近年来，我国深圳、广州等核心城市常住人口持续增加，租赁需求增长。相比租赁需求增长，从出租房屋的供给端来看，国际城市租赁房屋占比均在40%以上，而上海、深圳和北京的占比均处在20%-21%之间，加上核心城市房价近年持续上涨，中长期来看租房供给仍相对不足。
2010-2020年深圳、广州等核心城市常住人口增量
数据来源：观研天下
全球部分重点城市租赁房屋、租房人口占比
数据来源：观研天下
为解决租房供给相对不足的问题，我国开始大力发展及培育住房租赁市场。2015年1月，住建部发布《关于加快培育和发展住房出租市场的指导意见》，提出建立住房出租信息服务平台、积极培育经营住房租赁的机构等意见。2017年5月，住建部发布首部针对住房租赁和销售的法规；7月、8月，相继明确广州、深圳等12城为首批构建租购并举住房体系试点，确定北京、上海等13城为首批利用集体建设用地建设住房租赁试点。2019年租金抵扣个税正式实施。2020年中央经济工作会议再次强调要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房等。2015年以来中央层面对租赁住房的支持政策相继出台且相互补充，顶层设计日趋完善。
我国住房租赁市场相关政策
日期
政策/文件
制定部门
主要内容
2015年1月
《关于加快培育和发展住房出租市场的指导意见》
住建部
提出建立住房出租信息服务平台、积极培育经营住房租赁的机构等意见。
2017年5月
住建部
发布首部针对住房租赁和销售的法规
相继明确广州、深圳等12城为首批构建租购并举住房体系试点，确定北京、上海等13城为首批利用集体建设用地建设住房租赁试点。
2017年12月
十九大报告
-
加强社会保障体系建设，明确“房住不炒”定位，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
2018年3月
2018年政府工作报告
十三届全国人大
强调培育住房租赁市场。
2018年4月
《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》
证监会、住建部
明确住房租赁资产证券化业务的开展条件及其优先和重点支持领域、住房租赁资产证券化工作程序、住房租赁资产证券化评估等内容。
2018年5月
《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》
住建部
热点城市要要大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，确保公租房用地供应。力争用3—5年时间，公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。热点城市要积极探索推动供地主体多元化，在权属不变、符合土地利用总体规划和城乡规划的情况下，非房地产企业依法取得使用权的国有土地可作为租赁住房用地
2018年12月
全国住房和城乡建设工作会议
住建部
人口流入量大、住房价格高的特大城市和大城市要积极盘活存量土地，加快推进租赁住房建设，切实增加有效供应。在总结试点经验基础上，指导大中城市全面培育和发展住房租赁市场。继续推进集体土地建设租赁住房试点工作。
2019年1月
《进一步优化供给推动消费平稳增长促进形成强大国内市场的实施方案（2019年）》
国家发改委、工信部、商务部等十部门
加快发展住房租赁市场，发挥国有租赁企业对市场的引领、规范、激活和调控作用，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。将符合条件的农业转移人口纳入住房保障范围。支持部分人口净流入、房价高、租赁需求缺口大的大中城市多渠道筹集公租房和市场租赁住房房源，将集体土地建设租赁住房作为重点支持内容。
2020年
中央经济工作会议
-
再次强调要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房等。
数据来源：观研天下
今年以来，保障性租赁住房的供应再次成为焦点。李克强总理在6月18日的国务院常务会议上说，“要加快发展保障性租赁住房，更好保障这些群体的基本住房需求。”日前，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。
《关于加快发展保障性租赁住房的意见》主要内容
要点
主要内容
建面、租金标准
以建筑面积不超过70平方米的小户型为主；租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。
投资方式及供给渠道
1.由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”；
2.主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，并合理配套商业服务设施；
3.支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。
支持政策
土地支持政策：
1)可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；
2)应支持利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房
3)农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房；
4)对企事业单位依法取得使用权的土地，在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许用于建设保障性租赁住房；
5)允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房；
6)在确保安全的前提下，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅；
7)按照职住平衡原则，提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例；
