关注过商铺的人，可能听过售后返租（带租约的商铺）。
但大多数人都不明白售后返租的真实玩法。
什么是售后返租
在你买商铺的时候 ，开发商与你签订合同，承诺以x元/月的租金，返租你的商铺，降低你把生铺养成熟铺的成本，免除出租之忧。
返租商铺运作模式
①返租公司为独立公司
对接返租业务的，往往不是开发商所属的公司，而是开发商授权的一家独立运营的公司。
更复杂的玩法是：开发商把包租经营权打包给甲公司，甲公司又委托乙公司进行经营。
开发商没有直接参与返租商铺的经营，这个点很重要，后面讲。
②租金怎么返？
返租公司与你签订合同之后，约定一定时间的免租期（一般是半年），返租时间一般为3年-10年。
过了免租期之后，返租公司开始按合同约定付租金给你。
返租租金往往高于市场价，大约6%-8%的返租率，按照这个返租率，商铺10年左右就可回本。这也是很多商铺投资者心动买铺的原因。
这么看来，返租公司给你承担了大部分风险，简直活雷锋啊。
事实上，因为大部分商铺都不好卖，售后返租模式才会攀附而生，成为开发商卖铺的利器。
羊毛出在羊身上
返租租金不是返租公司自掏腰包补贴给你的。
承诺售后返租的商铺比不返租的商铺总价要高，高出的费用，未来用于补贴返租租金。
比如正常商铺大概120万一个，采用返租方式售卖的商铺至少要140万，多掏的20万就是预留的租金。
返租公司中途跑路
如果你买了这种铺子，一开始，返租公司会按时付租金给你，当然，头1年就拖欠租金的情况也不是没有。
大概1年左右，很多返租公司会倒闭，跑路。
返租公司具体能撑多久，取决于该商铺项目的销售情况。
商铺卖得越快，返租公司倒闭时间越快。
毕竟返租公司本就是用来辅助商铺卖货的工具。货都卖完了，工具肯定也要撤走。
所以返租公司当初跟你签多少年的合同都没有用，反正之后都是要倒闭的。
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返租商铺毒如鹤顶红
①商铺出租困难
返租公司撤走之后，你会发现，你自己出租商铺，怎么都无法达到返租租金的收益率。
更糟糕的情况，是想租都租不出去。
返租租金本来就高于正常租金，不然怎么成为引你上钩的毒诱饵？
②赢了官司输了钱
这个时候，买家差不多已经感到被骗了，准备联合被骗的买家们一起维权。
买家们一起去找开发商闹（假如能找到的话），才发现当初签订售后返租的业务方，并不是开发商，开发商金蝉脱壳，无责。
买家们只好一起掏钱请律师，起诉合同上的返租公司。
很快，法院判决买家胜诉，然而买家们没高兴多久，就发现判决书只是废纸一张。
因为返租公司早已经破产，公司无可执行标的，简单来说，就是没得钱赔。
最终结果是：买家赢了官司输了钱。
不要打无意义官司
这种拿不到钱的官司，打赢毫无意义，反而只能让买家被律师再割一次韭菜，掏一笔律师费，而且还耗费精力和时间。
遇到这种事情，只有认栽，及时止损，才能避免让自己陷进去更多。
返租公司钻法律漏洞，可以全身而退，才是售后返租屡禁不止的原因。
售后返租商铺维权案例
①美全世纪城
这个项目打出“你首付，我养铺，租金抵月供”口号吸引购铺者。
美全置业与购铺者签订10年返租合约后，1年后跑路；
②珊瑚都会
承诺5年返租，5%回报率，之后和记黄埔地产拒绝履行招商义务，众多业主血本无归；
③天福克拉广场
开发商当初给购铺者承诺返租，5年返总购铺款的3成。
第16个月，开发商停止支付租金。
以上案例，只是众多返租商铺中的冰山一角，蔚蓝都没有听到维权成功的消息。
是投资失败还是骗局？
开发商往往会把这种事情定性为投资失败，为自己开脱。
但对于买家来说，如果开发商不与售后返租公司狼狈为奸，买家会上当吗？
甚至，有些返租公司，其实就是开发商的马甲。
蔚蓝想说，投资商铺前，多想一想，就会明白，好卖的商铺没必要多此一举。
售后返租模式就是利用投资者看重风险兜底的心理，让投资者吃大亏上大当。
还有一种叫约定回购的商铺，情况和售后返租差不多。
远离返租商铺
蔚蓝并不是说所有提出返租的开发商都是骗子。
有部分开发商，最初可能是抱着要好好开发商业街的目的，引入返租模式。
但大部分返租商铺，都是有预谋的骗局，普通购铺者分不清楚，全部远离最安全。
购买商铺时，如果你看到售后返租、8%超高年回报率躺收租金、10年包租、全程托管之类的广告语，你应该毫不犹豫，扭头就走。
鹤顶红之毒无人可解，售后返租商铺，买入无药可医！
本文为商铺进阶6部曲中的第1部，未完待续。
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