中国商业地产新一轮变革正式开启。来看看2019年上半年 新城、龙湖、万科、太古、恒隆、九龙仓、华润、大悦城的业绩，真是有人欢喜有人愁...
新城走出黑天鹅事件阴影
上半年实现租金收入17.41亿元，同比增长104.52%，出租率达98.49%，成绩亮眼。
截至报告期末，公司累计开业吾悦广场达到44座，已开业面积达411.03万平方米，同比增长63.06%。
开业年
面积
租金收入
平均租金
武进吾悦广场
2012
14.2万方
1.029亿元
4元/方/天
吾悦国际广场2012
10.2万方
0.75亿元
4.1元/方/天
青浦吾悦广场20148.6万方
0.7亿元
4.5元/方/天
吴江吾悦广场2015
11.1万方
0.36亿元
1.7元/方/天
张家港吾悦广场
2015
10.4万方
0.37亿元
2.1元/方/天
丹阳吾悦广场
2015
10.4万方0.49亿元2.6元/方/天
海口吾悦广场2016
11.3万方
0.53亿元
2.6元/方/天
南昌吾悦广场2016
9万方
0.37亿元
2.3元/方/天
金坛吾悦广场2016
8.7万方
0.44亿元2.8元/方/天
安庆吾悦广场
2016
10万方
0.36亿元
2元/方/天
成都吾悦广场
2016
7.8万方
0.43亿元
3.1元/方/天
桐乡吾悦广场2017
8.6万方
0.49亿元
3.2元/方/天
衢州吾悦广场2017
8.7万方0.37亿元
2.4元/方/天
长春吾悦广场2017
13万方
0.45亿元
1.9元/方/天
诸暨吾悦广场2017
13.7万方
0.2亿元
0.9元/方/天
镇江吾悦广场
2017
8.2万方
0.45亿元3元/方/天
青岛吾悦广场
2017
13.7万方
0.54亿元
2.2元/方/天
嵊州吾悦广场2017
8.5万方
0.39亿元
2.6元/方/天
如皋吾悦广场2017
8.5万方
0.38亿元
2.5元/方/天
宁波吾悦广场2017
9.2万方
0.32亿元
2元/方/天
南京吾悦广场
2017
4.8万方
0.3亿元
3.6元/方/天
成都武侯吾悦广场
2017
8.4万方
0.25亿元
1.8元/方/天
晋江吾悦广场20178.6万方
0.29亿元
2元/方/天
渭南吾悦广场2018
8.1万方
0.18亿元
1.23元/方/天
瑞安吾悦广场
2018
9万方
0.59亿元
3.6元/方/天
义乌吾悦广场2018
8.9万方
0.42亿元
2.6元/方/天
灌南吾悦广场
2018
9.2万方
0.3亿元
1.8元/方/天
台州黄岩吾悦广场2018
7.6万方
0.38亿元
2.8元/方/天
平湖吾悦广场2018
8.2万方
0.32亿元
2.1元/方/天
昆山吾悦广场2018
7.5万方
0.29亿元
2.1元/方/天
扬州吾悦广场
2018
8万方
0.35亿元
2.4元/方/天
南昌新建吾悦广场2018
8.1万方
0.3亿元
2.2元/方/天
昆明吾悦广场2018
9万方
0.37亿元
2.5元/方/天
泰兴吾悦广场2018
9.1万方
0.38亿元
2.3元/方/天
长沙吾悦广场
2018
9.6万方
0.47亿元
2.7元/方/天
南宁吾悦广场2018
7.8万方
0.33亿元
2.3元/方/天
句容吾悦广场
2018
9.5万方
0.35亿元
2.1元/方/天
临沂吾悦广场2018
9.3万方
0.37亿元
2.3元/方/天
玉环吾悦广场
2018
8.7万方
0.39亿元
2.5元/方/天
启东吾悦广场2018
8万方
0.35亿元
2.4元/方/天
台州仙居吾悦广场
