自2003年中央公园建成开放，中央公园板块已经历经10年发展，除了有众多的新房楼盘，如今也已经有大量二手房挂牌销售了。那么，目前中央公园二手房价格表现最抢眼的是谁？我认为是鲁能中央公馆一期的刚需高层小户型。即便当下楼市行情低迷，鲁能中央公馆一期A区和B区的目前挂牌均价大概建面2.5万的样子，近半年成交均价约2.3万，高层两房的小户型成交价格更高。目前中央公园没有其它二手小区的高层可以超过这个价格，甚至包括洋房和大平层产品的二手房，价格也很少有能到这个价位的。2016年鲁能中央公馆一期高层开盘建面单价大概也就1万出头，当年这个价格也着实不低，完全可以在北滨路买江景房了。但如今鲁能中央公馆一期高层二手房的市场表现，好于两江四岸大部分江景房。而且，鲁能中央公馆一期如今的价格和2021年楼市高峰期相差并不大，相对比较抗跌。江北嘴核心的紫御江山紫峰，2021年楼市高峰期最高价格卖到2.5万的户型，最近成交的最低建面单价已经来到1.3万多了。又比如南坪会展旁的玖玺台，当年号称亚洲十大豪宅，开盘价格就曾卖到3万，2021年楼市高峰期价格还勉强维持在2万，最近成交的最低建面单价也来到了1.3万。大家嘲讽的北郊中介公园刚需高层小户型的成交单价，却远远高于两江四岸地标豪宅的二手价格，是不是很魔幻？
不过，鲁能中央公馆二期和三期高层的表现就差太多了。鲁能中央公馆二期和三期的清水高层，二手房价格只能卖到1.4万到1.5万左右，和一期高层相比价差将近1万/㎡！鲁能中央公馆二期和三期距离中央公园以及轨道和商业都更近，各类资源配套也基本差不多，为何鲁能中央公馆二三期的高层价格和鲁能中央公馆一期高层价格有如此大的差距？鲁能中央公馆一期A、B区和鲁能中央公馆二三期最大的不同，其实是中学的教育划片。鲁能中央公馆一期和二、三期小学划片都是入读空城新城人和街小学，但中学划片不同，鲁能中央公馆一期初中划片入读的是重庆八中本部，而鲁能中央公馆二期和三期初中划片入读的是数据谷八中。重庆八中本部的吸引力显然远远高于数据谷八中。而且，中央公园片区可以划片入读数据谷八中的楼盘很多，而且也包括不少在售的新房楼盘都可以入读。而买新房只需要提前一年落户，买二手房需要提前五年落户，如果是为了读数据谷八中，那么完全可以优先考虑新房。毕竟鲁能中央公馆是六七年前的产品，品质毫无竞争力。但中央公园片区可以划片入读重庆八中本部的只有几个二手房小区。除了鲁能中央公馆一二期，另外就是融创嘉德领馆嘉德庄园，上东汇北区及南区，中央公园大道壹号。
但融创嘉德领馆嘉德庄园，上东汇北区及南区，中央公园大道壹号这几个楼盘划片入读的是中央公园小学，和鲁能中央公馆一二期划片的空港新城人和街小学相比有些差距。也就是说，鲁能中央公馆一期是目前唯一可以同时划片入读空港新城人和街小学和重庆八中本部的小区。所以，尽管鲁能中央公馆一期高层本身毫无品质可言，但优质的双学区资源组合，依然撑起了它的高房价。再做个对比，鲁能在中央公园的另一个楼盘鲁能泰山七号，如今五六街区的清水高层成交价格普遍已经在1.2万多了。鲁能泰山7号距离中央公园商圈更近，但划片的是腾房小学和腾房中学，虽然腾房中学如今也挂上了八中管理校的招牌，但毕竟还没有教学成果检验，大家对其认可度不高。加上鲁能泰山7号高层品质也很一般，所以鲁能泰山7号高层二手房表现比中央公园南侧那堆困难户好不了多少。（需要中央公园各大楼盘二手房挂牌成交分析汇总表，或者希望在中央公园购房的可以加我微信yufutalk）
今天中央公园各大楼盘在二手房市场天差地别的表现，不知道当初有多少购房人可以想到。尽管商业资源、轨道交通、楼盘品质等等因素都会影响二手房价格，但我认为从鲁能在中央公园两个楼盘的二手房市场表现可以看出，过去这些年让中央公园板块二手房价格剧烈分化最最关键的因素，其实是教育资源。今年下半年开始，重庆出让土地时都额外附加了对地块教育资源情况说明函件，这种做法其实也侧面反映了教育资源对土地价值以及房产价值的重要性 。可怜天下父母心，父母们望子成龙的愿望，仍在托举着学区房的房价。
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