化解执行难的“降龙十八掌”（第十七招）——提起异议保财产

导  读

今天，万益案件执行部使出化解执行难的“降龙十八掌”第十七招——“提起异议保财产”，为您详细讲解如何通过执行异议维护自身合法权益，保住自己的财产。

模拟场景

地   点：万益律所洽谈室

人   物：郭小镜  万益案件执行部王律师

郭小镜：王律师您好，前两年我购买了阳小康婚前购买并单独所有的一套房子，合同签订之后我已经付清购房款，阳小康也把房子交给我装修、使用。因阳小康的原因当时没能及时办理不动产权变更登记手续，后因阳小康出国打理生意，这套房产就一直没能办理过户手续。几天前我发现桃桃岛法院已经把这套房子进行司法拍卖并已成交，我该怎么办呢？

王律师：郭先生，您先别急，您把这个案件的详细情况跟我们说说吧。

案件再现

2019年6月初，郭小镜购买了阳小康婚前购买并单独所有的位于桃桃岛桃园小区2栋501号房屋（以下简称501号房屋），郭小镜已付清购房款，阳小康亦把房子交给郭小镜装修、使用。当时因阳小康的原因没能及时办理该房屋的不动产权变更登记手续，后阳小康又出国打理生意，期间郭小镜亦多次催告阳小康回国办理501号房屋的过户登记手续，但阳小康一直以各种理由拖延。2020年8月初，郭小镜偶然通过网络发现其购买的501号房已被桃桃岛法院司法拍卖并已成交。经向法院了解，是因为阳小康向欧小克借款未还，欧小克起诉至桃桃岛法院，并申请了强制执行。在执行过程中，法院查封了登记在阳小康名下的这套501号房屋并进行了司法拍卖。郭小镜对此事十分震惊，认为法院对501号房屋进行拍卖是错误的，咨询律师该如何进行维权。经王律师的耐心分析、解答，郭小镜决定委托万益律所处理此案。

处理结果

接受委托后，王律师立即到桃桃岛法院了解案件情况。得知法院此次拍卖的这套501号房屋已由裘小仞拍卖竞得，裘小仞也已付清成房款，但法院还没有向其送达拍卖成交的裁定书。了解到该关键信息后，王律师建议郭小镜立即向法院提出执行异议，要求法院撤销本次拍卖。异议的具体理由主要包括：一、虽然涉案501号房屋已由裘小仞拍卖竞得，但法院尚未就该房屋的所有权转移事宜作出裁定，裘小仞仍然没有取得涉案501号房屋的所有权，本案执行程序尚未终结，郭小镜作为涉案501号房屋的实际所有权人即案外人有权提出执行异议；二、郭小镜在法院对涉案501号房屋查封之前已经与阳小康就涉案房屋签订了书面的房屋买卖合同，郭小镜已经支付完购房款且已实际占有该房屋，由于阳小康的原因才没有办理不动产权变更登记手续。郭小镜实际上已是该涉案501号房屋的所有权人，享有排除执行的权利，法院对该涉案房屋的拍卖是错误的，侵害了郭小镜的权益，应该撤销本次拍卖，终止对涉案房屋的执行。

桃桃岛法院经依法审理后作出裁定，虽然涉案房屋由裘小仞拍卖竞得，但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”的规定，在法院未就上述不动产所有权转移作出裁定并送达前，买受人仍然未取得涉案房屋的所有权。且郭小镜在法院对涉案501号房屋查封之前已经与阳小康就涉案房屋的买卖签订了书面的买卖合同，并已经支付完购房款且已实际占有该房屋，由于阳小康的原因才没有办理不动产权变更登记。因此，郭小镜对该涉案501号房屋享有的权利足以排除执行。最终，桃桃岛法院支持了郭小镜的执行异议请求，作出撤销拍卖的裁定。

律师解惑

执行异议是指当事人、利害关系人、案外人认为执行行为违法,向执行法院提出予以纠正的法律制度，是其权利救济的一种途径。

提出执行异议时需要注意以下几点：

一、异议人应当在执行程序终结前或者异议指向的执行标的执行终结之前提出异议；

二、异议人应该享有足以排除执行的相关权利。

相关法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十五条 当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。

第二百二十七条 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第四百九十三条 拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第六条 当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。

案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。

第八条 案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。 

案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。

第二十四条 对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： 

（一）案外人是否系权利人；

（二）该权利的合法性与真实性；

（三）该权利能否排除执行。

第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； 

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； 

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 

 律师简介 

黄文柳

广西万益律师事务所案件执行部部长。

擅长领域：案件执行、法律顾问、婚姻家事。

廖可军

广西万益律师事务所案件执行部副部长。

擅长领域：企业法律风险防范、公司治理、案件执行、民商事诉讼