商品房买卖合同纠纷争点剖析

随着房地产市场的快速发展和各地限购政策的相继出台，商品房买卖纠纷越来越复杂、花样也越来越多。现根据近几年来办案实际，将商品房买卖中经常出现的纠纷及司法实务归纳如下，以作分享。

1、因限购令致合同无法履行——定金要退，不算违约

案情简介：2011年3月5日，长住广西的龙先生拟在广东佛山购房，于是与某开发商签订了《商品房买卖合同》，约定由龙先生以按揭方式支付购房款。合同签订后，龙先生按约支付了首付款20万元、定金5万元，并及时向开发商提供按揭所需资料，准备办理银行按揭。2011年3月19日，佛山市出台限购令，规定“无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民暂停在本市购房”。因龙先生恰属限购对象，无奈，龙先生要求开发商退回定金额及首付款共25万元，但开发商以龙先生违约为由，只同意退回首期款，不同意退回定金，双方成讼。

律师说法：自2010年初起，国务院先后出台了“国十条”、“新国八条”，全国各地也纷纷出台了限贷、限购的房产新政。于是，一些已经下了订单或签了购房合同的买房人，突然因为首付提高、贷不了款，或根本不能再购房的情况，而想毁约。对此，买房人单方解约时，已交定金应否退回？浙江、上海、北京等地法院各有各的判法。浙江高院明确“限购新政不是国家法律，是政策性调控，不属于不可抗力”；但北京市海淀区法院有判决却认定“限购新政策明显属于个人无法预见、不可抗力因素”。

姑且不论“限购新政”算不算不可抗力，实务中较多的法院倾向认为：若合同约定以按揭付款，且购房人“纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的”，可认定为“不能归责于双方当事人的事由”，双方所签订的购房合同有效，但因合同无法履行可以要求解除，退回定金，无需承担违约责任。

2、约定按揭付款，因本人信用无法按揭——构成违约

案情简介：2011年5月，王小姐与某开发商签订《商品房买卖合同》，约定由王小姐用按揭贷款的方式支付购房款，合同并约定：“因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。此后，王小姐将按揭有关资料全部交给了开发商，并付清了首付款。后来银行对于王小姐按揭资料的审查时，发现王小姐此前因信用卡消费，有几次未能按期还款，个人信用存在问题，于是银行不予贷款。王小姐因无法支付全部购房款，于是向开发商提出后续房款无力支付，要求退房并退还首付款。开发商不同意，双方成讼。

律师说法：目前，因为限贷或购房者银行征信问题等，在购房过程中办不了按揭的事情时有发生，由此引发不少购房者要求解除合同、退还定金或问问及首期款。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第23条有关：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”之规定，若确属法律规定的“不可归责于当事人双方的事由”的情形，购房者依法可以行使合同解除权，当然，购房者王小姐在行使合同解除权时要向开发商发出书面通知，明确表示解除合同，并且将书面通知交开发商签收。

但是，本案中，王小姐无法办理银行按揭的原因，是因为王小姐个人银行征信有问题，而非因“因不可归责于当事人双方的事由”所致，因此，王小姐无权要求退回定金。建议购房者在购房之前，到当地人民银行的征信管理部门，查询本人银行征信，看是否符合贷款条件，再作出是否按揭购房的决定。

3、因协商不成未能签订正式合同——不违约，退定金

案情简介：2013年5月，吴先生与某房地产公司签订《认购书》，约定由吴先生出资280万元在广东某市购买一别墅，付款方式为银行按揭，并对房屋房号、面积作了约定，但对具体交付标准等未作具体约定；双方还约定吴先生须于签订《认购书》时交纳定金10万元，双方定于2013年7月1日签订正式的《商品房买卖合同》，若吴先生超过约定期限未与开发商签订《商品房购销合同》的，则定金不予退还。2013年7月1日，吴先生前往与开发商签订合同，但开发商要求吴先生另签一份《补充协议》，吴先生以该《补充协议》不公平为由拒签，并要求开发商退回定金10万元，开发商拒退，吴先生遂起诉到法院。

律师说法：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

根据“定金罚则”及前述规定，若购房者交付定金后，由于购房者的原因致双方未能签订正式的《商品房买卖合同》的，则购房者无权要求开发商退回所交定金；若由于开发商的原因致双方未能签订正式的《商品房买卖合同》的，则开发商须双倍商退回购房者所交定金；若因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，则开发商应当将定金返还购房者。

本案中，吴先生与开发商签订的《认购书》未就具体的交付标准作具体约定，缺乏商品房买卖的必要条款，该《认购书》算不上真正意义上的购房合同，且2013年7月1日，吴先生与开发商就正式文本进行了沟通，但由于双方对补充协议条款无法达成一致，造成双方最终未约签订正式的《商品房买卖合同》。这种情况，应该说双方对未能订立《商品房购销合同》都不存在过错。根据前述法律规定，开发商应当退回吴先生10万元定金。

