近两年，“新经济地产”这个词汇很火。顾名思义，“新经济地产”就是承载“新经济”的地产载体。小到网红公寓，大到成片的产业园区，都属于这个范畴。
这里面，产业园区当然是重中之重，因为，产业园区是带动产业升级和经济发展的重要引擎。根据商务部数据，2019年两类国家级别产业园区的经济总量达到23万亿元，在国民生产总值的贡献占比达到23.21%。
不过，各地的产业园区运营效率呈现出巨大的差异。包括房企、城投等在内，不少涉足产业地产的企业，也往往觉得不得要领，赚钱困难。为何？各种分析很多。但我觉得其实原因不复杂。产业园区可以看作是地方政府产业政策、产业运营的实际载体。面向未来，谈怎么做好产业园区之前，要先聊产业，只有把产业园区与地方的产业政策及产业规划联系在一起，才能一通百通。
谈产业园之前
我们应该先聊聊产业
当前，中国的经济与产业形势出现了很大的变化：首先，宏观经济趋势方面，新经济已渐成主流；其次，地方已经将产业作为城市发展的根基，各地之间形成了一定的竞争，在招商方面“卷”了起来。
宏观经济趋势方面，高善文博士的论点非常鲜明：
1.房地产销售已经触顶，除非国家再采取猛烈的刺激措施，未来几年都是回落趋势；
2.如果把国内上市公司按照营收增速分成三类，变化趋势非常明显——高增长和中增长的，基本上是高端制造业、现代服务业等新经济产业，说明过去十年中国经济转型的效果还是比较明显的；
3.低增长的第三类，主要构成是国资；而中高增长的前两类，有60%是民企。
产业是一个城市的根基，它关乎区域经济发展，关乎社会长治久安，关乎财政税基，因此地方政府很早就把产业放在了非常高的优先度。
在去年的跨年演讲中，罗永浩重点讲了安徽省，无论是当红的合肥还是芜湖，都是依靠招商实现了逆袭。而其主要打法是先分析产业链，明确自己要发展的产业，然后再顺着每个产业链去找头部企业，完善其产业链。如安徽省产业战略被归纳为“芯屏汽合，集终生智”，而这八个字中每一个都对应了一个产业。
在其他城市方面，根据一二线城市各自发布的十四五规划，大家的眼光高度趋同。在攀爬科技树方面，都知道哪些类别最有前景，所以无论是十四五的产业规划，还是各个城市产业园的定位，都聚焦到有限的几个类别上。
既然各地产业规划趋同，但产业资源是相对有限而非无限供给，那么竞争就自然难免，各地招商“卷”得非常厉害：
全国都搞驻沪招商办。按照某招商公众号的数据，大概有3万多个招商人员活跃在上海的大街小巷。在他们的背后，是全国各个省市区县甚至乡镇的精英人员，他们都希望从上海找到有意疏解外迁的企业。
广西主动出击。2021年9月，广西组成了136个驻点招商小分队，分赴全国各地开展招商工作，作为常态化工作机制。
一线城市当面互挖。一线城市的招商更是直接，如深圳某核心城区到北京国贸举办专题招商大会，北京通州副中心组团去上海陆家嘴举办针对中外金融机构的招商大会，都是一线城市对一线城市“挖墙脚”，比真正的招商实力与政策优惠。
大上海统筹一盘棋。上海之前各个区之间也是相互竞争的厉害，后来上海政府统一出台了政策，企业在上海市辖区范围内从A区跳到B区，任何区不得设置阻拦措施。看似是一碗水端平、大上海一盘棋，但其实是超级赛马；明星企业可以自由转会了，各个区的暗战反而是加强了。如杨浦vs徐汇，就是上海各区“万类霜天竞自由”的代表而已。
上海是产业运营的模范
它的成功做法正在被其他城市引用
若论地方主导下的产业运营，上海在全国范围内可以称得上首屈一指。
从结果来看。上海产业园区规模以上工业产值在全市占比超过80%，战略性新兴产业产值占比甚至逼近90%；张江、漕河泾、临港、市北等等众多的明星产业区，正在拥有越来越高的产业号召力和集聚度，而这些是上海十几二十年持续积累的成果，充分说明其在产业规划方面所具备的超前意识。
提高单位产出已经成为共识。近年来，上海的园区单位土地产值，保持着每年2亿元/平方公里的增速（现在均值估计是75-80亿元/平方公里之间）；当然，产值（某种意义上相当于坪效）并不是唯一要素，还需要同时考量产业类别和绿色能耗。
全周期动态管理成为常态。越来越多的产业用地被纳入全生命周期管理，20年，地均产值平均达1988万元/亩/年，地均税收强度平均为123万元/亩/年，达不到要求，政府是有权回收的。
再看游戏规则和套路打法。上海已经有相对成体系、可操作的城市更新政策、工业用地存量盘活政策、产业用地/产业园区平台公司政策，对应了相对体系化的国土规划房管等操作流程；上海很早就探索的全生命周期管理、标准地（明确产值和税务落地的量化要求）、产业地图、存量盘活等一系列产业园区相关政策，已经运行了数年，逐渐被全国其他省份学习和引用。
如在增量方面，上海有60平方公里的新增园区规划，重点打造26个特色园区；存量方面，上海市经信委设置了产业园区和结构调整处，专门负责拟订并组织实施产业园区、产业结构调整规划，承担产业园区规划布局和建设发展的综合协调、产业结构调整目录编制，指导推进工业用地的节约集约利用和淘汰落后产能工作。
