◎海外掘金（ID：gold1849） | 旺角黄局长
雄安新区定为千年大计，房市立马就被冻结了。
海南刚收到自贸区、自贸港红包，转身就关门打狗，一夜冻结六千亿资金。
近年来，随着房地产调控的逐步深化，国内炒房客的天花板越来越矮，空间越来越小。许多人将视线转移到海外，横扫美国、英国、澳大利亚等发达国家。
而近来东南亚等新兴国家GDP交出了靓眼的成绩单，房价也水涨船高。许多人便把目光投向了这些成本低、潜力大的价值洼地。
但毕竟国情有别，判定一个地区是否值得入场，国内通用的经验不一定就能简单移植。这里边，既有看得见的陷阱，也有看不见的思维误区。
今天，我们就以当下最火爆投资热地柬埔寨为例，教你几招辨别泡沫的招数。
1不能看GDP增长率决定是否买房
一个经济体的发展程度与本地区的房价有非常大的正相关性。
很多炒房客没有专业背景，加上现在新兴投资热地多是发展中国家，相关数据不透明，很多人都是蒙着眼投资。
他们只认一个死理，这个国家如果GDP增长率快，跑赢周边经济体，就说明有发展潜力，以后房子肯定会升值。我现在买了，以租养贷，过几年再卖出去就能赚中间差价。
（柬埔寨的GDP增速完胜）
这一招虽然屡试不爽，但其实危险系数很大。正如脱离剂量谈毒性是耍流氓一样，脱离结构谈发展同样很不合理。
举个简单的例子好了。1984年，广西北海市被列为沿海开放城市之一。邓公南巡之后，北海迎来了大量资本，形势一片大好。
在9项主要经济指标中，北海综合成绩位列全国十四个沿海开放城市第一。后来中央加强宏观调控，北海的经济奇迹迅速崩盘。最大的原因，就是北海主要依靠房地产投资拉动，发展畸形。
这两年，柬埔寨的首都金边就像一个大工地，诸多国际资本涌入，不断刷新这里的天际线。上星期局长参加一个柬埔寨参考团，就看到金边到处是脚手架和正在兴建的大楼。
众所周知，出口、投资、内需是拉动经济发展的三驾马车。目前柬埔寨（也可以说是金边，因为金边掌握了本国大部分经济）主要是一个投资驱动型的经济体，而且外商直接投资占了柬埔寨全部投资的72%以上。
（表格来源：柬埔寨政府官方文件）
同样是投资驱动型，柬埔寨相比北海到底有没有内在增长动力？
一位考察团成员说，柬埔寨作为一个承接全球低端制造业的转移地，经济发展是否健康，应该看一下这几年的进出口有没有持续顺差。因为国际贸易是对外的，房地产是对内的，顺差就说明劳动生产率等方面有所提升，能通过国际贸易赚到钱，如果逆差就需要警惕了。
（数据来源国际货币基金组织）
这个观点有一定道理，但仔细分析也不对。中国宣布改革开放之后，经济一直持续增长，但直到94年以后才保持稳定的贸易顺差，之前有11年是贸易逆差。
这是因为，当时中国出口多为农产品、低端工艺品，附加值低，进口的又多是昂贵的生产设备和科技产品，这些设备的引入会暂时扩大贸易逆差，但它们将在未来产生巨大效益，长远来看是有利的。
所以对于柬埔寨这类农业国向工业国转型的地区，关键还不在于逆顺差，而是投资结构。
一个最新数据显示，2016年柬埔寨收到了超过20亿美元的外国直接投资，其中5.39亿美元投资于银行，3.9亿美元投资于制造业，3.7亿美元投资于房地产和建筑业，2.32亿美元投资于农业。
可见房地产业并不是一支独大。外商投资相对均衡，并不纯粹依靠房地产拉动，有着自身的发展动力。
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2只看涨幅就入手绝对会死得很惨
目前，金边的住宅主要是两种形态：低层的排屋和高层的现代化公寓。外国人不能买排屋，因为涉及土地所有权，只能买二层及以上的公寓（房屋所有权）。
自2012年以来，公寓的房价从原来的1000美元/平方米涨到如今2300-3500美元/平方米，年均涨幅大于15%，部分地区甚至高达25%。
很多中国人看到过去涨得很猛，就一窝蜂地跑来淘金。
嗅觉敏锐没有错，但进场的人一定要对房价有独立的判断：这到底是资金炒起来的虚假热闹，还是有一个基本盘支撑的真实繁荣？
