一、项目投资建设
1、发展商名称及背景：
江西高新能源开发有限公司（房地产二级）；隶属于电力系统，主要从事房地产开发、能源开发、软件开发（GPS全球定位、建筑工程概预算）;
2、承建商名称、资信、建筑质量：
江西省水电工程局（工民建二级）；2001年竣工的35层青山湖电力调度大 楼及3栋２６层住宅楼主体结构被评为省优工程，本小区主体结构要求达到省优工程；
3、设计公司的名称、影响力
建筑设计：深圳市李建华建筑设计有限公司（甲级）
环境设计：英力捷国际工程设计顾问（香港）有限公司
4、监理公司的名称
江西省电力建设监理有限公司（甲级）
5、楼盘的产权性质
商品房
6、预售许可证号、颁发单位、时间
南昌市房产管理局2002年 月 日颁发
7、小区建设分几期开发、入伙时间
一次性开发，2002年年底入伙；
8、发展商销售部、工程部、财务部负责人是谁？工作中若须配合你与他熟悉吗？
销售部：刘主任 工程部：欧阳总经理 开发部：孙总经理 财务部：陈经理
9、房屋产权的年限是多少？
70年（自2001年11月13日——2071年11月12日）
二、规划设计及周边环境
10、用地面积：2.5万m2
11、总建筑面积：5.6万余m2
12、绿化面积：1.2万余m2，绿化率46.25%
13、容积率：2.263
14、使用率：平均89%，最高90%；
15、总户数：492户
16、基本层数：总楼高11层，底层为架空层，设小区自身配套设施
17、销售热线：8108088 8110088
18、工程进度：
正在施工第3层，预计2002年竣工，年底入伙。
19、小区所在区域的远景规划是什么样？
高新区是目前南昌规划和建设的最好的区域；
小区北面是一块待开发的住宅用地；
小区西面青山湖大道即将改建，改建后远离小区的依次是14m宽人工河、4.5m宽人行道、2.0m宽绿化带、青山湖大道主干道；
小区西北是南昌高尚住宅规划区；沿火炬大街往西规划修建大学北路直通青山湖景区，届时从本项目步行至景区仅700m；
20、小区建筑设计及环境设计主要构想？
通过对项目地块的大围合规划，运用现代建筑的本体语言营造出“家在庭院”的浓厚居住氛围；通过对环境的先行规划，使家安在花园之中，让生活在立体的环境之中变得丰富、惬意、自然。
21、小区建筑主题是什么？
后现代派建筑围合而成；
22、小区园林主题是什么？由哪几部分组成？
现代、自然园林；由水体景观、绿化景观、人工造景及架空层景观构成；
环境：拉膜广场、休憩广场、老年世界、按摩步道、儿童天地、儿童戏水池、成人泳池石竹园、廊架、九曲小径、架空层花园、雕塑、喷泉；
23、小区居住对象主要是哪些人？
对生活有所追求、层次相对比较高的人。不同客户针对性回答；
24、小区会所在哪里？有哪些功能？何时交付使用？
小区泛会所分布在底层架空层中，设健身中心、酒吧、茶座、阅览室、超市、棋牌室、美容美发、书店、幼儿托管中心及室外羽毛球场；入伙交付使用；
25、小区自身配套设施哪些为免费使用？哪些有偿使用，如何收费？
阅览室、棋牌室、儿童活动中心为免费；其他为收费，具体标准待入住后确定
26、小区由多少栋建筑组成？
6栋小高层组成
27、各单位景观有什么区别？销售中优势在哪里？
每单位均南北朝向，视线通透，除局部单位外，其余均可看见中庭园林；
28、泳池占地多少？有多深？是否有循环消毒系统？
占地 m2;儿童戏水池深0.6 m，成人泳池1.0~1.6m;配备三台法国戴思乐循环消毒系统；
29、是否采用人车分流？停车位有多少？
是；共150个停车位；
30、车位出售吗？每个车位售价多少？
否
31、车位出租吗？月租多少？
价格管理
服务内容
停 放 车 类
备注
自行车
摩托车