这方面，北京的颗粒度就会粗一些。为了弥补产业规划方面的短板，北京十四五高精尖产业规划中就吸取了上海的经验，指出：“在提升产业用地保障能力方面，北京市将编制全市工业用地专项规划，研究划定全市工业用地保护控制线，分级实施禁止调整、调整必补偿的措施。”
就此来看，由于上海产业园取得了很大成果，因此其相关的经验，很可能在接下来的时间里，被包括北京在内的其他城市引用和借鉴。
北京的重心在悄然变化
至少政策导向希望朝这个方向努力
北京高精尖产业十四五规划，呈现出两种趋势：一方面是产城规划有意向南部倾斜，促进各区均衡发展；另一方面是产业上更加着重高精尖的新兴战略产业。
海淀和朝阳，是北京独角兽企业最密集的区域，相对于其他区，这俩是碾压的存在。
北京一直以来都存在北重南轻的问题，中关村、未来、怀柔三个科学城又都集中在北面，北京市在制定十四五相关产业政策时，很注意在逐渐向南倾斜，希望扶持南城、带动各区相对均衡的发展，这个倾向越来越明显。
所以在北京的十四五规划中，鲜明地提出了要强化一区（即创新产业集群示范区，含北京经济技术开发区+顺义区）的产业能级，承接三个科学城的产业外溢。
海淀朝阳昌平，属于北部研发创新与信息产业带；丰台大兴房山，属于南部先进智能制造产业带。
十四五规划中，智能出现了234次，创新226次，服务188次，国际92次，高精尖68次，产业链68次，集群37次，人才28次，引进14次，专精特新10次，疏解8次。
比较有意思的词是链主（产业链领军企业）：构建以“链主”企业带动、单项冠军企业跟进、专精特新“小巨人”企业 集聚梯次有序、融通发展的产业生态；鼓励“链主”由单纯的生产制造企业向生态型企业转型,为上下游企业提供质量管理、项目信息、金融服务、生产组织、商业信用等多元服务，形成产业生态。
对于最近比较火热的生物医药产业园，十四五规划中明确了要重点打造北部（海淀、昌平）和南部（大兴、经济技术开发区）两个区域。
对于通州副中心的产业规划主要包含三点：一是生物医药产业，二是台马板块和亦庄共同打造集成电路聚集区，三是数字安全和光机电高端智能制造。而这些内容在以前还并不太受重视。
这些内容显示出当前北京尝试将更多的精力投入到新兴战略产业的培育之中，并通过产城布局规划减少北京南北地区发展上的不均衡。
商办和产业园
到底啥时候才真的需要双标
公募REITs里面有好几单产业园区资产，受到了资本市场的热捧，也导致一级市场对于产业园资产的关注度陡然提高，有些门槛的生物医药产业园更是热得一塌糊涂。
相对而言，2021年上海的产业园区交易一直比较活跃。投资机构和自用型买家差不多对半而分。
在DTZ报告中，也有一些有趣的地方。
DTZ在商务园区的界定上相对宽泛，即在一些产业聚集的区域，无论是工业园区，还是商办，都认为是商务园区。比如，在张江部分讨论展想和长泰，在杨浦部分讨论尚浦领世、国正、宝地等项目。
这也符合实情。这些楼宇，无论是工业研发属性，还是商业金融属性，租户大多是产业用户，尤其是科技企业，无论是产业内容，还是租金水平，都在趋同。如杨浦南端滨江的“在线经济带”已经汇集了美团、B站、字节等多家巨头，徐汇滨江的西岸更是云集了若干TMT和AI领域的巨头，这些都算得上是产业聚集。
然而这种统计口径差异依然会带来问题。参考DTZ研究部的数据，到2025年，优质产业园区的供应量会增加227万平米，而2021年全市产业园的净吸纳量是105万平米。这么看来，似乎供应量两三年就消化掉了。
然而，对于租户来说，在同一个区域之内的楼宇，无论是商办还是工业研发，都是办公场所而已。比如，按上海“金色中环发展带”的规划，至2025年，商业商办用地规模达到约11平方公里，科研设计用地规模达到约4.5平方公里，总的可开发面积差不多是2300万平米的建筑面积（含地下）。
假设商办和研发的容积率一样，而且商业：办公是1：1，那么金色中环的商业：办公：研发应该差不多是5.5：5.5：4.5。
假设浦西办公和研发的比例相同，则到2025年，上海各个产业聚集区要面临的新增供应量，不光是227万平米的优质产业园区，应该还包括280万平米左右的商办，再加上商业改办公、工业厂房附带办公功能。
对于大热的生物医药园区，在楼澜的报告中，相关园区的分布其实还是比较分散的，可以重视张江，但也不能只盯着张江。
简单总结一下：产业对于城市发展而言至关重要，产业园只是载体，目前并不是一个全流通、纯市场化的游乐场，政府是产业园方方面面的重要参与者，投资机构们一定要找准自己的定位，合理界定自己与政府之间的竞合关系。
来源：清河三思，转载已获授权。
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