1、再一次确认时间地点，约客户时间点，约房东时间段(在20分钟左右)，防止由于时间问题造成我们的被动局面，引起约看不顺。
约房东：
客户可能会在10点至10点15分左右到，因为他同时还要考虑另外一套房子，看完那套才能看咱这套，（给房东造成紧迫感）以便日后有利讲价。
约客户：
A、您一定要准时10点到，要不就提前点，房主一会儿还有事情，要出去;要是去万了以后就是看好了咱们也不好谈价。
B、我的其他同事还有客户要看，意向非常强，您要是迟到，恐怕就来不及了。
C、今天看房的人很多，有客户和房东谈得很好了，有客户现在要求房东不让人看了，您赶紧来吧!
D、不管您是否最终购买该房屋，也一定来看一下，否则错过心仪的房屋很遗憾的 。
2、提前与客户房东沟通，防止跳单。
二手房销售带看过程话术
A、对房东：
一会儿我带客户去看您的房屋，我会从专业市场的角度全力推销您的房屋的，根据我的经验，您不要表现的太过于热情，否则客户会认为您着急卖房，借机压价，一切交给我，您就放心吧！
“我这个客户看房杀价很厉害,不要和他过多谈论价格,否则他会觉得你很急着买掉,不利于我们帮您卖个好价格,如果客户问起价格问题,就让客户和我们谈,我们会尽量帮你争取个好价格! ”
B、对客户：
房东是我们的老客户，跟我关系非常好（防止客户私下联系房东），您一会去就专心看房屋，其他事情交给我搞定，如果您对房屋满意，也不要多说话，恐怕房东会见风涨价，要是您对房屋不满意，也不要当面说太多，我再帮您找房子，我们还要做房东的生意，希望您能体谅。
? ?“这两天看这个房子的人很多,你看房子的时候不要说太多的话,不要表现出你对这房子很喜欢,房东有可能会涨价,看完后如果您喜欢,我们会帮您去和沟通相关问题的！”
3、再次确认物业的详细信息（包括面积，价格，楼层，装修情况，小区物业费等）总结房屋的优缺点，熟记推荐房屋的基本资料及相关信息。基本资料是房屋登记时的基本资料内容都应确实牢记；相关信息是指附近行情分析，类似房屋比较，近期成交行情等信息。以上信息是直接关系和影响客户决定的因素，应掌握并在第一时间提供给客户，提前准备说辞应对客户提问。
对比带看法：B、A、C法则或B、C、A法则，要让客户有比较，把最适合客户需求的房源作重点推荐。这些都要在待看前准备好。
4、在带看人员的选择上尽量选择和业主和客户熟悉、沟通得比较好的同事,与客户第一次接触，要展示良好形象。注意服装仪容及谈吐举止 。新人带看要找老人陪同。
5、准备物品：名片、买卖双方的联系电话、带看协议、鞋套（包括客户的），笔，本，计算器。
6、针对房源的了解选择带看路线，尽量走大门，避开不想让客户看到的东西,如垃圾站,变电站,高架桥,马路等!避开中介密集的道路，选择能够突出房屋优点（交通便利、配套齐全、环境优美）的路线，尽量提前至现场观察环境，并将灯光及窗户打开，让室内展现明亮和通风顺畅的环境，增加印象分。
7、注意礼貌和一些小细节,在数字问题上一定要精确,(如房屋面积,相关费用，月还款额,交易流程时间)体现你的专业度和辛苦度!