小轿车
小货、小客车
大货、大客车
政府定价
露天停车场
3
20
80
90
100
临时停车每次为4小时以内，超过4小时为2次
室内停车场
5
40
150
180
200
临时停放
0.2元/次
1元/次
2元/次
3元/次
4元/次
单位：辆●元/月
32、车位可改建成封闭车库吗？
否
33、设备房在何位置？面积？
D、F栋之间设下埋式地下设备房，均采用隔音、防火设计；占地167 m2
34、规划中有多少商业面积？
架空层 m2，
35、哪些规划有别于其他发展商，可作为卖点宣传？
1.4万m2中庭花园；后现代派围合建筑；泛会所；
36、周边是否有菜市场、超市、邮电局、银行、医院、学校、公园等？
有；
商 场：锦绣谷百货、京东家具大市场、洪城大厦；
超 市：锦绣谷超市、京海购物中心、石泉集贸市场；
教育文化：华联外国语学校、新华学校、省教育学院附属实验学校（幼、小、中）、南昌市幼儿师范学校、税务学校、外贸学校、南昌大学、工商行政管理干部学校、省教育学院、海联大学、蓝天学院、师大附中、二十三中；
休 闲：火炬广场、休闲公园、中央公园、艾溪湖文化广场、艾湖公园、京东广场、京东水上乐园、南昌市体育馆；
医 院：高新医院、南昌卫生防疫站、江西省第二人民医院；
银 行：中国银行、建设银行、工商银行、商业银行、农业银行；
37、距离有多远？
38、有无公交通车到达？
有，5路、13路公交车直达。
39、现有的肉菜市场的商品定价如何？
合理
40、区内是否有工商所？
有
41、小区属哪个公安分局？
郊区公安分局
42、属哪个派出所的辖区？
高新派出所，距小区仅200多米；
43、派出所的警力如何？
因地处高新区，警力充足；
44、辖区的案发率高否？
很低
三、建筑设计
45、住宅部分户型共有多少种？有多大面积？
二房二厅一卫、
小三房二厅二卫、
三房二厅二卫、
五房二厅二卫复式；
46、两房、三房多少套？所占比例多大？
二房二厅一卫194套（39.43%）、
小三房二厅二卫40套（8.13%）、
三房二厅二卫230套（46.75%）、
五房二厅二卫复式28套（5.69%）
47、架空层高多少？标准层高是多少？净高多少？墙厚多少？门宽多少？
3.6m；3.0 m；厅2.85 m（现浇板厚15cm），卧2.87 m（现浇板厚13cm）；外墙厚20cm，内墙厚10cm或20cm；内户门900×2100mm,厨门800×2100mm,厕门700×2100mm,客厅推拉门3000×2500mm;
48、车辆出入口大门是否使用IC卡？
49、每个房间的空调位在哪里？分体空调主机放哪里？
凸窗下设空调主机位
50、顶层住户是否送花园？面积多大？送花园是否也送绿化？业主拥有产权还是使用权？
是；复式住户送11、12层天面花园（面积在 m2左右），不送绿化；10层天面为共享花园，由发展商绿化；业主拥有使用权；
51、室内的凸窗离地面多高？面积多大？有无防护装置？窗台承载力多大？
凸窗窗台离地面0.4 m，窗高2.1 m，窗台面积1.33 m2、1.4 m2、2.73 m2 ；有；承载
力最大200Kg；
52、客厅、主卧的朝向？是否有落地窗，有多高？
绝大部分客厅、主卧朝向中庭园林；A、B栋局部有2.4m高落地观景台；
53、客厅宽多少？如何摆放家具？
二房二厅4.2m（D栋4.5 m），三房二厅4.5m，小三房3.9m;有较长墙面，可合理摆放家具；
54、主卧是否设衣帽间？洗手间是否设浴缸位？可否装按摩浴缸？
复式主卧设衣帽间（１４０m2除外）；有；根据浴缸大小具体考虑；
55、每户有几个阳台？设计了洗衣机位没有？
每户设观景阳台和工作阳台各一个；工作阳台设计了洗衣机位；
