11月1日，新周刊的微信公众号发表了一篇《从上海到成都：中国城市时尚进化论》的文章，同期（第526期）新周刊杂志的封面文章《谁是中国最时尚的城市——2018中国时尚一线城市指数报告》也用大篇幅提到了中国时尚之都——成都。
无独有偶，11月14日，全球化与世界城市（GaWC）研究网络编制的全球城市分级排名《世界城市名册》新鲜出炉，成都被“暴力拉升”4个等级，直接跨入全球二线城市（Beta+）行列。在这份名册中，位列成都之前的“中字头”的城市依次是Alpha等级的中国香港、北京、上海、中国台北、广州、深圳。
2018年第四季度，成都已从“中国西部核心城市”的段位两级连跳，跃升至中国时尚之都、全球二线城市。
与之对应且首当其冲的，必然是商业与零售。
随着近几年成都IFS和成都远洋太古里等国际级标杆商业项目的进驻，成都商业发展日益成熟，已然成为全国瞩目的焦点市场。跻身全国商业项目销售额前百强的成都商场越来越多，成都人开放包容又超前的消费观念也越来越接近国内一线商业城市。
但是，成都目前的百亿级商圈却依然屈指可数。可以预见，成都商业的后续发力空间巨大。
而今年动作非常频繁的龙湖商业，凭借其超强的嗅觉和前瞻性的城市布局能力，或将率先抢占成都下一个百亿商圈——人北一环心。
就在四天前，CRR刚分析过龙湖成都滨江天街的诸多亮点，及其为城东定义新商圈的商业地位与价值。今天，我们将目光移至另一座天街，即将现身成都一环内核心地段的——龙湖成都上城天街。
如果说，滨江天街为城东定义了全新的“新成华商圈”，那么，上城天街则极有可能成为成都下一个“百亿商圈”的“关键先生”。毕竟，这是龙湖商业进入成都14年来，首次将项目落址于一环内的核心地段，因此也成为龙湖全方位布局成都市场的标志性作品。
14年首进“一环心”，启动主城“百亿商圈”
进入成都市场多年，龙湖商业坚定持续稳健布局，目前已成为成都自持商业体量规模最大的开发商，但却尚未进入到城市一环内的核心区域。
如今，这样的一份“遗憾”，或从即将现身的龙湖成都上城天街处得到弥补。
正所谓无地段不商业。对于任何一个商业项目而言，选址的重要性都不言而喻。回望纽约曼哈顿、伦敦金融城、香港中环……即使城市持续发展，处于核心城区的商业总是有成为城市名片的先天优势。
作为龙湖商业入驻成都14年首个一环商业，龙湖成都上城天街首先在地段和交通上占尽优势，此二者叠加带来的持续且庞大的“客流”，无疑是其他商业难以比拟的。
奔着城市标志性商业体而去的龙湖成都上城天街，其落地于一环内的更大意义在于，或将成功启动成都下一个百亿商圈。
一个百亿量级商圈，除了现有的交通、商气与人气，政策的倾斜和引导更是关键因素。而龙湖成都上城天街所在之处，正是位于政府大力发展的人北中央商务区核心地带，也是落实成都南北“双核共兴”的北引擎。
依据目前该区域的规划，人民北路商务综合发展轴将以城市综合体和商务楼宇为载体，打造片区商业中心，以零售商贸、商务服务为主，重点发展高端零售、时尚商业等。
在2018年，金牛区GDP已达1061亿，而按照人北中央商务区的规划，到2020年整个商务区GDP将占全区GDP的1/3，而2030年则达到1/2，百亿商圈触手可及。
在“百亿商圈”达成的重要条件中，“以吸引高铁、现代商贸、商务服务业上下游产业链高端企业总部”的总部经济发展方向已确定，同时，高端楼宇也在着力引进中，目前包括北成8号等10余座写字楼正在建设中。
尤其值得关注的是，优质中高端商业体的缺位。
成都商业发展至今，主城区大部分区域的商业已逐渐趋于饱和，更何况是一环内的黄金地段。
但现阶段的人北中央商务区，高品质商业的供应情况并不乐观。
尽管6年前金牛万达广场的落成，让人北区域带开始出现购物中心形态的商业体，但时至今日，片区内的大型集中商业依旧屈指可数，主力军仍是传统的百货（三友、摩尔）与超市（人人乐、永辉），并且提供的产品与运营水平都参差不齐。
而上城天街的落地，则成为“百亿商圈”落地的关键。
鉴于龙湖在商业运营层面的多年经验，以及其对成都市场与消费者的充分了解，我们有足够理由相信，上城天街将成为城市进化过程中，塑造“城市功能中心”的重要一员。
更何况，这里还拥有早已成熟的居住氛围，足以支撑商业体的快速发展。
项目周边住宅情况
在仲量联行2018年对周边人口的数据调查中，仅上城天街辐射的3公里范围内，就有92万常住客群，108个品质楼盘，1公里内的中小学多达21所，企事业单位更是达到62家。
这一切都意味着，区域客群的消费潜力已经隐忍多年，正需要一个能够全方位满足他们品质消费诉求的商业中心出现。
至于项目在交通层面上的优势，就有必要详细分析TOD模式之于城市商业发展的重大意义。
80万方综合体，呈现TOD示范项目
TOD模式在百科中的释义为：以公共交通为导向的发展模式。
