深圳的福利房可以买卖吗？

编者按：1999年深圳市人民政府颁布了《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》（深圳市人民政府令第88号）（下文简称《若干规定》），该《若干规定》第二条“本规定所称的安居房是指按本规定出售或出租给国家机关事业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房”，人们又称这种房屋为“房改房”、“福利房”。此类房屋通常由政府或事业单位、国有企业按房屋的成本价出售给职工，而成本价构成中并不包括土地出让金（俗称“地价”）。国家出台房改政策的初衷是解决职工的居住问题，由于带有福利性质，因此该类房屋的转让受到限制，在当时也不具有权属证书。当年购买了福利房的职工中，有人后来将房屋转让给他人，那么，此类房屋买卖合同是否有效，买方通过诉讼方式请求卖方办理房屋的过户登记能被法院支持吗？

笔者通过查阅深圳两级法院近5年的裁判案例，将通过以下两个焦点对该问题进行分析：

第一、房屋买卖合同是否有效？

通过案例分析，笔者发现大多数法院是认可此类房屋买卖合同的效力的。法院的主要裁判理由如下：

1、合同是否无效，应以法律和行政法规为依据。

根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。当事人一方以安居房买卖合同违反了《若干规定》中禁止买卖的规定为由主张无效，没有法律依据，法院不予支持。

2、福利房经政府部门审批并补缴地价后可以转为全成本商品房入市交易。

根据《若干规定》第七章的规定，国家机关事业单位职工在购买安居房后，经政府部门审批并补缴地价后可以转为全成本商品房入市交易。安居房并非所有权不明确的房产，其被限制流通系因其所有权瑕疵，该瑕疵在补缴地价后可以修复，故安居房不属于禁止流通的房产。针对安居房的买卖合同不违反国家强制性法律规定，应当认定为合法有效。

3、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定并非效力性强制性规定。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定属于管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，且相关法律、行政法规也未禁止全成本微利房的买卖，故可认定安居房买卖合同为合法有效的合同。

4、个人之间的安居房买卖合同并不必然损害社会公共利益。

广东省高级人民法院曾发布【粤高法〔2017〕191 号】《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（以下简称《指引》），《指引》第十六条规定“当事人在规定的限制上市交易期限内买卖保障性住房，应当依照合同法第五十二条第四项或者民法总则第一百五十三条第二款的规定认定合同无效”。

对于广东省高院的《指引》第十六条的规定，争议焦点在于个人之间的安居房买卖合同是否损害了社会公共利益，进而导致合同无效，对此不同案例的裁判观点不尽相同。

（1）（2017）粤0307民初16810号案，法院认为，涉案房产在限制上市交易期限内的转让既破坏了国家对全成本微利房价安居房的管理秩序，与国家推行住房保障政策的社会公益目的相悖，也妨害了其他尚未取得全成本微利房价安居房的申购主体的利益，构成对社会公共利益的损害，故本案中买卖双方签订的《房屋买卖合同》无效。

（2）（2019）粤0303民初34224号，法院认为，涉案房产属于微利房，面对的是单位职工等特定人员，并不涉及社会公共利益。《协议书》应是双方的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

第二、买方请求办理过户能否被法院支持吗？

通过案例分析，笔者发现该类案件在司法裁判中的情况各不相同：

1、如涉案房屋不具备办理产权证的条件，如在(2015)深宝法民三初字第1937号案中，卖方违规拥有两套政策性住房（其中一套即为涉案房产），对于涉案房产不能申请办理取得全部产权，因此法院虽认可房产买卖合同合法有效，但因涉案合同目前尚不具备继续履行（过户）的条件，法院对于买方请求卖方协助办理房地产权证书的诉讼请求不予支持。

2、如房屋具备办理产权证的条件，法院在审理过程中查明了涉案房屋办理不动产权证的流程，而作出支持买方请求的判决，判令卖方在取得涉案房屋的全部产权后将房屋过户给买方，法院查明的福利房办证及过户流程一般为：

（1）由卖方持原始购房相关资料，向深圳市住房保障署（下称住房保障署）申请办理涉案房产的取得全部产权的手续，经审核合格，住房保障署给予卖方出具同意取得安居房全部产权的批复；

（2）由卖方持同意取得安居房全部产权的批复及原始购房资料等前往深圳市不动产登记中心换领不动产权证（市场商品房）；

（3）涉案房产转为市场商品房后，其产权转移可按照《深圳经济特区房地产登记条例》办理；

（4）若需办理产权转移，买方需具备在深圳市限购区域内的购房资格。

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