大环境不景气，近两年以来，有关开发商负债、延期债务兑付、暴雷和烂尾楼的消息越来越多。
园区项目烂尾，原因无外乎有三，第一个，也是最主要的原因是开发商资金链断裂，无法持续投资导致项目烂尾；二是市场已经发生根本性变化，再开发下去只会亏得更多，企业只能选择主动止损；三是项目涉及违法违规建设（比如在工业用地上建设住宅），无法办证导致烂尾。
针对烂尾楼盘活这个老大难问题，今天，我们从不同视角出发，结合典型案例谈谈烂尾楼的盘活之道，希望为行业提供参考。
直接转让
开发商将烂尾项目的开发权益或项目公司股权直接转让给他人，这也是烂尾楼盘活的常规手段。
项目转让又分资产转让和股权转让。其中，资产转让是指仅对该资产（土地或在建工程）本身进行出售，不涉及公司股权变动，各项债务仍由原项目公司承担。但这种转让模式综合税费较高，且过程繁琐，程序和办事流程受政府影响较大。而股权转让是指把项目公司部分或全部股权转让出去，收购方直接获得公司实控权（同时承继公司的各类风险），这种转让模式税负低，审批少，更受收购方的青睐。
在实际操作中，项目转让的难度与项目质地紧密相关。比如，由于资金链断裂被迫停工，或项目销售剩余部分的市场价值高于开发成本的项目，由于收购方有利可图，成功转让的可能性较大。反之，如果房子卖完之后开发商跑路的，或者项目债台高筑，甚至官司缠身，则很难直接找到下家接盘。
以债入股
投资方（一般是银行或信托）通过重组、置换等方式，把对项目的债权转化为股权。
对开发商来说，投资方躬身入局相当于自动获得一笔不需偿还的资金，烂尾的项目能得到一个难得的缓冲期；同时新进的股东也可能会给企业带来新的业务和资源，帮助企业更好地发展。而对于投资方来说，通过债转股交易，一方面降低了债权资产完全损失的风险——即便这个项目倒了，只要企业在其他方面有盈利，股东也还有钱可赚；投资方也能通过持有公司股份直接插手公司经营活动，把资产稳稳抓在手里。
在实际操作中，投资方对债转股交易企业的盈利预期要求普遍较高。只有那些具备发展潜力，经过救助可以在未来创造盈利的园区项目才能入得投资方的「法眼」。
政府过渡
烂尾项目中，质地尚可的仅仅是个例，更多的项目都是「烫手山芋」，其中既有银行的在建工程抵押，又有错综复杂的民间借贷，债权债务关系十分复杂，凭开发商自己的能力已经无法运作，这时候就需要借助政府的力量来推动。
对地方政府来说，盘活烂尾楼是一项重要的政治任务，但政府对开发业务并不熟悉，也不可能投入大量的资金和精力去操盘这样一个前景未知的项目。因此，地方政府更多是以过渡角色参与。比如政府平台公司或地方国企充当投资人，对项目进行拆除、整治、维护，再将其对企业的债权或股权打包出售给第三方，由第三方负责烂尾项目的复工与交付。
通过政府「转手」，一方面项目有了背书，企业的顾虑会相应减少；同时政府作为参与者，可以出台相关政策对投资商予以扶持。如果彼时市场向好，政府甚至可以直接担保银行放贷启动项目，由原开发商继续完成开发。戳这里，了解云资管
府院联动+预重整
府院联动是指地方政府与法院协作联动，统筹解决企业破产处置工作中的风险防范、资产处置、企业注销等问题。
在实际操作中，很多项目救盘不成，主要原因在于缺乏规则约束，各方随时可以毁约。而在「府院联动+预重整」模式下，各方在预重整中做出的承诺都可以带入正式重整，具有法律效力，同时地方政府和法院也会对管理人进行指导，待项目债务人实施预重整后，再由投资商向法院申请重整。
相比于政府主导的封闭式重组，府院联动的重组模式无疑更具司法保障；而相对于破产清算而言，重整不仅可以使开发商摆脱债务困境，更有机会在政府、法院等等多方配合下重获生机。
基金并购
投资商与VE/PE机构共同出资设立并购基金收购烂尾项目，待项目运行一段时间后，投资商再以现金或股权支付的形式回购。
这两年，产业地产行业的收并购事件频现报端。很多实力开发商和金融企业凭借充足的现金流和国家政策扶持大肆并购，且获得了一定的规模效应。但产业地产终归与传统地产行业不同，除了雄厚的资金，更要有专业的运营能力与丰富的产业资源才能运作。
托管续建
债权人委托专业的园区开发/运营商，代表债权人履行投资建设和运营管理业务。
托管续建一般有三种模式，一是整体托管经营，债权人将项目整体交给受托方建设及运营；二是部分托管经营，债权人将项目中最具价值的部分交给受托方建设和运营，待项目有产出后再反哺其他部分的开发建设；三是专项托管，仅对开发/招商/运营等单个环节实行托管经营。受托方的利润主要来自两块，一是收取管理费用，前期覆盖托管的成本；二是待项目盘活后，参与经营利润分成。
政府收储
对开发商破产或经尽力仍然无法持续施工的，政府可以依法收回项目，并向社会公开招标，重新确定实施单位等，对于违法建设或土地性质不符合规划的，还可能涉及变更土地使用权限或者规划。
一般来说，面对烂尾项目，政府不会马上实行收储，首先会限期开发商在规定期限内提交烂尾楼自行治理方案并完成治理；开发商没有能力处理的，政府再指定代理机构代为处置（续建）等；最后才是收回土地使用权及地上建筑物。
合作开发
开发商引入有产业运营经验的参联建方共同参与。
这种合作模式多见于前期定位失误导致烂尾的项目中。开发商本身并不缺钱，但由于对产业地产缺乏了解、误判产业形势等原因，导致项目无钱可赚，被动烂尾。对这类项目，如果能够引入专业的产业运营商对定位进行重新梳理，指导园区后续的建设开发，能够帮助项目回到正确的轨道上。
司法拍卖
对烂尾无力自救的项目，债权人可以向人民法院提出诉讼，进入司法程序。人民法院会按照正常的司法程序组织和进行债权登记，由法院和债权人公开选择评估机构和拍卖机构，对烂尾楼项目限期组织评估，公开拍卖，并按照拍卖结果，依法对债权人的权益进行清偿。
在实际操作中，由于涉案项目烂尾，其实很难寻找到接盘方，即便成拍也与兑现债权人的合法权益差距巨大。
文章来源：园区在线
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