股市分析：兴业银行对天房集团的融资分析！

从天房集团2017年半年报中可以看到，兴业信托对天房集团的融资有26亿，兴业银行有42.44亿，兴业租赁有3.25亿，合计71.69亿。

一、兴业银行的融资42.44亿

1.1对天房发展的41亿信托贷款

从2017半年报中可以看出，兴业银行主要的融资是对上市公司天房发展的41亿信托贷款，是通过西藏信托发放的，并且有苏州相城区31号和32号土地抵押。

具体情况详见下面天房发展的董事会决议公告。

2016 年 5 月 24 日，公司在苏州市相城区竞得两块土地，苏地 2016-WG-31、32 号，地块总占地面积 157235 平方米，总成交价 67.321 亿元。经公司八届二十三次临时董事会审议通过，公司将已获取的上述两个项目变更至全资子公司苏州华强房地产开发有限公司（以下简称“华强公司”）名下，为切实解决项目资金需求，公司拟申请向西藏信托有限公司（以下简称“西藏信托”）（兴业银行股份有限公司为实际债权人）进行融资，具体方案如下：

（1）公司向华强公司发放不少于 41 亿元股东借款用于支付土地款（或偿还股东先期垫付的土地款），形成公司对华强公司不少于 41 亿元的债权；

（2）公司将对华强公司享有的人民币 41 亿元债权转让给西藏信托。

（3）兴业银行股份有限公司募集资金委托西藏信托成立单一资金信托计划（以下简称“信托计划”），向公司支付债权转让对价 41 亿元，信托计划产品期限不超过 4 年（产品存续期满 2 年或 3 年后，可选择提前偿还部分或全部债务）。

（4）公司按约定向西藏信托支付资金占用费，并按约定向西藏信托平价回购上述债权。

（5）西藏信托取得华强公司债权后，公司将持有的华强公司（注册资本 4000万元） 100%股权为 41 亿元债权回购事项向西藏信托提供质押。

（6）西藏信托作为债权人与华强公司签订“抵押合同”，待项目取得土地使用权证后追加抵押。

（7）公司控股股东天津房地产集团有限公司为公司向西藏信托回购上述债权事项提供连带责任保证担保。担保范围为主债权本金、资金占用费、罚息、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用等。

再看一下抵押的两块土地的情况，31号和32号土地在2016年分别是天房发展公开拍地拿到的，成交价格分别为40.25亿和27.07亿。两块地合计的成本价是67.32亿，用来抵押借款41亿，抵押率是61%。

1.2兴业银行的其他贷款

由于2017半年报没有详细披露其他1.44亿贷款的情况，我们就参考下2016年报。2016年报中有3比贷款：

（1）2016年报短期借款中的质押借款6895万，是用存单质押的；

（2）2016年报长期借款中的抵押借款2535万，是用新盈庄园30/33-41号楼抵押的；

（3）2016年报长期借款中的保证借款1亿，是天房集团保证的。

根据2016年报的信息，可以大概推断出其他1.44亿的贷款主要包括，1亿的保证贷款和2535的抵押贷款。

二、兴业信托的融资26亿

从2017半年报中可以找到1笔4亿的抵押贷款，是用北城刘园项目中区做抵押。

从2016年报中可以找到2笔中长期保证借款：一笔3.95亿是属于天津银行，这里兴业信托应该只是通道；另外一笔8亿。

个人猜测还有1笔10亿的贷款也是保证借款。

理论上这26亿的信托贷款，兴业信托都是不承担信用风险的，都是由信托产品的持有人承担的。

三、兴业租赁的融资3.25亿

兴业租赁的3.25亿融资是用1号院酒店公寓108套+11套底商抵押的。