不管市场条件好坏，选址的目标是在市场上为你的门店选到最好的地段位置。然而，最好地段的定义随着你的市场定位及在市场上的扩张成长策略而有所不同。因此，对于好的选址及选址评估而言，真正关键的是对市场的理解，本文说明了5个重要的市场条件议题：扩张策略、区域性知名度、市场渗透、市场适合度及外观造型。不管你是要调整评估指标的相对重要性，还是改变市场扩张的优先顺序，下述每一个市场议题在某些程度上影响了你所要做的选址决策。

1. 扩张成长策略

扩张策略有两个极端：在一个市场内只开一家店，或者开很多家店来控制市场。实际上，大多数策略在这两个极端之间。你的定位会在几方面影响选址决策：

如果你在市场上开一家店或只是几家店（因为你是强大的目的性概念商家），你的门店必须策略地定位于能轻易连结整个市场的主要公路附近，他们不一定是在占优势的地段，如果你是一家真正的目的地性质商店，人们最终会找到你，但是你必须能让大部分市场的人能方便地到达你门店。
如果你为了成为一家有统治性地位的商家而计划覆盖市场，你必须力争先得到策略性位置店面，然后在商圈空隙合适地填满门店。在主要公路的地段上有很好的能见度及策略性位置有双重目的：在盈利经营的同时也可建立市场知名度。很多公司转变路线到次要地段而失去了好的策略性机会。
如果你的目标只是找到一个或几个极好的地段（当他们释放到市场时），而不关心市场形象或主宰竞争，店址质量的分数变成最重要的考量因素。

只要你选到高质量的地段，各种扩张策略会起到不错的作用。不幸地，在大多数竞争性市场里，优异的地段很少。在这种情况下，你的扩张策略甚至变成更重要，导致你退而求其次选了很多二等或三等地段位置。一个好的扩张策略让你聚焦于你的长期目标，因而当你犯错时（短期内你会犯错），你不会受到牺牲长期计划的诱惑。

然而，任何扩张策略的有效性很多是取决于其他因素，像区域性或市场知名度。

2.区域性知名度

对连锁店而言，区域性知名度是在你的主要市场之外有多少人知道你。一家酸菜鱼火锅餐厅有几十家门店遍布上海、杭州、宁波、苏州、无锡、南京等，在长三角地区有强大的区域性知名度。这个区域性知名度从营销的角度是无价的，因为它马上让你在邻近城市成为一家强大的目的地商家。在某些程度上已经回答了“你是谁”的问题!

区域性知名度也会影响你的选址决策流程。因为你现在就有市场知名度（人们已经知道你门店品牌），你能够在市场里选择次要的、非策略性的地段而且能经营的好。让市场上的人们每天经过你的门店招牌来建立知名度及好奇心已经不是那么重要，因为你的区域性知名度，那个力量已经存在。口语相传的广告及一个大量宣传的开业活动能让大多数顾客知道你已经来了。然而，比较重要的是你要选址于靠近主要公路的地段来让很多顾客方便及时地从家里或办公室来到你门店。

记住：越是便利导向的商店，在商圈内有强大的形象就越重要。对于目的地导向的门店，一个微弱的商业地产形象能够被强大的区域性知名度所抵消。

3.市场渗透

市场渗透衡量你现有门店渗透或消耗潜在顾客供应的程度。在一个有限渗透的市场，会有很多空隙或区域给一家新门店提供足够的顾客群。一个高度的市场渗透以下述方式来影响你的选址策略：在市场内你的所有店址就会变成便利性地段位置，不管你是一家目的地性质商店还是便利性质。在这种情况下，商圈分析及选址评估应该聚焦于当地考量而不是更大市场的问题。策略性位置、当地零售拉力的质量、居住在你的商圈的潜在顾客数量等有助于定义当地店址质量的所有因素，在选址评估时变成主要的考量。强大的市场渗透一般意谓着一家店会很快达到其全部潜力，通常是少于一年，而且这个潜力会被当地因素而非较大市场的因素所决定。