8)保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应；
9)新建普通商品住房项目，可配建一定比例的保障性租赁住房。
简化审批流程：
1)各地要精简保障性租赁住房项目审批事项和环节；
2)利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，可由市县人民政府组织有关部门联合
审查建设方案，出具保障性租赁住房项目认定书后，由相关部门办理立项、用地、规划、施工、消防等手续；
3)不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续；
4)探索将工程建设许可和施工许可合并为一个阶段。
给予中央补助资金支持：
中央通过现有经费渠道，对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助。
降低税费负担：
1)利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策；
2)对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。
执行民用水电气价格：
利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。
金融支持：
1)支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款；按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款；
2)支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营；
3)企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券；
4)支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。
数据来源：观研天下
本次《意见》亦提出人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，应提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例，年度住宅用地供应计划中单列租赁住房用地计划，持续完善土地支持政策。目前北上广深等重点城市2021年供地计划均已明确租赁住房用地比例，如北京2021年住宅用地供应量中租赁住宅用地占比达30%。
2021年我国重点城市供地计划中租赁用地占比计划
数据来源：观研天下
此外，《意见》明确加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。在房贷整体额度偏紧背景下，信贷资源将进一步向保障性住房倾斜，2021年Q1全国主要金融机构保障性住房开发贷款余额为4.72万亿，同比下降0.2%%；占同期房贷余额的9.4%，与2020年末占比基本持平，且呈稳中向下的趋势。预计随着本次相关支持政策的出台，后续保障性住房贷款占比有望逐步提升。
2020年3月-2021年3月我国保障性住房贷款余额
数据来源：观研天下
2020年3月-2021年3月我国保障性住房贷款占总房贷余额比例
数据来源：观研天下
《意见》明确支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放；支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营，支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设，着重解决保障性住房的资金来源，拓宽租赁供给主体融资渠道。同时发改委同日发布的“958号文”亦将保障性租赁住房纳入公募REITs试点，打开其退出通道，真正实现重资产“减重”。
部分租赁住房资产证券化产品一览
项目名称
发行总额（亿元）
国开-上海地产第二期公共租赁住房资产支持专项计划
28.00
中联前海开源-华发租赁住房一号第三期资产支持专项计划
23.07
中联前海开源-华发租赁住房一号第一期资产支持专项计划
15.48
中信建投-远洋地产长租公寓1号第一期资产支持专项计划
3.08
中联前海开源-华发租赁住房一号第二期资产支持专项计划
11.29
中联前海开源-碧桂园租赁住房一号第一期资产支持专项计划
17.17
中联前海开源-保利地产租赁住房一号第一期资产支持专项计划
17.17
中联前海开源-恒大租赁住房一号第一期资产支持专项计划
11.08
中信证券-泰禾集团慕盛长租公寓1号资产支持专项计划
8.11
华能信托-开源-世茂住房租赁资产支持专项计划
2.00
数据来源：观研天下
《意见》强调引导多方参与，明确充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”；支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房；允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房；企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券，从投资、运营、融资等维度全面支持机构化管理。
从国际经验上看，B2C房源市场占有率平均在30%以上。日本的B2C市场占有率高达83%，国内目前B2C机构化占有率不到5%。机构化运营在品质挂靠、供应链管理、客户获取等方面优势明显，随着政策鼓励支持，预计机构化租赁市场占比有望提升。
国际机构房源市场占比比较
数据来源：观研天下
全国部分重点十城租赁住房机构化比例
数据来源：观研天下
总体来看，在人口快速城镇化、核心城市住房供需矛盾依旧突出的背景下，大力发展及培育保障房市场为构建“低端有保障,中端有支持,高端有市场”多层次住房供应体系的重要举措。随着本次《意见》出台，在土地、财税、金融等政策支持下，预计保障性住房供给有望大幅增加。