90年代初的时候，海南岛上有2万家房地产开发商，跟现在的金边有些类似，都是以农业支柱，都是几百万的人口，都是外部资金大量涌入，土地和房子的价格节节攀升。先进场的人赚得盆满钵满，后进场的人全部被套牢，死得很惨。
所以是否要进场，不是看过去几年涨得如何，而是要基于一个最基本的经济学逻辑：供给与需求之间的关系。
供给大于需求的时候，尤其是未来供给的增速将长期快过需求增速时，说明这只是一场击鼓传花的游戏；当供给小于需求，尤其是未来供给的增速将长期慢于需求时，说明市场存在一个庞大的刚需群体。
在这方面，我建议大家在配置海外房产时，都应该看一下当地的人均居住面积。这个数据非常具有参考性，比未来的涨幅趋势还要重要的多，可靠的多。
综合各方的信息，目前金边的常住外籍人士保守估计为10万，2018年底的公寓套数将增至2.5-3万套，一居室占绝大多数，平均面积按65㎡算好了，总面积最高达19.5万平方米，摊下来人均居住面积为19.5平方米。
这个数值相对比较合理。放在中国24个大中城市看，属于中等偏下的位置。像当年潘石屹赶在泡沫破灭之前及时离场，海口的人均居住面积已堆到了49平方米，供给量远远脱离了实际需求。
（根据中国社科院研究员张延群的测算）
当然，人均居住面积并没有一个绝对固定的警戒值，高于它就是泡沫，低于它就是合理。
像西方社会地多人少，数值可以适当大一些，印尼、中国这类人口密集区域，数值应该小一点。加上各地发展水平不一，改善居住环境有快有慢，也无法简单类比。
但还是有一个通行原则，就是不要偏离本国/全世界的平均水准太远。
3用本地人均收入衡量房价有失偏颇
今天，金边的GDP不到200亿美元，大概是一个广东梅州市的经济体量，人均月收入不过110美元。
很多人问，这么落后的地区，却成为亚洲最热的房产投资地之一，每平方米公寓要价1.6万元人民币以上，比梅州高很多，这是不是严重脱离了当地人的水平？
其实这两个地方并不具备可比性。
梅州只是中国一个普通的地级市，别说本地人和本地资金会走出去，就是外资进来，首选地也不是它。
金边作为首都，其政治地位处于国内城市金字塔顶尖，最好的医疗、教育、商业资源都在这里。金边本地人不说，整个柬埔寨的富人都会在这里买房。
各地官员。就像某国一样，镇长的家一般在县里，县长的家一般在市里，市长的家一般在省里。柬埔寨各地的官员也有强意愿安家金边，由于清廉指数低，这个群体的实际财富超过账面数据。
工厂老板。柬埔寨全国共有近7000家工厂，除去聚集在金边市的纺织、制鞋厂等，仍有金属加工厂、木制和家具加工厂、化学和塑胶厂等散落各地，实际控制人及少数高层管理者有购买能力。
大地主。柬埔寨国土181,035平方公里，相当于广东、河北、湖北，人口却只有1500万，好几百万人集中在首都，首都以外的区域人少地多，产生了一定数量的地主。
除了外籍人士之外，这个群体也是潜在的接盘者。
上星期走访金边时，局长就被柬埔寨的贫富悬殊给震住了：街上遍地豪车，路虎、保时捷、雷克萨斯、大排量丰田……
由于柬埔寨人觉得单数吉列，顺着这个特征去数车牌号，很容易发现当地人拥有大量豪车。更关键的是，柬埔寨国的汽车进口关税比中国还要高！
尽管柬埔寨人现在的住房偏好更倾向于带土地的排屋，但按照世界各国的发展经验，随着经济的发展，本地人也会慢慢接受高层住宅。
退一万步说，即便柬埔寨的富人阶层都不愿意买来自住，只要金边的公寓房价处于稳定、健康的上升通道，他们也会有投资意愿，以投资者的身份进来接盘。
所以对于一些特殊地位的城市来说，我们除了看本土人均收入，还要考虑下本土以外的潜在购买者。加上这一部分，才是真实的购房需求。
最后再带大家重温一个流传甚广的笑话：
一美国人到中国旅游，用20万美元换了134万人民币，100万买一单身公寓，34万吃喝玩乐一年。第二年要回去时房子涨了卖了200万，人民币兑美元升值到1:6.2，200万人民币换回32万美元。这个美国人白玩一年还倒挣12万美元，非常高兴地回家了。
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