上学校（校区）适龄儿童（少年）人数持续多年超出学校办学规模及实际承受能力，已符合省厅文件“达到招生规模人数100%及以上比例”的红色预警标准。
以上学校（校区）2019年-2021年学额满员分流工作设定政策执行缓冲期（公告发布之日起至2019年3月31日）。
具体为：
在2019年3月31日已取得施教区房产且符合其他辖区条件的适龄儿童（少年），学校全员接收/全额保障入学；
学校如仍有剩余空余学位的，面向2019年3月31日（含）之后取得施教区房产且符合其他辖区报名条件的申请入学对象，按照房产符合条件时间先后顺序接收相应数量学生入学；
其余对象按相对就近原则分流至周边有空余学位的学校。其他要求不变。
简单地说，在3月31日之后，就是买了这几所学校的学区房，也有可能读不到了！
根据温州市房地产市场信息网显示，2019年1月，温州市区二手房成交2355套，与去年同期相当，并没有特别大的变化，但环比增长37.5%。
►数据来源：温州市房地产市场信息网。制图/21世纪不动产温州研究中心
对此，21世纪不动产相关人士表示，这主要是学区房市场行情所致。而招生预警范围内的3所初中的房源成交可谓功不可没。
来自21世纪不动产温州研究中心的数据显示，去年招生预警发布一周后，温州市南浦实验中学、温州市实验中学（六中）的二手房交易量与去年同期相比显著增加。▼
►招生预警发布后一周三所初中成交走势。/21世纪不动产温州研究中心
其中，南浦实验中学学区房成交量同比上涨3.55倍。截至1月3日，一周内的成交量占据21世纪不动产旗下门店成交总量的72%。而成交房源的91%为60㎡以上可当年入学的房源。成交价格相对平稳。
►招生预警发布一周内，南浦实验成交学区房面积段构成。/21世纪不动产温州研究中心
由此可见，南浦实验中学学区房的房源供应量还是较大的。
六中学区房成交量同比上涨近8倍，预警发布一周内，成交量接近上月六中学区房成交总量的1/2。
成交房源的81%以60㎡以下房源，需要年满三年后才可入学。因六中学区房供应量相对有限，价格上浮5%-20%。
►招生预警发布一周内，六中学区房成交面积段构成。/21世纪不动产温州研究中心
由此可见，购买六中学区房的绝大多数是适龄少年家长提前布局，入市购买学区房。
招生预警发布近1个月后，也就是2018年12月29日到2019年1月22日期间，三校学区房的成交量占据21世纪不动产温州区域旗下门店总成交量的46%。
►招生预警发布近一月，三校学区房成交量占据21世纪不动产温州区域总成交量比例。/21世纪不动产温州研究中心
从成交量上来看，南浦实验中学成交量最高，其次为温州实验中学和温州第二中学。
►三校发布招生预警后三校施教区内房源成交量走势。/21世纪不动产温州研究中心
来看看各校成交价格的分布情况。
南浦实验中学的60-80㎡的学区房源成交价格最高，超过了24000元/㎡。
这可能是因为一则60-80㎡的面积段总价相对较小，二则是60㎡以上房源满足当年入学的要求，门槛之上更受欢迎。
►南浦实验中学学区房不同面积段成交单价分布。单位：元/㎡。/21世纪不动产温州研究中心
温州实验中学的学区房成交均价（总价）分布：
►温州实验中学学区房不同面积段成交总价。单位：万元。/21世纪不动产温州研究中心
温州市第二中学学区房成交均价分布，70-80㎡房源主要为墨斗小区、八仙楼小区、双桂小区、麻行等电梯小区。
►温州第二中学学区房不同面积段成交单价。单位：元/㎡。/21世纪不动产温州研究中心
21世纪不动产市场研究中心，梳理旗下门店交易情况发现，全市成交量TOP21房源中，除南湖板块的双湖名苑和绿轴板块上田小区（重点小学辖区房源）外，其余入围均是本次三所初中预警公告范围内的辖区房源。
►2019年1月21世纪不动产成交房源分布。/21世纪不动产温州研究中心
21世纪不动产温州研究中心相关人士认为，预计热门学区的火热成交或将持续到2019年3月中旬，但力度会有所减弱。而小学招生预警中的南浦小学、蒲鞋市小学龟湖校区施教范围内的房源成交，从目前的数据来看，尚不明朗，还有待观察。
那么，这三所学校的学区房房源迎来“井喷”，究竟是什么原因呢？
原因简析
21世纪不动产温州研究中心相关人士认为，年底二手学区房市场迎来“井喷”。主要是市区重点中小学辖区房源需求客户提前布局。特别是学区预警发布后，3月31日前取得施教区内房屋所有权的实行全额保障入学。因此，公告发布次日，施教区内的门店就签订了多套房源。
从比例上来看，这三所学校的学区房源占据了1月份21世纪不动产旗下成交量的47%左右，占据了1月份鹿城区21世纪不动产旗下成交量的57%。
那么，后期学区房将会是什么走势？招生新政出台后购买学区房需要注意什么因素？手上的学区房何时脱手合适？对于这些问题，我们认为主要取决于其施教范围房源可供应量与学校招生数量之间的供需关系，对此我们正在搜集相关材料，并将另起一文分析。
“风起于，青蘋之末”。学区房的种种变数，购房者不可不察。
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部分来源：21世纪不动产温州研究中心
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