8、约客户在小区附近标志性建筑见面，避免约在中介密集或者小区门口，防止其他中介骚扰或客户询问小区门卫，为带看带来不必要的麻烦
二手房销售带看过程话术
1、守时，一定要比客户早到。
2、刚见客户时，假意联系房东时接到同事的电话，表示有意向客户复看。斥责对方，表示我方客户也有意向我方要先看。在看房前表示对客户的尊重性，使客户感到优越感。
3、带看路上的沟通
A、要多问多听，所谓言多必失，我们可从中了解买方的家庭构成，找出核心人物。
B、适当渗透定金概念与中介费收费标准，可引用其他客户的例子，不易直接提出，以免引起客户的反感。
C、路上告诉他“其他同事还不知道这个房子，他们有好几个诚意客户想要这样的房子”，“别的店好像有客户看中了这套房子，正在考虑，我们一定要抓紧去看！”拉近与客户的距离，传递紧迫感。
4.讲房子：
A、讲房子首先必须详细了解房屋的情况（房型，结构，小区环境，物业公司，开发商及周边生活设施，未来规划，升值潜力），总结房屋的优缺点，根据客户的需求，针对性的进行介绍。
B、赞美并放大房子的优点（价格低，房型好等），引导客户发现一些不容易发现的优点,既房屋的卖点：不要进了房子后，就这也说好那也说好,给客户一种推销的腻烦心理，只要适当的向客户介绍下房子不容易被发现的优点就好(如小区会所里有游泳池、小区的智能化管理、小区附近要开新的地铁、新建大型的超市等)
认同有缺点，轻描淡写把缺点说出来，说这是“唯一的缺点”，对于客户指出的缺点不要过分掩盖，利用话题将其注意力引到房子的优点上，并指出房子是没有十全十美的。
C、用比较法说房子，用同小区、同房型、不同装修、不同楼层的房屋价格做比较；
带看时，以客户亲身感受为重点，在带看介绍中，不断地以假设客户拥有该房屋的画面来描述。如：您的沙发摆在这个客厅更显得气派，这个房间正好可做小孩的游戏室，当您回家后不用担心停车的问题，太太接小孩后还可以在旁边的公园走走。诸如此类都可引发客户渴望拥有的欲望；还可以帮助其设计、装修细节；要会帮助客户“筑梦”。
D、要有适当的提问，了解客户的感觉。
5. 传递紧张气氛，造成促销局面;
A、根据提前安排好的多组带看时间间隔，要保证彼此碰面，形成聚焦。
B、当着客户的面，置业顾问的手机来电，假装其他同事的客户对该房屋已经考虑的差不多了，准备付预定金，恭喜同事，表达自己的客户现在还在考虑，透露非常遗憾的态度。
C、假装接到自己客户的电话，客户在电话中明确表示经过家人商量，已经准备预定这套房屋，询问相关后续事宜，耐心解答的同时，赞美客户的眼光，电话结束后，婉转表达意思，表示遗憾的态度，询问客户的意向。
D、电话斥责同事：“已经与你说过了，我带老客户先看，怎么你又带客户看了，怎么能这么没有信用呢？”既做了辛苦度，让客户感觉受到重视，又传递了紧迫感。
E、带看过程中接到同事电话，询问钥匙，假装同事的客户现在正在路上，带钱复看，准备下定，借机逼迫客户。
F、带看结束后，同事适时出现，焦急的拿过房屋钥匙，兴奋的告知，他的客户马上带钱来复看，基本上没有问题就要下定了，借机逼迫客户。
G、偶遇同事，同事激动的表示，房子确实很不错，客户第一眼看上了，现在让他算款费了，如果没有太大问题就考虑下定了，借机给客户造成紧迫感。
6、防止跳单：
A、带看确认书一定要客户填写，记录好客户的身份证明，保障我们的权益，同时强调中介费和服务均不打折。
B、看房时盯紧双方，避免客户和房东有过多的交流，永远出现在客户与房东中间。尽可能不单独带看，找同事配合。
C、虚拟之前自行成交案例，向买卖双方讲解，将危害性夸大。
D、带看时如遇到客户和房东要交换名片或留电话;
伸出手拿下客户名片,请您尊重我们的劳动,我们的行业规矩在成交之前是不能让你们自行联系的,等成交后我们会介绍你们成为朋友的!
二手房销售带看过程话术
1、根据客户反应，判断客户意向，询问客户价格。注意购买信号的出现:
(1)询问房屋细节方面的问题;
(2)触摸家具,墙壁等地方;
(3)看房时间长,不想走,一般15分钟为极限;
(4)当场询问价格;
(5)嫌房就是买房人,当面点出房屋缺点很有可能是客户想还价的开始;
(6)询问交易流程,比如:首付要多少,贷款,利息,交易时间等!
