作者：陆大伟，2017年10月31日星期二晚21点

一、案情回放

2017年10月17日，江苏省高级人民法院微信公众号上发表了一篇名为《经适房买卖合同是否因“不得上市交易”而必然无效？》，该文的主要目的在于讨论经济适用房的买卖合同的效力问题，但是该文章中称“当事人签订的经济适用房买卖合同约定五年内过户、交易的，该约定违反了《经济适用住房管理办法》第30条的禁止性规定，应当根据《合同法》第五十二条的规定认定无效。”[1]（见下图）

二、本文观点

笔者认为，该文作者明显对于《合同法》第五十二条中“违反法律、行政法规的强制性规定”这一规定存在错误认识，而且该内容属于基本的法律常识。即根据该规定，只有违反法律、行政法规的强制性规定的，合同才属于无效，根据《合同法解释二》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”实践中，一般是对于哪些规定规定属于效力性强制性规定发生争议，但是本案中，法院却将什么是法律、行政法规等简单问题没有搞明白。

《经济适用住房管理办法》并不属于法律、也不属于行政法规，而只是建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局几个部门发布的文件，因此，认定合同效力根本不能依据该规定。

另外笔者经检索发现，大多数法院认定经济适用房买卖合同认定无效的依据是“违反法律、行政法规禁止规定”。说明该问题在司法审判中已经成了一个普遍的并且似乎是正确的作法。如前所述，《经济适用住房管理办法》并不是法律和行政法规。

最后，笔者认为，关于认定经济适用房买卖合同无效时，可以适用《合同法》第五十二条规定中“损害社会公共利益”，或者适用第五十二条规定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”。因为经济适用房属于国家提供的一种社会公共福利，因此，不符合规定的人员的购买行为就占用了其他人员的使用资源，该行为属于损害社会公共利益。另外，因为经济适用房这一福利的提供者是政府，而政府是代表国家的，而作为交易主体，在交易的时候，必然对于交易房屋性质明知，即使交易主体中一方不了解，经济适用房的政策必然是公布于政府信息公开范围中的，也应当推定其明知，在此种情况下，双方仍然进行交易，双方明显存在恶意串通，且最终损害国家利益。因此，笔者建议如果裁判者在认定经济适用房买卖合同无效时，应当准确把握合同无效的认定原则。

【尾注】

[1]原文网址：https://mp.weixin.qq.com/s/kGXFbOVjvtP6eOyVoXim4w，2017年10月31日访问。

【作者简介】

陆大伟，1989年出生，江苏省淮安市涟水县人，南京师范大学历史学学士，南京大学法学学士（自学考试），易辩网校精英班学员，瀛和学院刑事辩护班第一期学员，原就职于江苏文通律师事务所，现就职于上海申浩（淮安）律师事务所。“律师会馆”公众号主编，诗人，业余编剧，无线电波爱好者，中国移动4G用户，中国电信4G全国范围不限流量用户，爱好纪实摄影、马拉松长跑等。

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