意外！10年前卖15500的地标跌至9000，而旁边住宅涨了2倍

（融景中心实拍图）

今天我们说的楼盘，叫融景中心。

融景中心其实是金融街融景城的组成部分。融景城是一个170万方的超级大盘，项目从北滨路延伸到五里店，有郦苑、朗峰等多个住宅组团共45栋高层及超高层住宅，另外还有2栋甲级写字楼以及10万方商业。

（融景城全景效果图）

融景城包含的两栋甲级写字楼就叫融景中心，位于五里店灯饰广场旁边。融景中心两栋甲级写字楼有着不错的品质，外立面为全玻璃幕墙，大堂装修豪华，两栋配置16部高速电梯，顶层有停机坪。江北区的不动产登记中心也设在融景中心。融景中心也可以说是五里店的一大商务地标了。

 （融景城布局平面图）

从城市区位上说，融景城临着嘉陵江，左拥江北嘴CBD，右揽观音桥商圈，可以说是重庆绝对的核心板块了。

融景城2012年住宅和写字楼同期销售，你可能不会想到，当年融景中心甲级写字楼的售价是住宅售价的两倍多。

而十年后，融景城45栋高层住宅都早就售罄了，而融景中心的2栋写字楼至今还没卖完，而且写字楼售价只相当于住宅价格的一半了。

金融街融景城有多个组团，早期郦苑等几个组团住宅建面均价仅约6600元/平米左右。

（图源网络）

融景城住宅建面6600元/平米的均价在当年其实是很合理的市场价，因为连江北嘴的紫御江山的住宅也是6字头的建面单价。

（图源房天下）

如今郦苑的二手房建面均价接近18000左右，相对于当年的新房售价，如今大约上涨了2倍，这样的投资收益也算不错的了。

而融景中心写字楼的市场表现就让人大跌眼镜了。

2012年融景中心的开盘均价达到建面15000元/平米，这比同期在售融景城住宅的2倍价格还高。这个价格也是当时重庆楼市的市场价，当年新牌坊中渝广场的两栋甲级写字楼，建面单价超2万，另一栋以及写字楼的单价也要一万六左右。

 

（截图于搜狐焦点）

 （截图于房天下）

而如今，融景中心的最低单价仅8586元/平米，最高单价也才10008元/平米，大部分房源的价格在9000多。融景中心写字楼房价不仅十年没涨，相对开盘价还跌去五六千一平米，大约跌去了三分之一。

值得一提的是，写字楼作为商务办公性质的房产，首付至少需要50%，比住宅首付高，更占用资金。此外，写字楼贷款利率也远高于住宅贷款。目前，重庆住宅首套房的房贷利率为5.2%，二套房的房贷利率为5.4%，但如今写字楼的房贷利率仍然高达5.8%左右。

 

同样的地段，同样的开发商，住宅和写字楼的市场表现差距判若云泥。当初投资融景城住宅的已经赚得盆满钵满，而投资融景中心写字楼的却血亏无疑。

（融景中心实拍图）

事实上，从全国范围看，过去十年，各地的写字楼市场都很低迷。

一方面是全国写字楼目前已经严重过剩，各地写字楼空置率都较高，租金多年不涨。

在十年前，伴随着两江新区的成立，重庆经济发展迅猛，商务办公需求旺盛，而当时重庆的写字楼存量较少，租金水平较高，租金回报率比较可观，所以受到一些投资人的青睐。

但后来重庆在多个板块均修建了大量的商务写字楼，导致严重过剩。2021年重庆的写字楼有约27%左右的空置率，租金也多年不涨。

（图源刘晓博说财经）

另一方面，写字楼作为商用产品，二手交易税费能达到17%-18%左右，远远高于住宅。这导致写字楼二手市场流动性极差，只能获取租金收益，几乎无法获得增值收益。所以，写字楼产品渐渐被投资客抛弃。

最近，黄奇帆在一档节目中说到，“中国房地产商手中造好的房子，一年以上没有卖掉的有6亿，这就是一个库存。中国老百姓买下的房子没有住的，即投资房占比20%，中国总的房屋有400亿平方米，90年后以来新建的商品房在老百姓手中的有300亿平米，这300亿平方米有60亿是闲置的。"

这样看来，我国的住宅市场也将要面临房屋总量过剩，空置率越来越高的危险局面。如果未来开征房产税，提高二手交易成本，住宅市场会不会像写字楼市场一样衰败呢？

我想，大城市因为有人口持续流入，有持续的改善需求，未来不用悲观。但人口不断流出的中小县城，未来的衰败是完全可以预见的。现在，中国农村有大量的空心村，农村到处是空置的房子。未来，将会有更多的小城镇面临同样的结局，就像鹤岗一样。