(7)询问房东是否住在里面!
(8)拿尺或用步伐来丈量房屋面积!
(9)看房后忘乎所以的高兴
如果客户具备以上诸多行为其中之一，我们就可以认为客户对房屋初步产生了购买意向，出现购买信号后要及时的带会店内逼价,逼意向!
2、如果客户有意向，立刻拉回店谈。借助店内同事及店长的力量争取第一时间促成。大多数客户产生购买意向都可以理解为在我们的促销以及房屋本身情况的引诱下暂时性的冲动，如何让客户这种购买意向变得更加强烈以及冲动呢？最好的办法就是拉回店内，不要让客户独自离开，否则不仅意向会随时间变淡，而且可能受到其他方面的影响，对最终成交产生不好的影响。
3、其他同事配合推荐该房屋，打动客户。客户回到店内，一定事先告知店内同事，做好准备，利用团队的优势打击客户心理，通常使用的是赞美，虚拟，辛苦度几项，也可以考虑使用假电话。
A、赞美：
其他同事使用——您的眼光真不错，您如果对这套房屋感兴趣，证明您是对二手房市场比较了解，懂行的，这套房屋不仅价格低，而且房质好，是最近难得一出的好房子。您的眼光确实独到。
B、虚拟：
您对这套房屋感兴趣？这可怎么办，我的客户也对这套房屋非常感兴趣，但是他最近很忙，要周末才能看房，要我为他保留，没想到您先看上了，我只有再给他找一套了，唉！现在出这样一套房子太不容易了！
C、辛苦度：
先生您是不知道，我们同事为了给您找这套房子，付出了很多的努力，到小区内挨家挨户的拜访，天天在小区展业，他专门为您量身收集的房源，不仅如此，还事先和房东议价，说他的老客户诚心买房，房东缠不过他，才勉强答应以这个价格出售！
D、店内接到咨询同套房屋的电话，造成促销,借机逼迫客户。
“您好，xxxx，什么您想看看**房子，对，报纸上打的广告，好的，您什么时候有时间？”“哦，是李先生，您好，什么？房子您已经考虑好了，您想预定啊，好的，您一会过来面谈是么？好的！！”
4、针对带看过的顾客，运用比较法，对比以前带看过的房子，突出优点 。
5、一直不出价的客户 ，逼出价格：
A、虚拟一个客户出的价格判断客户的意向，争取客户出价。
B、通过询问付款方式，算贷款，了解顾客心里价位，争取客户出价。
C、对客户说：“我看你对房子还是较满意，我帮你约下房东，谈谈价”，争取出价 。
D、“房子到底有没有看好，如果差价格，我们来帮您谈，你觉得您最多能承受的价格是多少„„”
6.如果客户出的价格与房屋底价相差不多或者十分接近后，经纪人要控制自己的情绪，千万不能表现出很兴奋的样子，也不要透露意向价格肯定谈得下来，更要坚持做辛苦度，表示这个价格只能表示去谈一下，争取一下，房东态度十分的坚决，难度会比较大。
二手房销售带看过程话术
7. 针对出价低的客户：
A、坚决的说房东不可能同意。（委婉的表达）早有人出这个价了，要是这个价的话，房子都不知道卖了多少回了呢！你出的价格肯定买不到这种房子！举几个缺点很大但价格很低的房子，您还是重新考虑一下吧！
B、看房后还价太低还想看第二次，直接拒绝不用看，房东知道您的报价了，根本不同意卖，给你另外推荐一套吧。（要拒绝客户，让自己占主动）
C、如果客户还价始终很低，并且坚决不涨，就直接告诉他房子卖了，他确实喜欢的话，他会很失落的，推荐其他房子，下次再看房子，会很配合的。或者再找个理由说房子由于买方钱款没凑齐，贷款没审核通过等等原因没卖成。他应当会有失而复得的感觉，会很冲动！
8、如果客户不满意此房又有意向买房，我们可以说：“现在跟我们回店，我们可以帮你算下费用，（目的了解其经济实力），我们内网上有千条房源，我们可以在网上查下其它房源等，主要目的让他跟我们回店，再配房子。