56、每户有无防盗门？
入户门为1.2m豪华防火防盗子母门；
57、预留电视插座有几个，在什么位置？
两个，客厅及主卧
58、预留几条电话线？在什么位置？可否申请更多电话线？
两个，客厅及主卧，可以申请多条电话线
59、是否有宽带网？
有
60、每户的用电容量的多少？
61、厨房是否设有专门的排烟道？顶层有烟囱吗？有多高？会不会影响住户的屋顶花园？
是；有；突出屋面１.８～２.０米；不会影响；
62、建筑物是什么结构？
框架——剪力墙结构；
63、哪些墙是承重墙不可以改动？哪些墙是可以改动？
剪力墙不能改动；非承重墙在物业公司的允许下可以改动；
64、装修如影响建筑物的外立面是否可行？
否
65、洗手间位置可否挪动？
否
66、如购买两套单位，可以在入口处装大型防盗门吗？（要占过道）
否
67、如果不能按时交楼怎样保障业主的权益？是否收费？收多少？
具体内容在《商品房买卖合同》中双方约定；
68、设计上是否采用了隔音效果？
是，墙体采用空心砌块；
69、一梯四户有什么特点？
厨房位置离门较近，污区和净区分开；
客、餐厅面积较大，有较长的墙面布置家具；
交通线路简捷，进入厨房线路最短；
利用交通线路将厅分为客、餐厅，集中路线进入静区。
动静分开、干湿分开、污洁分开，主卧远离动区和污区；
框架——剪力墙结构，抗震性好，耐久性强；
隐梁隐柱设计，无突出墙面的柱角和梁边；
功能分布合理，间隔方正实用；
户户自然采光，南北对流；
飘窗台及大幅窗屏；
设置分体空调外机位；
70、一梯二户有什么特点？
厅南北采光；
四、物业管理
71、物业公司是哪一家？管理过哪些小区？
发展商管理，聘请深圳鸿威物业管理公司（乙级）担任顾问；所管理的东方雅苑、鸿景湾名苑、鸿园居、鸿景阁、聚宝花园等28万平米物业全部通过安全文明小区、园林花园小区、优秀住宅小区考评及ISO9001国际质量体系认证；
72、物业管理提供哪些服务？
２４小时治安、环境清洁卫生、停车管理、绿化、消毒、房屋维修、消防报警、设备维护、社区文化活动；
73、小区是否全封闭管理？
是封闭式管理
74、小区的保安系统如何？
1、小区围墙防爬越红外对射报警系统；2、出入口２４小时治安岗亭；3、24小时不间断保安巡视；4、住宅单元设防盗可视对讲门禁；5、闭路电视监控；6、各入户口设防火防盗门；7、室内紧急按扭；8、电梯报警系统；9、防火车道直达每个单元，防火通道达每个楼层。
75、小区的消防系统设置在哪里？有无临时发电系统？
消防控制中心;有；
76、物业管理如何收费？收费标准？
煤气自动抄表到户，水、电集中抄表，业主每月凭单核实无误后可通过银行托收或现金支付，按物价局规定收取，管理费为1.0元/M2·月（含电梯和二次供水），
77、水、电、煤气按什么标准收费？
全部采用政府标准：水费0.86元/吨，电费0.479元/度，煤气1.00元/立方。
78、小区使用电梯的名称、产地、特点？使用时间？维修周期？
上海三菱电梯，轿厢净尺寸1400×1350mm，门宽800mm，载重800KG（11人），速度1.5m/s；电梯24小时开放；厂家每月保养和维修；
79、安装空调有何要求？可否安装防盗网？阳台可否封闭？
应按管理处统一标准安装，以免影响楼体美观；否；否；
80、业主拖欠物管费该如何处理？
按《业主公约》和《物业管理合同》处理；
可按所签合同要求进行追偿，并可按每日０.３％收取滞纳金。无正当理由逾期三个月仍拒绝交纳的，物管处保留采取停水、停电、停气等催缴措施；
81、入伙费用构成及金额？
预交三个月管理费、水电费、领取钥匙押金，管道煤气、有线电视代办费，押金、垃圾清运费、房屋安全鉴定（市建设局）。
82、入伙时应带齐哪些资料，办理哪些手续？