细述店铺选址的评估指标及技巧

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4.市场适合度

市场适合度解释为一个特定门店适合市场的程度。经常，在新市场的低销售额跟店址质量没有多大关系，而跟市场适合度的常识有关。最常听到的说法是：那个店址会做得很好，市场上找不到其他店面比它还好，我没有竞争。

很明显地，也许有一个理由解释为何你没有竞争。当你的门店跟市场的价值及口味有冲突时，通常会发生两件事情中的一件：市场忽略你了；如果你活下来了，那只是在你建立市场知名度几年之后，或者你也许只是碰巧击中新奇产品的利基且市场喜欢你。

如果你有一家店在一个市场很新奇，或者那家店不适合市场文化，以下有几个可能的选址策略：

在找到愿意尝鲜的顾客的市场上，选址于该市场的零售、娱乐或用餐活动的中心。
如果存在一个支撑你门店的人口统计利基，选址于便利这个群体的人。例如，广东点心最好落位于广东人或南方人聚集的社区，台湾小吃就该选址于较多台湾人的社区。
追求市场上18-29岁年龄的顾客。虽然他们是最爱挑剔的消费者，他们也是最愿意尝试新产品新服务的人。

如果你的口袋够深，或许你能够忽视这个常识标准而建立你自己的标准。如果你在细分市场上是个小家伙，在开店之前，我会强力建议做一些市场研究来帮助判断消费者反应。

5.外观造型

你门店的外观造型或标准的建筑/招牌结构是一个吸引顺便造访顾客的重要特性。一个强大的外观造型也能提供一个很好的方法在市场上建立身份识别，视觉上有吸引力而且能够传达正确信息给你顾客的外观造型对营业额有重大影响。模糊不清的外观造型困惑潜在顾客，强迫他们臆测你所发出的信息，最后导致销售流失。大多数的零售商家有一个独特的外观与其生意有关，人们期待药局、加油站、便利店、高档餐厅、银行、大卖场及其它商家有一个特定的外观。如果他们没有，人们也许无法及时识别他们来购买他们的产品或服务。

一个好的外观造型发出强大的诱因来传达你的特定身份以及你生意的本质。想象你在马路上开车，跟你的家人在一起，午餐时间到了而你在寻找一家可堂食的餐厅，你经过了当地一些堂食餐厅，但是你没有停下来，没有一家拥有休闲主题餐厅的传统外观，就是绿化、典型的外观造型及遮阳棚，没有一家的建筑外观或招牌发出足够强大的信息来传达里面有什么。反而，你必须依赖于招牌上的文字。另一个案例关于外观造型的重要性是一家知名的连锁餐厅，始终在新市场表现很差，他们的市场研究显示其建筑型式所传达的信息是便宜的快餐而不是有质量的餐食。

外观造型变成选址评估的一个重要考虑因素，因为建筑物样式及招牌就是地产品质的一部分，你所建立的身份识别越强大，店面位置就越好。下列考量在建立一个强大的外观造型也许会有些帮助：

求助于一个设计师来将你招牌、立面外观或建筑物匹配你生意的本质或意义。确保你不要发出混杂的信号。
为你的第一家店面位置创建一个好的外观造型，然后随着成长而坚持下去。你既要独特性也要一个清晰的身份识别匹配顾客所期待的商店类型。
店址质量部分取决于你如何紧紧地符合你的外观造型的要求条件，在协商谈判租约时要记住这点。

最后几句话

在零售及餐饮世界里，表现差的店面是无法改变的事实。希望他们占所有店面中很少的一部分，然而每家公司都会有一些差的店面，要责怪谁呢？偶尔，问题所在是以低于平均的选址标准选中一个差的店面。然而更典型的是明显的常识错误，你回头看这些错误是如此明显而惊讶当初为何会发生。

然而，一个表现低于预期的门店问题与地段位置好坏没有多大关系，那反而是一连串不好的营销策略问题。新市场需要在发展、策略规划及营销之间协调努力，当发展策略不被理解或只是简单基于一年开几家店，当区域性知名度、市场适合度或外观造型的问题被忽视了，当没有一个协同的营销策略来配合扩张策略，这些因素的任何一个发生了，差的店面就肯定会产生。

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