房地产市场的低迷已经威胁到土地财政和GDP增速，不少城市都在筹划“救市”，天津也不例外。据报道，天津滨海新区已经向市里申请“差异化限购”政策。也就是说，无论一个家庭在天津市区买了多少套房子，只要在滨海新区没有买，都还可以再买一套。
在国家力图让住房回归“居住属性”的大背景下，一个直辖市，却计划诱导居民重视住房的“投资属性”，显得颇有些怪异。而且，为什么是滨海新区，而不是和平区、河西区、南开区？原因很简单，滨海新区是天津最近几年发展的重中之重，地位重要。其次，和平、河西、南开是传统市中心，人气超旺，压根就不存在大量房屋空置的现象。
滨海新区目前的焦灼和期盼，折射出天津在规划上的缺陷：重点发展的新区以及新的CBD，距离传统市中心太远，企业和居民不愿意搬过去。其实，这也是目前中国相当一批城市新区面临的困境，只不过因为天津是直辖市，显得更扎眼而已。
天津的历史算不上悠久，建城之始可以追溯到金代，当时金人在南运河、北运河交汇的三岔河口设立“直沽寨”。元代以后，天津成为漕运枢纽，逐步从军事堡垒向世俗城市演化。明成祖朱棣迁都北京后，天津成为高规格的卫城，地位上升。第二次鸦片战争之后，9个国家在天津设立租界，天津开始从一个地方州府迈向全国性大城。在相当长的时间里，天津的港口和城市融为一体，一起成长。后来随着船只吨位不断上升，海河水量不断下降，港口才和城市逐步分离，东移海边。
1976年，随着紫竹林码头的废弃，天津港和天津市已经完全是两回事：两地相距超过40公里，很多土生土长的天津人，长到很大都没有看到过海轮、海港。一些懵懂的外地游客，也常常将水上公园当成是海边的公园，到了之后才目瞪口呆。正是港城的分离，给天津带来一个难题：未来城市该向哪里发展。
八十年代中后期，天津的口号是“一条扁担挑两头”，也就是市区和塘沽并重。这个思路当然没有错，因为当时天津面临人口膨胀、居民区和工业区混杂的难题。将一些大工厂、特别是带污染的工厂迁移到塘沽，有诸多好处：一是方便运输；二是这里地广人稀，污染物影响小；三是盐碱地不长庄稼，土地成本超低。
在随后二三十年的历次城市规划中，塘沽等滨海地区的地位不断上升，范围不断扩大。从原来的工业、航运中心，变成了新的城市中心。等2009年于家堡、响螺湾规划完成时，滨海新区核心区的战略地位已经全面超过了传统市中心。当时天津媒体众口一词：用10年时间，将于家堡打造成“世界最大金融区”，“叫板陆家嘴”。将新CBD规划在远离市中心40多公里的海河入海口附近，天津显然受了曼哈顿、陆家嘴、香港中环的蛊惑，只是这种模仿太过勉强，代价太过沉重了。
如果你整体审视2009年前后出台的天津中心区“一主两副”规划方案，以及滨海新区规划方案，就会发现天津的整体思路是围绕海河发展。因为传统市中心的“一主两副”三个中心，以及于家堡、响螺湾，统统设计在海河两岸。而且从发展态势上，天津最近30年来都是向东南方向扩张，也就是“向着大海的方向”。所以，海河和渤海，是天津最近30年发展的基本坐标和目标。
这有什么不对吗？当然不对！海河只是一条中等偏小的河流，水量日减，目前已没有任何航运价值，只有景观价值；渤海虽然叫海，但水质平平，特别是天津港一带，全是泥岸，没有北戴河那种沙滩，谈不上任何景观。事实上，位于海河和渤海交汇处的天津港，建港条件并不好，海河、黄河带来的泥沙时刻都在淤积，所以天津港需要挖泥船一年到头不停地疏浚，才能维持运作。
纵观1860年以来的天津历史，你会发现，当北京不是首都的时候，天津发展得就非常快，甚至可以成为全国第二大城市。但当北京重新成为首都，天津的发展步伐就会明显放慢。为什么会如此？因为在华北这个面积不大的区域内，一山不容二虎。资源就那么多，北京如果想要，就没有天津什么事了。