带齐《房地产买卖合同》、业主身份证（复印件）、付清楼款或首期款票据，到管理处财务处缴付管理费押金、有线电视月租费用等，并领取钥匙。
83、对物业管理不满怎样投诉？
可以找管理处解决，若确实不能解决可以组织业主协会向发展商申请更换物业管理公司。对于管理费的收取可咨询物价局，如出现乱收费情况，可向市消费者协会投诉。
五、签定认购书、预售合同、办理按揭、办理房产证
84、由哪家银行提供几成几年按揭？
由 提供最多8成30年按揭；
85、办理按揭时准业主需要提供哪些资料？
1、身份证件（户口本、身份证、或其它有效居住证件，婚姻状况证明）
2、经济收入证明（商人提供营业执照和近3个月税单）
3、购房证明
4、首期付款证明
5、抵押承诺书
6、偿还承诺书
86、办理银行按揭应收取什么费用？
保险费，抵押登记费、视银行规定还收取公证费、他项权证费；
87、可否提前还款？
可以，工行应提前一个月通知银行，还款次数不超过3次，每次不少于3万元；中行规定每次不少于1万元，次数不限
88、提前还款是否需要罚息？
否
89、如供款期间转让楼宇，按揭可否转让？
在没有办好房产证前可以转让按揭楼宇，但应得到银行、发展商的同意
90、转让楼宇，是否一定要在原按揭银行进行按揭吗？
与银行协商
91、如何办理银行按揭？哪些人不能办理银行按揭？
1、 借款人提交申请及有关资料（公积金还需管理中心审批）2、银行受理审查3、银行核查4、双方办理相关手续5、银行放贷；
18岁以下、超过退休年龄(男60岁、女55岁)不能；
92、银行按揭的最新利率是多少？月供系数是多少？
住房贷款万元月均还贷表
公积金贷款万元月均还贷表
年限
月利率
年利率
月还款
累计本息
年限
月利率
年利率
月还款
累计本息
1
3.975%
4.77%
10477.00
1
3%
3.6%
10300.00
2
437.68
10504.32
2
432.47
10379.28
3
298.68
10752.48
3
293.46
10564.56
4
229.25
11004.00
4
224.00
10752.00
5
187.66
11259.60
5
182.37
10942.20
6
4.2%
5.04%
161.23
11608.56
6
3.375%
4.05%
156.68
11280.96
7
141.52
11888.52
7
136.92
11501.28
8
126.79
12171.84
8
122.13
11724.48
9
115.37
12459.96
9
110.64
11949.12
10
106.26
13751.20
10
101.48
12177.60
11
98.84
13046.88
11
94.01
12409.32
12
92.69
13347.36
12
87.80
12643.20
13
87.51
13651.56
13
82.56
12879.36
14
83.09
13959.12
14
78.08
13117.44
15
79.29
14272.20
15
74.22
13359.60
20
66.22
15892.80
20
60.86
14606.40
25
58.69
17607.00
25
53.06
15918.00
30
53.93
19414.80
30
48.03
17290.80
注：自2002年2月21日起执行
93、客户可否自行办理银行按揭手续？
可以
94、签订认购书时应注意哪些，每阶段销售的特别馈赠或折扣应在认购书中体现吗？
注意房号的销售状态，房价的准确核对；折扣应在认购书中体现
95、临时定金的标准是多少？低于标准如何处理？补齐定金的时间有何要求？