9、时机成熟时直接将买卖双方约到店内，请他们互相确定价格，打消他们对我们的不信任的感觉。
话术1：一句话吸引顾客的话术，例如：这是一款智能手机；这是一款支持****系统的最新智能手机；这是一款最符合亚洲人手型的４.０屏的智能手机；这是一款可以方便的更换电池的手机；这是一款千元级智能手机。总之，一句话要能吸引顾客。
话术2：（从众法）先生/小姐，这里有一 款目前最薄的3G智能手机，很多顾客都买了。我演示一下给您看…（用吸引顾客的话语开始，容易吊起顾客的兴趣。说完仅用目光与顾客交 流一下，不用等顾客回答，主动为顾客演示。）买不买没关系，来，先 感受一下手感如何？
商人用现代手机
话术3：帮助顾客快速选手机话术：您说的没错，现在手机的确太多了，令人很难选择。其实我给您说一个简单的办法，那就是看您准备买 一部什么价位的手机，比如您手里拿的这部手机就非常适合您适用，您可以多体验一下
话术4：给我一分钟的时间，给您看一个好东西！这个只有我们这款智能手机才有的。
话术5：如果有时顾客也不知道或也不想说该买什么机型，可以试探的说：“您看这款如何，才1200元，而且是智能手机。是千元智能中主屏最高的，也是性价比最高的。”或者可以说：“您看这款价值200多的与这台价值600多的，您更喜欢哪一款呢？我详细给您说明一下.
话术6：不要问顾客要买/找什么品牌手机！因为那样顾客如果回答就暴露自己买机的身份，而有压力感。可以这样说：“您之前都用过什么手机啊？”以此来测试顾客的潜在需求。再顺势推荐一个品牌给顾客。
话术7：不要直接把手机递给顾客！有些没有使用过智能手机的顾客，拿在手里不知所措，顾客只会很尴尬。又不愿意让手机销售人员看出自己不懂手机，所以就只能拿在手里假装看一下，就把手机还给店员了。转身离去！ 正确的做法是要给顾客简单介绍一下物理按键及界面，然后再递给顾客。
话术8：问对的问题才会有对的答案！“您觉得手机哪方面的功能应用对您是有帮助的呢？”比如顾客说休闲娱乐方面，那么你就可以重点去介绍手机的这方面功能了。
话术9：基本操作类，当顾客说触屏手机操作不习惯时．可以说：
话术10：手机物理按键如何解说让顾客更喜欢,智能手机物理按键一般情况是比较少的，因为少，所以一键多功能使用。因此在解说时可以这样说：“您看这部手机的物理按键是比较少的，但简约而不简单，所有的功能通过这几个键都可以搞定的。来我帮您演示一下。
智能手机销售话术
话术11：系统介绍：安卓(Ａndroid)系统是全世界最受欢迎的智能手机平台，就像电脑中的windows操作系统一样。应用软件丰富，系统开放度高。使用安卓(Ａndroid)系统手机最大的好处是像开大众、丰田的车一样普及，容易找“配件”升级维护简单啊。
话术12：：现在手机升级更新那么快，像安卓系统每几个月就升级一次，你现在用四五千的手机几个月就成为旧机了。没必要花那么多冤枉钱跟随潮流。您说对吧？
话术13：Android4.0都有了，怎么还是Android2.3的版本啊！答：呵呵，大哥看来您还真懂手机啊。其实这不同的版本只是做了很少的更新，并不是高版本放在这台手机上就好。而要看是否匹配。再说了，也是可以升级的！这个不必担心！毕竟是一家人吗！
话术14： 平价智能手机体验式销售组合话术。关键词：省钱、实用、上网、手机更新快、有价值 话术1：其实买这部千元智能机比**机可以省3000到4000元，一样可以打电话，一样可以发短信。您说对吧？ 话术2：这部手机即实用又好用，可谓是您通讯不可多得利器。