所以，影响天津发展的最大因素不是渤海，更不是海河，而是北京。北京因为地理因素，城市扩张的大方向是向东和向南，也就是朝着天津走来。但诡异的是，最近30年来，天津后脑勺对着北京，也朝东南走，一副“别理我，烦着呢”的劲头。天津这种“走向大海”的发展策略，俨然是准备将华北两个中心的格局保持到底，绝不准备融合。其实，天津正确的做法是朝着北京方向走，在中间会师。即便不会师，拉近一些距离也会形成合力。
在这方面，珠三角的城市就聪明很多。在提倡发展环珠三角和泛珠三角的大背景下，珠三角的几个核心城市没有一哄而散，各自向不同方向发展，反而将核心区拉近。比如广州南下，重点发展南沙；深圳西进，在完成对宝安中心区和南山区的发展后，重点开发前海；而珠海的横琴，也在珠江口之内。而这三个片区，全部纳入了国家战略，也是未来广东申请自贸区的核心区。至于东莞、佛山、中山也积极参与这个面向新世纪的“珠江口战略”，形成了强大的合力。
天津和北京相互疏远的结果，是北京参股了唐山港，在南面建设第二机场。而天津希望北京利用自己港口，把天津机场当成首都第二机场的打算，统统落空。更要命的是，北京还将天津梦寐以求的“新三板”抢走了，让“于家堡—响螺湾CBD”只剩下空壳。如今，北京吸附的资金容量高达9.2万亿，天津只有区区的2.33万亿，在这种情况下还奢谈什么北方金融中心，就显得非常可笑了。
众所周知，上海的陆家嘴金融区就在外滩对面，直线距离不过六七百米，但从1990年全面开发浦东，到浦西人愿意到浦东住，中间耗费了15年的时间。深圳的福田中心区，在老市中心西侧3公里处，但也足足用了10年时间才有人气。上海和深圳都是中国有“特权”的城市，获得的资源都比天津多，家底也都比天津厚。但天津竟然把自己最高规格的CBD，建在距离传统市中心40多公里的地方，真的是“气吞万里如虎”。
对于天津来说，保税区可以建到塘沽，开发区可以建到塘沽，自贸区也可以，但CBD绝对不可以。CBD是中心商务区，是为整个城市精英服务的，它附近必须有成熟的商业、教育、医疗、交通资源。而这些东西，不是十年二十年可以聚集起来的，必须通过历史来沉淀。所以，天津面向新世纪的CBD要么规划在传统市中心，要么规划在近郊，绝对没有跳出40公里之外的道理。
以我个人之见，天津市中心“一主两副”规划也有过分依赖海河的问题。其中“小白楼中心区”是对现代天津市中心的继承（租界开埠之后形成的中心城区），“西站副中心”是向古代天津致敬（这里靠近三岔河口，是天津最初建城之地），上述两个中心都没有问题。而“天钢柳林副中心”，则是拉动整个城市向滨海新区靠近的设置。
其实，如果承认天津CBD设在塘沽是个错误的话，就应该考虑调整规划。比如撤销“天钢柳林副中心”，在宜兴埠和友谊南路（梅江）分别设立两个副中心。其中“宜兴埠副中心”围绕宜兴埠立交桥一带建设，可以拉近天津跟北京的距离（这里距离北京五环只有90公里，足足比于家堡近了45公里）；而“友谊南路”则可以成为面向新世纪的CBD，因为这里靠近天津城市形象最好的和平、南开、河西三区，非常容易聚拢人气。但遗憾的是，目前这些地方最好的土地，差不多已经被开发完了。而滨海新区已经成为国家级新区，只能继续搞下去。
走到今天，天津似乎没有回头的机会了。那些兀然矗立在于家堡、响螺湾的高楼，最终将有什么样的结局，我们只能拭目以待了。
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