本案中，如果孙先生拒不如期与开发商进行沟通，而是出于其他原因而故意不去签订正式的《商品房买卖合同》的，则开发商可以没收吴先生所交的10万元定金。

4、逾期付款违约金过高——“超过4倍”不支持

案情简介：2011年9月，张先生与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，约定由张先生出资人民币170万元购买该公司的一套建筑面积为190平方的商品房。合同约定：如果张先生未能按期以交付购房款的，届时张先生需按购房总款的0.5%（千分之五）、按日向该公司支付逾期付款违约金，且合同继续履行。后张先生因资金周转不顺，逾期2个月才向该公司付清房款，房地产公司要求张先生按约定支付违约金，张先生认为约定的逾期付款违约金过高，拒绝支付，双方成讼。

律师说法：因迟延付款、迟延办证、迟延交楼而引发的违约金纠纷，是商品房买卖中较为常见的纠纷之一。通常，若买卖双方对违约金的计算方式或数额有约定的，则应当从其约定。在商品房买卖中，房地产公司往往使用的是格式合同，其为了促使购房人如期履约、按约付款，常常会在商品房买卖合同中，约定较高的“逾期付款违约金”，一些公司往往约定按购房总款的0.5%（千分之五）按日计付违约金的做法比较普遍，甚至有的更高。

面对高额的违约金，购房者可以依法要求适当减少。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。一般而言，若逾期付款违约金比率高出银行同期贷款利率的4倍，可认为是“违约金过高”。诉讼实务中，法院对超过该“中国人民银行同期贷款利率4倍”的违约金，一般不予支持。

5、开发商未按期交房——构成违约，应负责任

案情简介：2008年8月，李某与某开发商签订了《商品房房屋买卖合同》，合同约定开发商须于2009年3月1日前交房。《商品房房屋买卖合同》对李某逾期交款违约金作了明确约定，但对开发商逾期交楼违约金未作具体约定，仅注明“依法承担违约责任”。后开发商因工期延误，直到2009年8月15日才通知交房。李某要求开发商承担逾期交楼违约责任，开发商拒不支付，双方成讼。

律师说法：本案中，开发商迟延近半年交楼，已构面违约。根据法律规定，开发商严重违反合同约定的，购房者可以要求解除合同（即“退房”）并支付逾期交楼违约金；当然，购房者若确定中意所选定的房屋，也可以要求继续履行合同，同时要求开发商支付逾期交楼违约金；若违约金不足以弥补实际损失，还可以要求开发商补足差额部分。

根据《合同法》第94条的规定，若开发商迟延交楼的，购房者可在迟延行为发生后催告开发商限期交楼；若开发商经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，购房者请求解除合同，但《商品房购销合同》另有约定的除外。与此同时，购房者还可要求开发商支付逾期交楼违约金，合同对逾期交楼违约金有约定的，从其约定；没有约定的，可根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十七条有关：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定，要求开发商支付违约金。

6、开发商在售楼广告中的承诺严重缩水——属违约

 案情简介：某开发商在销售楼盘时，在售楼广告中明确表示其开发的小区“绿化率达85％、规划区内有健身房、户外公共游泳池、且每单元有两部日立电梯”等内容，来粤打拼创业多年的小冯为此怦然心动，想买套房日后将年老的父母一同接过来享享清福。2012年7月，小冯与开发商签订了《商品房买卖合同》，约定购买其中一套面积110平方的商品房，但开发商未将其在销楼广告中的承诺作为合同条款写入《商品房购销合同》。交楼时，小冯发现小区的实际绿化率远远不足85%，因此要求退房并要求开发商承担违约责任。

律师说法：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。

本案中，开发商在售楼广告中承诺的“小区绿化率达85％、规划区内有健身房、户外公共游泳池、且每单元有两部日立电梯等”，是开发商就其商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的允诺，不仅具体确定，而且对购房者是否购房、房屋价格确定、商品房买卖合同是否订立均有重大影响，符合前述法律规定，应视为合同内容，现开发商未能兑现广告中的承诺，小冯依法可以要求开发商承担相应责任，但小冯要求解除合同的诉求能否得到支持，还有待具体讨论。

7、面积误差引纠纷——建筑面积误差、套内面积误差

案情简介：2009年11月，赖先生与某开发商签订《商品房买卖合同》，约定由赖先生预购一套价值120万元的商品房，合同约定：该商品房按建筑面积计价销售，其建筑面积109平方米，其中套内建筑面积93平方米；如产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积发生误差比例绝对值低于3%时，据实结算；超过3%时，购房者有权退房；但双方未对套内面积发生变化时如何承担违约责任作出明确约定。2010年6月，开发商通知收楼，赖先生请了专门的验房人同去实测验收，发现实测建筑面积与合同约定的建筑面积基本一致，但是套内建筑面积只有88平方米，比合同约定的套内面积少了5.4%，于是赖先生要求退房，但开发商认为，合同约定的按建筑面积计价销售，而非按套计价销售，现该房实测建筑面积与合同约定建筑面积误差并未超过3%，开发商不存在违约，不同意退房。