话术15：顾客问：“智能手机与普通手机有什么区别啊？”答：“比如说闹钟功能吧，普通闹钟闹不醒你也就罢了，智能机看闹不醒你会向你领导请病假的！”（注：此为幽默话术，逗笑顾客，增进亲合力！）
话术16：无论多大手机屏幕，当顾客对屏幕大小有异 议时可以说：“我们这部手机是按黄金比例人体工程学设计的，所以这个 尺寸是最符合咱们中国人的手形的。您再感觉一下。
话术32：好像没有某某功能啊？“这款手机某某功能 ，其实这些功能是正好标配这款手机的。
智能手机销售话术
话术17：智能手机太耗电了！销售员：“智能手机肯定比起之前那种小屏幕的功能机要耗电。就像你买了一辆宝马越野车， 车跑的很快，体验感很强，肯定是费油的，但我们不能因为费油说宝马 不好。我们需要的是智能手机给我们带来生活、工作、娱乐上的便利。况且待机一天，也没什么影响！
话术18：单核的啊，现在很多是双核的。答：“严格意义上讲手机是没有双核的，与电脑的双核完全是两个概念。我是业内人士，所以您买手机还是亲自试一下操作与速度如何？仅追求所谓的高配是没有意义的。
话术19：话术26顾客最愿意听的销售词汇：健康、轻松、保证、省钱、安全、节省、新的、结果、价值 、利益、担保、优点、明确、好处。避免使用贬义词、刺激性词语、夸张不实的词语。例如：我保证这款手机是最新的。有了这部手机可以让您的工作更轻松。多说多用，你的销售一定可以做好！
话术20：智能机销售五字秘诀：一看，看外观、看屏 幕、看界面、看视频；二听，听音乐、听电话；三试：试功能、试应用 ；四问：问需求、问感受；五交：成交要求。
始终围绕着"价格"产生跟进的话题，如：我一直推荐您的房子，今天还在推荐，但客人都表示考虑一下，就没下文了，你看我们的价格可否做个适度的调整，您看多少比较合适。。。。这样，房东就不会烦躁，就会去配合你的工作，认可你的服务是在帮助他更快的卖掉房子。
● 不好意思，打扰您了。还是关于那套房子的事。我们公司一直都在不断地推荐，但一说到价格就不看房了。我觉得是不是价格偏高，是否做个调整？因为按这个价格来算，单价确实有点高。当然房子是很不错的，但是毕竟是旧了。我觉得差不多的话就可以定。您认为呢？
● XX先生（小姐），不好意思，您的房子我好久都没带客人去看了。因为我一直推荐，客人一问到价格就嫌贵，连看都不去看，所以我想价格方面先不跟客人明确，我估计客人的承受能力差不多的情况下，就让他们去看您的房子。至于价格能出到怎样，我到时再向您反馈，然后我们再商量定价，可以吗？我希望您尽快出售，而且是个合理的价格，好吗？
【未知已过期出租房源】
● 你好！你那房子已经租掉了，这次租了多少钱啊，哦！还好（若是已经租掉了的要问啥时到期，并在电脑系统中做提醒）恭喜你！那您亲戚朋友还有没有其他房子要买卖的。
① 假如有需要了：哦！是这样，（分别推荐一套小面积的总价便宜的，一套大面积的总价稍高的）我们今天刚登记了一套房子小户型的很便宜，很适合投资，您看您亲戚朋友是否有需要，我姓×××，叫我小××就好，您若有考虑很乐意为你服务。谢谢您！再见！
② 假如没有需要：哦！不好意思，打搅你了，您若以后有需要很乐意为你服务，谢谢您！再见！
③ 假如出租的房子可出售时：您这房子有考虑卖吗？我现在正好有个客户在问…….您认为多少价格合适,我有个客户能够承受在×××,那我现在去看一下可以吗?我也好向他(客户)做推荐,那你看下午是3点还是4点呢?
