商业项目的计划管控

计划管控是商业项目前期招商中的一项重要管理方法。前期招商是一项系统工作，从前期市调、数据分析、建立模型、业态布局、业态组合、品牌落位、招商实施到商家进驻等各个环节，均需设定合理的工作周期和完成时限，明确责任人和完成标准，通过信息化手段，进行计划管控，确保招商过程各项工作的执行与落实。

一、筹备期计划管控

建立筹备期计划管控机制，对工作计划的制订、执行、检查、调整采取全过程管理，采用信息化的管控手段，对前期招商工作关键计划节点进行管控，提前预警进度异常状况，确保真实信息传递到各管理岗位，使各项工作可管控，从而保证整个项目的进度和质量，确保项目整体开发计划中各项筹备工作节点按时、按标准完成。

表1 筹备计划模块表

级别	阶段	业务事项	开始时间	周期	完成时间	完成标准	发起部门	接收部门
1	招商	室内步行街品牌落位前的业态分布图、施工图技术条件确认及移交				(1)确认餐饮、非餐饮平面位置及分割范围;(2)商铺隔墙砌筑图(3)施工图条件业态名称、业态性质、铺位划分、结构开洞、机电容量	商管公司	规划院项目公司
1	招商	室内步行街餐饮业态品牌落位图				按已确定的业态分布完成集团批准的餐饮品牌落位图	商管总部	审批部门
商1	招商	招商进度完成100%				完成意向签署	商管公司	商管总部招商中心
1	招商	室内步行街非餐饮业态品牌落位图				按已确定的业态分布完成集团批准的非餐饮品牌落位图	商管总部	审批部门
1	招商	商家二次装修消防报审图及移交				完成移交	商管公司	项目公司
商3	招商	完成商家租赁合同签署及备案				完成相赁合同签署及备案	商管公司	商管总部招商中心
商1	招商	商家装修效果图的上报				完成OA批件	商管公司	商管总部招商中心
1	工程	室内步行街餐饮商铺商家装修(消防验收)				吊顶及消防末端完成	商管公司	商管公司
3	工程	商家精装(非餐饮/自装)(消防验收)				吊顶及消防末端完成	商管公司	商管公司
1	工程	商家精装修完成				所有商家精装完成(天地墙所有商家全部精装完成	商管公司	商管公司
1	工程	商家装修达到开业条件				达到开业条件（含移动货架等）	商管公司	商管公司

将招商实施的重要工作节点进行分解，每个节点启动、完成时间的设置既要满足规划设计的进度，又要配合工程实施进度。

万达的做法是，除了对筹备招商推进进行计划管控，还要围绕商家从业态规划及铺位划分、品牌落位、意向签署、合同签署、平面布置与装修设计等环节来把控招商实施的计划。

1、业态规划及铺位划分：即在项目开业前230天至开业前200天，完成步行街品牌落位前的业态分布图、施工图技术条件确认及移交工作，在这个阶段主要需确认餐饮、非餐饮平面位置及分割范围，提供商铺隔墙砌筑图，与商家确认的内容包括：业态名称、业态性质、铺位划分、结构开洞、机电容量等施工图条件，以满足施工图机电末端设计及容量负荷，同时，指导现场开始商家隔墙砌筑实施；

2、品牌落位：按已确定的业态规划，完成品牌落位方案。根据商家对房产条件的要求和所需装修周期的不同，分为餐饮业态、非餐饮业态的品牌落位，分别要在项目开业前的170天和开业前140天完成。

3、意向签署：项目开业前150天，完成所有合作意向签署和意问金的收取，以保证项目业态规划的品质和目标品牌的最终落位；

4、合同签署：招商工作的成果落地，工作周期一般为三个月，须在项目开业前90天完成，保证商家商铺设计及装修进场。

5、平面布置与装修设计：一般分装饰设计及施工图，装修施工图需在项目开业前90天完成，确保装修周期及消防等相关验收的报审工作。

二、商家装修计划管控

不同业态商家，装修周期不同，一般餐饮业态在60~90天，非餐饮业态一般是30~45天。因此设计装修进场管控按照业态不同，分阶段、分步骤进行推进，餐饮商家应在项目开业前120天开始进场装修，非餐饮两家应在开业前100天开始进场装修，才能保证消防及整体竣工验收。

商家装修计划管控设置“合同签署、进场装修、达到消防验收条件、装修完成、达到开业条件”5个节点，明确各节点的责任人和督办人，有效推进商家装修。

表2 筹备期装修管控表

一、商家基础信息
业态（主力店/次主力店/服装/餐饮/精品/体验）	主力店租赁区域/步行街商铺号	面积（㎡）	签批落位品牌名称	负责部门	责任人姓名	交铺条件（主力店标准/精装A/精装B/毛坯）
二、合同签署		三、进场装修		四、达到消防条件	五、装修完成	六、达到开业条件
是否完成	签署日期	是否完成	签署日期	实际达到验收条件日期	实际完成装修日期	实际达到开业条件日期