律师说法：《商品房销售管理办法》第18条规定：“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价”；第21条规定：“按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式”。

本案中，赖先生在与开发商签订合同时，仅对建筑面积发生误差的处理作了约定，但并未对套内面积发生误差作出约定，因此，才有了双方的争议。建议购房者在购房时，除了需要对建筑面积发生误差的处理方式进行约定外，还应详细对建筑面积不变而套内面积发生误差、建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处理方式，并约定相关违约责任。只有这样，才能更好地保护自已的合法权益。

8、迟延办证——不全都是开发商的责任

案情简介：2008年10月，郑女士与某开发商签订《商品房买卖合同》，购买了商品房地套，合同约定于2009年5月交楼，并于2009年12月取得房地产权证。开发商按期交楼后，但郑女士一直到2010年6月份才拿到房产证。郑女士要求开发商依据依法承担违约责任。开发商说，办证迟延不是开发商的责任，而是政府原因造成。双方为此闹上法庭。庭审中开发商提供了相关交件清单，证明其不存在迟延办证的过错，最终郑女士的诉求未能得到支持。

那么，购房者与开发商签仃《商品房购销合同》，如果双方对于产权登记没有特别约定，那么房产证是不是应该由开发商办理？

律师说法：商品房买卖中，因迟延办证引发的诉讼不在少数。谁是房地产权证的办证义务人？迟延取得房地产权证的责任是否一律应由开发商承担？国务院《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”可见，商品房的办证义务人是购房者，而非房地产开发商，作出卖房人的开发商，其仅是协助办证。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第18条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……”。本条规定非常清楚，即开发商承担迟延办证的违约责任的前提，是“由于出卖人的原因”所致。现实中，开发商依法提供办证所需资料后，由于政府原因致办证迟延的事情常有发生，因此，不分青红皂白地要求开发商承担办证迟延的责任，是不合理的。

9、哪些情况下，购房者可以要求退房？

案情简介：方先生2009年6月与某开发商签订了《商品房买卖合同》，花了600多万购买了一套而种300余方的别墅，但入住不到一年就发现几个房间的墙面都有不同程度的裂开。方先生找到开发商，开发商维修后不久，又是老问题重现。方先生很心烦，要求开发商退房。开发商不同意，双方打起了官司。

律师说法：在商品房买卖纠纷中，作为购房者的一方，其诉求一般为以下几个方面：（1）退房+违约金+赔偿损失；（2）继续履行+违约金+赔偿损失；（3）修理改进+违约金+赔偿损失。其中，要求退房的，近几年来时有发生。

签订购房合同后，在什么情况下购房者可以要求退房呢？根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）等相关规定，归纳起来，主要有以下几种情形：（1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；（3）出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（4）其他原因致开发商与购房者签订的购房合同无效，购房者可以要求退房；（5）开发商擅自变更设计规划，影响房屋结构型式、户型、空间尺寸和朝向，影响购房者居住的，购房者可以要求退房；（6）约定以银行贷款为付款方式，非因购房者的原因无法得到银行或公积金管理中心的贷款；（7）出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（8）出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；（9）房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格；（10）房屋质量问题严重影响正常居住使用；（11）出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，面积误差比绝对值超出3%；（12）出卖人迟延交付房屋，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行；（13）商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，由于出卖人的原因，导致购房人无法办理房屋所有权登记。

10、购房者应如何审查《商品房买卖合同》及其《补充协议》？

案情简介：邓先生想去在某楼盘购买一幢别墅，但平时对法律知之不多，想请教律师，如何审查《商品房买卖合同》及其《补充协议》？

律师说法：一般情况下，购房者与开发商签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》，通常是由开发商单方面拟定并提供的格式文本。不少开发商为了保护自已，常常在合同文本中特别是在《补充协议》中，以格式条款的形式，免除或者减少自己责任、排除购房者权利、加重购房人责任。因此，购房者在签约之前，一定要认真审查，发现不合理的地方，要据理力争，不能轻易放弃，否则后患无穷。

在审查《商品房买卖合同》及其《补充协议》时，应重点从以下几个方面下手：（1）出卖人条款——谁是卖房人；（2）买受人条款——谁是买房人：（3）房屋具体位置、朝向、面积；（4）计价方式——尽量采用套内面积计价；（5）建筑面积误差处理方式与违约责任；（6）套内建筑面积误差处理方式与违约责任；（7）付款方式及无法办理按揭贷款时的处理方式；（8）逾期付款违约条款是否合理；（9）逾期交楼违约条款是否合理；（10）逾期办理产权证违约条款是否合理；（11）装修标准是否明确具体、所用材料品牌型号产地是否写清，装修不合格违约条款是否合理；（12）公用设施及房屋的附属设施是否列明、不配套违约条款是否则合理；（13）交楼标准——最好选用“综合验收报合格”或者“分期综合验收合格”；（14）户口办理无法入迁如何处理；（15）约定购房者可以解约退房的条件；（16）开发商在售楼广告中的承诺是否列入合同条款。