● 这样子啊，那太好了。正好有个客人找了好久房子，很急啊，他本人就住在那附近，真得感谢您帮我解决了一大难题，我一定帮你卖个好价。现在可以过去看一下吗？客人非常信任我，也比较忙，没时间。
【未知已过期出售房源】
● 你好！你那房子已经卖掉了，是吗？恭喜你！那您亲戚朋友还有没有其他房子要买卖的， （其他可参考上一条）
● 恭喜、恭喜，肯定是卖个好价钱了，是吧！
● 只是我又得帮他去找房子了。对了，您之前住在那里，比较熟悉，能否帮忙一下呢？客人真的很喜欢那附近的房子哦！
● 那您肯定还有其他地方的房子吧！相信我会帮您卖到好价格。
【急促型销售话术】
（对客人）
你好！有一套房子是刚登记，我看房东很急着卖，在XX花园，全部都装修好了，按行情可卖350万的，现房东才卖320万,很便宜,所以，我赶紧第一个通知你。是120几平方米的，还有温泉，交通很方便，(进一步初略强调优点)在XX对面………我们下午3点抓紧时间去看一下(强迫式)….
● 不管怎样，既然您委托我买房，我就有义务在第一时间通知您市场上出现的好房源，对吧！
● 好房子不等人，有意向的话得抓紧时间。
● 主要优势是他的价格低于市场行情，肯定说不上便宜，但合适就好，分钱分货嘛！
● 多看一套对您来说百利无一害的一个选择，多一次机会，机会出现就该把握。
【带看时的技巧话术】
（对客人）
这样吧！我们配合一下，你待会儿去看房时，在房东面前要假装不满意，挑几个毛病，看好后就走，时间不要太长，我以后与他谈价就会比较有利，要不然的话，你若当场与房东谈价，房东就觉得你满意就会顶住价格，那对我们没啥好处，你说呢？
● 我们只要看清楚就好，不能表现过于满意，要不价格可能还会回升。适可而止，只说贵就好。
● 为了保障您能够以最低价格买到这套房子，就需要配合。
● 千万别现场谈判，您可以问价格，为我的后面谈价打基础。
（对房东）
你好！待会儿去看房，因为这个客户很会压价，为了避免客户讨价还价，我给客户先报了个**价格，您配合一下。当然，若能够卖个好价我也替你高兴。我们一起努力，希望能够顺利达成交易。谢谢！！！
● 为保证您可以实收到**万，我们加上费用，又因为客人很会砍价，我们给他是报**万。
● 上次这个客户看中了一套，最后因为没空间才差3000元就泡了一单，遗憾啊！所以这次我要这样，更是为了保障您的权益，能多卖最好，对不对？
● 这个客人很会讨价还价，我带他看的房子，每套都要砍个两三万，所以为了能帮您卖个理想的价格（**价），等会客人如果有向您问价格方面，千万不要报底价，先说**价（报价），因为客人都不会相信您这个是底价呀，他还会希望越低越好，这也是人之常情嘛，您说呢？所以我需要配合。
【第一次看房后与房东的反馈话术】
● 你好！刚才看了房子，客人跟我说了很多，就是觉得我们的装修不太适合他的风格，（或找其他理由）我估计可能是价格原因，不过没关系我会再努力一下，再跟客户谈一下，你看呢？（这个客户还是蛮有诚意的，我觉得要不就228万，《此时不要去强调是各税还是实收（原先登记时是230万）》您也考虑一下，我这边一定会再去争取的。。。。。
● 或者出个悬殊的价格：我都不好意思给你说，但是必须反馈，当然是不可能的，但是我觉得这个价格比较合适，您认为呢？
B、客人对房子是很满意，但是：a、不能落户b、划片不好c、地段离上班地远d、小孩上学远e、楼层不好
C、房子挂了这么久还没卖，客观强调房子的缺点，但不能刻意。
● XX房东，刚才客人看后的情况我给您反馈一下，总体感觉还可以，特别是客人感觉您这个人很不错，挺随和的，希望能够跟您交朋友。现在有个问题是
a、厅的光线不够好；
b、内部结构需要改造；
c、装修风格不适合他，要改造（选择一个理由）。
所以如果这样的话，他还要花几万去重新整理，那我估计他就是价格问题。我试探过他的价格，差距偏远了些，那我想再努力一下，争取让他加一些。如果能加到28万，我想您也愿意，是吗？因为他原先的出价被我否定掉了。他才说26万，我都不好意思跟您提这个价，您说是吗？那我这边能做的工作我都会先去做的。什么情况我还会通知您的(俏皮话：向您汇报)。
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