不少专业人士都表示，受本次风波影响，楼市将变得异常艰难，原本有购房计划的人或因收入减少和不确定性增加而放弃购房。直到现在，仍旧有不少专家坚持这一观点，在他们看来，虽然从统计部门公布的数据看，商品房销量同比去年已恢复到9成以上，房价也出现了一定微涨，但对持续性存疑。如，旭辉董事局主席林中日前就表示，疫情对经济的影响一定会反映到房地产需求上来。
一些专家的担忧并不是没有道理，在易居房地产研究院近期发布的百城库存报告显示，2020年上半年末，100个城市中有61个城市的库存同比增长。随着前期住房需求集中释放，加上下半年推盘力度加大，市场去化压力或进一步增加。关于房价会不会跌，绿地董事长在日前的博鳌论坛上表示，房价会有波动，但不会大幅跌下去。由此可见，一向乐观的开发商也对后市表达了谨慎。
在笔者看来，整体而言，当下楼市在货币宽松的环境下，恢复较快，存在一定支撑，然而，各地市场冷热不均，即使同一座城市，其各板块、各楼盘之间的表现也大相径庭。一方面有受本次风波的影响，更重要的另一方面是随着楼市供需发生逆转，一涨俱涨的时代正在过去，最直观的数据是我们的人均住房面积已经接近40平方米，住房总量不那么缺了，主要的差别不过是人与人之间、地区与地区之间的差异。一些人口净流入的城市群、都市圈仍旧有需求增长，而对应的楼市库存多、人口持续流出的地方大概率面临滞涨或者调整压力。
一句话言之，对未来的房地产，我们不看空，但也不能盲目乐观。现在越来越多人的人有一个共识，随着住房量不断累积，有些房子注定没有市场，非主流需求也将逐渐被边缘化，接盘者寥寥，自然也难言保值增值，或者不能达到资产收益最大化。内行人认为，随着经济不断发展，人们收入水平提高，人们对住房的需求也在发生变化，检验一套房子好不好离不开两个指标：一是居住起来舒服，二是容易脱手，在内行人看来，未来10年，90到144平米的房子更受人们喜欢，概括起来主要有三大原因。
一、90到144平米更受主流需求青睐。
一品牌开发商公布的一份上海地区客户分析报告显示，以90平米为例，20-29岁占比为36%，30-35岁占比为25%，36-40岁占比为20%，其他年龄段占比为9%，换句话说，购房面积段并不是受购房年龄影响，各个年龄段或一致倾向某个面积段。这个时候一定有人问，90平米以下房子不是可以转给不断出现的年轻人吗？根据媒体报道的数据看，00后比90后少4700万，虽然这个数据未必准确，但有一个确定的事实是年轻人占比越来越少，那么，对90平米以下的刚性需求会越来越少，刚需房过剩或是一种趋势，而90到144平米其实就是一个市场选择的结果。
根据中国家庭发展报告显示，目前我们的家庭户均人数为3.02人，基本上就是三口之家，按照统计部门公布的人均住房面积39平米算，户均住房面积就是117.78平米，主流市场需求基本上就在这上下波动，经济条件不足选择的面积就低一些，反之就高一点。有人认为，家庭小型化是趋势，假如家庭户均人数在未来10年下降到2.5了，那住房面积是不是也会下移呢？其实未必会如此，因为人们的收入水平在提到，对住房的舒适度要求也在提高，即是说人们不会受到家庭小型化影响而降低家庭住房面积需求，90到144平米仍旧是购房者的首选。
二、90到144平米性价比高。
在税费方面，90平米以下契税为1%，90到144平米为1.5%，144平米以上则为3%，由此可见，90-144平米的税费比例最为适中。即使考虑到未来房地产税，这个面积段也可能最“占便宜”， 中国财政科学研究院公共收入研究中心张学诞主任曾建议，国家统一制定免征税面积范围为40平米到60平米，即使取中间值50平米算，3口之家的144平米以下房子也在这个免税范围之内。
贝壳研究院6月12日发布的《2020年毕业季租房洞察报告》提及，在受访青年中，41.5%人接受月租金1000-2000元，占据主流，而且有48%的受访者首选合租，其次才是整租。可以看出，对于在城市打工的租房群体来说，大都不会选择太高的租金，正常情况下，租金是随着面积变化而变化的，房子面积小租房成本高，一般人也难单独拿下来，面积太大，住的人太多，居住舒适度又不太高，所以选择2-3人合租较为适宜。所以，从出租的角度考虑，90-144平米往往也比较受欢迎，也能租个好价钱。
住过各种面积房子的人应最有感受，面积大，打扫卫生是一件很头疼的事，特别是一些上班族，平时根本就没多少时间，难得的一个周末休息都要耗费在清洁卫生上，一忙就是大半天，别提有多烦心了，而请人打扫又担心隐私问题。此外，在很多有限购政策的城市，换房不仅关系到资格问题，首付款比例也有不同程度提高，如果一步到位就省去了诸多麻烦，而90到144平米基本上满足了刚需和改善需求，相当于最大限度利用了自己的首套房购房资格。
三、90到144平米比较容易脱手。
90平米以下面积房子，由于总价相对较低，颇受小年轻喜欢，但是随着结婚和孩子出生，一般都会谋求面积更大的房子，三个卧室是起点，4个卧室可改善，能满足这个需求的面积也基本位于90-144平米，绝大多数人都会经历这样一个过程，需求量较大。如果往更大面积走，受制于经济条件，人数会呈现一个金字塔而越来越少。换言之，面积再大的话，其接盘者也会相应减少，因为按照大多数人习惯，如果真有较强购买力，宁愿选择买别墅或者新房，所以，经常可以看到超过144平米的二手房成交周期相对较长。
言而总之，房地产市场在发展，住房需求也在受到各种因素而不断改变，在过去受欢迎的面积，在未来未必就受人喜欢，特别是随着收入变化和家庭结构变化，这种趋势也就越来越明显，90到144平米房子自住舒适度不必说，更重要的是，由于其主流客群多，越往后，转手变现相比其他面积更为容易。
而且，随着房子是用来住的、不是用来炒的理念逐渐深入人心，未来买房更多的要从居住的角度来考虑，市场上所需要的房子才会更有价值，面积过小或者过大的房子，都不会有更多需求空间，前者只是作为刚需的临时过渡，后者总价太高受众又比较少，90到144平米无疑相对适中，如果再考虑到未来的房地产税，这个面积段的优势就更为明显。对此，你认同内行人的说法吗？欢迎留言探讨。
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