现实生活中，房地产开发企业通常的资金筹措模式为将在建的房地产项目抵押给银行获取进一步房产开发的资金。在房地产项目全部或部分完成时，房地产开发企业又将抵押的房产向购房者销售，从而引发银行抵押权与购房消费者权利之间的冲突。
从最高人民法院的《2015年度全国民事审判工作会议纪要》第39条规定，及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定来看，最高法倾向性地保护购房消费者的利益，对于购房者要求开发商履行商品房买卖合同，并要求抵押权人涂销商品房上所存在的抵押权的诉讼请求，人民法院应予支持；与此相对应，对于银行要求行使抵押权的，人民法院则应驳回其诉讼请求。
但认真分析研究最高法的上述倾向性意见，我们不难得出其对购房人利益的保护也需要具备相应的前提。
房地产开发企业向购房人销售房屋时已经取得商品房预售许可或商品房销售许可
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房屋的买卖涉及交易金额相对来说都比较巨大，要求购房人在购买商品房时审查房产开发公司的销售资格是作为正常的消费者为保护自身的交易安全可理解及可执行的。商品房的销售取得了预售或销售许可，才意味着开发商通过了建设主管部门的许可，其预销售房屋符合法律、法规及规章等的规定要求。
购房人与房地产开发企业签订了房屋买卖合同后，已经全部或大部分支付了购房款
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依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”购房人在排除抵押权人利益时，还是需要审核购房人履行房屋买卖合同的主要合同义务即购房款支付的程度，购房款的的全部或大部分支付才能使房产开发商具有提前清偿抵押权所担保的债权的能力，抵押权有涂销的可能性的存在，才使得购房人的权利能够排除抵押权。
消费者购买商品房是一种生存的权利，有限制地保护购房人权利是对其生存权的保护，也能有效地防止搭便车的投资者的出现。
来源：张亚文江苏神阙律师事务所
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