一万元；低于标准应在3天内补齐；
96、预售合同何时签订？
在客户签定认购书后10天内签定；
97、是否应在客户在交首期款前预约并将合同提前准备好？合同内容包含哪些内容？
是；合同包含：1、所购商品房价格、面积、付款方式、交付时间、双方约定等；2、房屋平面图；3、建筑面积及分摊说明；4、装修、设备标准；5、补充协议；6、住宅质量保证书；7、使用说明书；8、售房标价书；
98、合同是否一定要办理公证？
按揭合同根据银行要求
商品房买卖合同根据客户自己意愿
99、办理房产证时客户应提供哪些资料？
100、合同应在什么时间到市房产管理局备案？
预售合同生效之日起30天内到市房产管理局登记备案；
101、定金可不可以退还？交了临时定金后可以更改房号吗？有何费用？
临时定金在约定的时间内可以退还，逾期不退；可以；
102、合同上最多可以有多少人，个人产权的比例在哪里体现？
不受限制，个人产权比例在合同中注明；
103、客户拖欠按揭应以何种形式催缴？
客户拖欠3个月以上，银行可回购；
六、销售文件及其它
104、付款方式：
1、一次性付款：购房者签约后购房款一次性付给发展商。
2、银行按揭：购房者向银行提出担保的质押文件，经银行审核通过后，取得房屋总价
的部分贷款，依抵押约定按期按时向银行偿还贷款本息，并提供房产作为偿还贷款的担保。
3、建筑分期付款：指整个购房款被分成若干比例，依楼宇的施工进度逐一支付的付款
方式。
105、起价、均价、价差分别是什么？
起价：最低单价，往往是最差单位所标定的单价，有时为了促销的原因，有些条件好的单位也以最低价出现，此时，最低单价演变为促销价格。
均价：总销售金额除以总销售面积得出的销售单价。
价差：因有位置、楼层、朝向、采光、通风等因素的差异，同一楼房的每套单位的单价不一样，其价格差被叫做价差。
106、关于各种手续费你能给客户详细解释吗？
印花税——在经济活动与经济交往中书立、领受凭证时征收的税
契税——房屋所有权发生变更时，按房价的一定比例向新产权承受人征收的一次性税
保险费——即“商品房抵押贷款保险”、“住房抵押贷款综合保险”。采取将抵押物财产
保险与贷款信用保险合二为一的综合保险，抵押物财产保险是针对所购房
屋安全的财产险，一旦贷款所购房屋遭受火灾、爆炸、暴风、暴雨等袭击
并发生事故时，所造成的损失由保险公司负责偿还；贷款信用保险是为防范
购房人因人生意外或失业时无法偿还贷款的风险，投保人在保险期内因疾病、意外事故造成死亡或高度残疾而无法偿还购房贷款，或投保人因个人无法抗拒的原因失业达一定时间以上，以至无法偿还购房贷款时，由保险公司偿还出险后尚需偿还的购房贷款本息。
1、抵押人到银行认可的保险公司办理抵押物财产保险和贷款信用保险，并明确贷款银
行为保险第一受益人；
2、保险期不得短于贷款期限；
3、投保金额不得低于借款的全部本息额；
4、保险费用由抵押人承担；
5、抵押期间保险单由贷款银行保管；
6、借款合同执行期间，抵押人不得以任何理由中断或撤消保险，否则，银行有权代为投保，保费由抵押人承担。
107、每阶段的销售卖点、推广重点你了解吗？
待项目的阶段性广告策略
108、房管局测量商品房面积分几次？在什么时间？
3次，预售前、封顶后、入伙前；
109、买楼后是否提供出租可转让的服务，若转让发展商会收取什么费用
项目入伙后可提供上述服务，转让收费待入住后由管理公司确定
110、底层的营业场所可以买吗？价格多少？有什么限制？
不能；
111、客户提出的问题你无法回答时该怎么做？
请示现场经理，若现场经理也无法回答，请客户留下电话号码，得到答案后再通知客户；
112、楼盘有什么优势，选择它能给客户带来什么利益？