其中的公共交通则包括了火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及公交干线等，其特点在于能够集工作、商业、文化、教育、居住等为一身，最大限度发挥一个区域的“综合性功能”。
据戴德梁行发布的TOD白皮书显示，截止2018年8月，全国已开通地铁城市36个，长度达3000多公里，稳居世界第一。未来中国开设地铁的城市将达58个，规划建设地铁长度达7300多公里。而TOD发展模式在中国的实践将也随之不断地成熟与完善。
站在城市发展的角度，龙湖选择与城市共谋，思考交通和空间的一体化规划和开发；秉承以人为本的理念，研发空间、交通、产业和人等要素在TOD发展中的互动框架。
在项目规划设计上，考虑多功能集成设计，包括追求空间的紧凑布局和高效利用；各个建筑体与轨道交通之间实现无缝衔接；各类空间及公交设施均徒步可达；空中走廊将综合体分区连通，承载人流的疏散与交汇。
总体来说，龙湖致力于以轨交节点为中心，打造多资源整合、多业态复合、多功能交互的“站城综合开发”的TOD项目。
龙湖成都上城天街，正是龙湖TOD产品系在成都的代表作之一。
项目所在的人北中央商务区，正具备了TOD模式开发的各项条件。因为，人北中央商务区，同时也是枢纽型中央商务区。
公开资料显示，带着强烈“枢纽性质”的人北中央商务区，目前已拥有城际快线（成灌线、成昆线、成渝线、遂成线），BRT快速公交线，多个地铁站，一环路、二环路等多条主干道……而龙湖成都上城天街正位于作用这一系列交通优势的核心地段，且为两大地铁线（1号线、6号线）客流交汇换乘站的上盖物业。
很显然，龙湖成都上城天街已经拥有TOD开发模式所必要的各项条件。而TOD模式对于区域商业的拉动与促进作用，乃至对于城市综合功能性的提升作用，都不可小视，近年来，国内外的诸多案例都证明了这一点。
譬如东京新宿中心区，围绕轨道交通对周边商业、办公以及居住进行了很好地串联。戴德梁行在分析该区域时认为，东京新宿CBD对地下商业的打造方式值得借鉴，尤其是其通过特色品牌、业态的打造，与地上商业价值相当并形成有机融合。
图据戴德梁行TOD白皮书
国内也有TOD发展显著的城市，如香港。
香港作为早期发展轨道交通的中国城市，也更早意识到利用TOD模式，进行大规模人口导入，从而带动区域和城市的经济发展。
另一方面，作为一个商业发展较快的城市，香港也更懂得如何将交通枢纽与城市物业的功能性进行“强强联合”，借助轨道交通带来的庞大客流，最大化地提升物业价值。
客流是商业发展的核心与根本，因此TOD模式在客流拉动上的巨大优势，也就成为商业推动的强大动力。
有数据显示，龙湖成都上城天街所在地铁交汇处的十字路口，每小时人流量的最大截面为39800人次。即便每小时仅有十分之一的人在此停留，项目每日收获的客流量也是相当惊人的。
何况作为双地铁上盖物业，龙湖成都上城天街特意设计了5000㎡的入口广场，以及用于通勤客群休憩的庭院式下沉广场，与地铁口直接连通，无疑将更加有效地引导客流进入，使其在商业内部进行纵向拉伸，延长留驻时间。
入口广场效果图
下沉式广场效果图
而且，总建筑面积80万㎡的龙湖上城项目，除了12万方的购物中心之外，还规划有写字楼、LOFT、长租公寓以及住宅产品。
这意味着，项目落成之后，将自带超过4000户的改善型家庭住户，以及大批量的优质白领客群。
换句话说，在丰富片区精品商业的同时，龙湖成都上城天街，也在推进人北中央商务区的人口结构更新。而这样的人口增长与变迁，又会反哺于商业，为商业持续不断地输送更多具备消费实力的优质客群。
也正是因为如此，龙湖成都上城天街将“精致时尚家庭中心”作为项目定位，利用无死角的流线型动线设计，将全业态品牌进行合理的分类落位，兼顾丰富度与清晰度，从而让项目内的每一寸空间价值最大化。
而其打造了全城首家隐藏式LED巨幕，也将使项目成为人民北路一环线上最耀眼的“明星”。
隐藏式LED巨幕效果图
凭借龙湖商业多年累积的运营优势，在TOD模式的加持下，龙湖成都上城天街将赋予商业中心更强的“枢纽价值”，从而去吸纳不断更新的精致家庭客群，持续汇聚的商务白领客群，以及大量使用公共交通出行的通勤客群。
如果说，区域和地段给了龙湖成都上城天街足够的“先天优势”，那么龙湖商业对于项目的清晰定位，在品牌资源层面的累积，以及充分利用优势条件，深度挖掘并放大项目的TOD特质，都是在一步步将上城天街推向新百亿商圈的领军位置。
项目鸟瞰图
站在成都的城市商业发展角度，龙湖成都上城天街在成都TOD模式上的标杆性与示范性毋容置疑。而就商业本身而言，龙湖成都上城天街也绝对是成都天街系值得期待之作。
商业如何充分利用城市资源完善城市的综合功能性？龙湖成都上城天街正在试图用实际行动去给出答案。带着如此的诚意进驻一环心，足见龙湖商业对这座城市的厚爱。
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