１、环境好，有利于健康；
２、升值潜力大，可作为投资；
３、周边人文氛围好、高校林立，有利于子女的成材；
113、本小区是风水宝地，好在哪里？
小区大围合式规划，以团抱之势聚气；区内大面积水体的营造，应对了“水能旺财”的传统理说，
114、业主可以在指定的位置发布广告条幅吗？
经物业管理公司同意可以发布；
115、楼价会降吗？为什么不会？
根据南昌房地产市场的发展趋势及经济发展趋势，结合市场上的可比性物业分析，本项目的楼价还有上升空间，除非发生天灾人祸。
116、有什么题材会使楼价升值？
高新区位于青山湖和艾溪湖之间，区域内无污染性的工业，空气指数上乘；
高新区投资的增加带动本区域经济的发展；
广场式物业，市场认同度较高；
亲水式物业，市场青睐度高；而且小区内环境优美、配套齐全；
建筑设计适度超前；
框架——剪力墙结构，抗震性好，耐久性强；
户型布局合理，房间采光、通风良好，方正实用；
117、位置与交通？
位置：位于火炬广场北侧，高新一路１９０号；
交通：地处5、13路终点站，交通十分便利（如下所示）。
大巴：5路 火炬广场——火车站
13路 火炬广场——洪城大市场
中巴：816路 江 纺——洪城大市场
118、装修标准：
建筑公共装修及设备
建筑外墙：无机矿物涂料；
大 堂：地面高级抛光砖，墙面高级瓷片，装饰吊顶；
楼 梯 间：地面防滑地砖，墙面高级乳胶漆，钢木栏杆；
电 梯 间：地面高级抛光砖，墙面高级乳胶漆，装饰吊顶；
电 梯：上海三菱电梯。
供电系统：双电源供电，市政电网和小区备用应急发电机组。
住宅装修标准：
入户门：豪华防火防盗子母门。
地面、天花、墙面：毛坯、方便业主二次装修。
窗 户：外凸型塑钢或彩色铝合金窗框配兰灰色玻璃。
阳 台：钢栏杆。
空 调：凸窗下预留分体空调机位。
七、周边竞争楼盘情况及其它
119、周边有那些同类型物业，请列举出来，并指明？
无
120、周边租售如何？
随着南昌城市扩容和高新区内投资的增加，区内常住人口及科技人员越来越多，租售前景很好；
121、小区内喷泉喷放时间？
节假日上午7：30—11：30，下午4：30—6：30
非节假日上午7：30—9：30，下午5：30—6：30
122、公积金贷款的对象、条件、额度？
对象——本人或直系亲属按《住房公积金管理条例》缴存公积金半年及半年以上的职工
条件——1、户口或有效居留身份证件
2、还款能力
3、缴存足够公积金
4、购房合同或有效证明文件
5、购房首期款（20%以上）证明
6、管理中心认可的抵押
额度——10万
123、购房是否解决户口？
商品房首次上市方能享受落户政策。
在南昌市规划区内，购买商品房在70 m2，可办理房主和配偶，或房主本人和其中一名未成年子女在南昌落户（限两人），每增加20 m2可多解决一名直系亲属落户。购买方（含按揭）凭房屋产权证和售房者房屋产权证复印件（复印件需经市房产交易所盖章认定与原件无误，并证明所购住房首次上市）到房屋所在当地的派出所申请办理落 户手续。
124、业主购房后未入住的空置房怎样收取物管费？
按《南昌市城市物业管理服务收费办法》规定：业主购房后未入住的空置房应缴纳50%物业管理费；
125、周边竞争楼盘？
楼盘名称
位置
价格
付款方式
装修标准
万科四季花城
火炬大街尽头，离火炬广场3公里
阳光公寓5层均价1800元，花园洋房2100元
毛坯房，低层住宅，开发周期较长
怡兰苑
高新大道旁，周边农民房
小高层初步均价2000元
房屋之间间距较小，园林表现一般
青春家园
郊区政府东150米
多层现阶段均价1400元
开发周期较长，居住氛围欠佳
庐山花园3期
南京东路口
小高层初步均价2300元
工期滞后