2018
9万方
0.32亿元
2元/方/天
慈溪吾悦广场
2018
10万方
0.45亿元
2.5元/方/天
目前租金单价超过4元/方/天的仅有最早开业的3座吾悦广场。租金单价超过3元/方/天的也有5座吾悦广场。不足2元/方/天的有6座吾悦广场，大多位于四五线城市，其中诸暨吾悦广场不足1元/方/天。
上饶吾悦广场
今年上半年，上饶吾悦广场及合肥吾悦广场相继开业。今年下半年，吾悦广场将进入密集开业期。新城控股表示，下半年还将开业20座吾悦广场。
龙湖从深耕西南到密布长三角
今年上半年，龙湖集团商业租金增长25.7%至21.1亿元。在已经开业的商场数量就有29个之多，建筑面积达到296万平方米，整体出租率98.0%。
开业年
面积
租金收入
平均租金
重庆北城天街
2003
12.1万方
2.4亿元
11.1元/方/天
重庆西城天街
2008
7.6万方
0.8亿元6.1元/方/天
重庆时代天街
2012
38.8万方
3.44亿元
4.7元/方/天
成都三千集天街
2012
3.8万方
0.21亿元
3.1元/方/天
成都北城天街
2013
21.6万方
0.86亿元2.3元/方/天
成都时代天街
2014
6.2万方
0.25亿元
2.2元/方/天
北京长楹天街2014
22.1万方
2.2亿元
5.6元/方/天
杭州金沙天街
2015
15.1万方
1.23亿元
4.6元/方/天
成都金楠天街
2015
9.2万方
0.65亿元
3.9元/方/天
北京大兴天街
2016
14.5万方
1亿元
3.9元/方/天
上海虹桥天街
2016
17万方
0.67亿元
2.4元/方/天
重庆U城天街
2017
11.2万方
0.59亿元
3元/方/天
重庆源著天街2017
9.3万方
0.5亿元
3元/方/天
杭州滨江天街
2017
15.8万方
1.31亿元
4.6元/方/天
苏州狮山天街
2017
19.7万方
1.26亿元
3.5元/方/天
上海宝山天街
2017
9.8万方
0.93亿元
4.8元/方/天
常州龙城天街
2018
11.9万方
0.48亿元
2.3元/方/天
北京房山天街
2018
10.4万方
0.87亿元
4.6元/方/天
成都西宸天街
2018
15.3万方
0.78亿元
2.8元/方/天
重庆北城天街的租金单价独树一帜高达11.1元/方/天。龙湖租金单价超过4元/方/天的天街有8座，均为一二线城市的项目。从深耕西南再到如今密布长三角，龙湖正进入商业地产的快车道。
闵行星悦荟邻里市集
7月26日，地处上海市南闵行马桥板块的闵行星悦荟正式开门迎客。按照龙湖的规划，到2020年，商业项目将超过50个。另有多个天街将于今年下半年在上海、杭州、南京等城市开业。
万科追赶万达中
上半年万科实现营业收入1393.2亿元，同比大增31.5%；实现归属于上市公司股东的净利润118.4亿元，同比增长29.8%。净负债率仅35.04%，持续保持行业低位。
截至6月底，印力管理商业项目总建筑面积超过1350万平方米。其中，印力集团管理资产110个，管理面积915万平方米，已开业面积为643万平方米（90%为购物中心），购物中心的整体出租率（不含改造项目）达到97%。
今年上半年，济南印象城、杭州金沙印象城及合肥万科广场三个购物中心成功开业。万科已渐渐成为万达之后中国商业地产的第二大势力。
太古调内陆收入大增
太古进入内陆19年，仅开发了5个项目。今年上半年太古地产零售物业租金收入总额按年增长6.5%至27.47亿港元。
上半年来自香港零售物业的应占租金收入总额共14.44亿港元。但在 全球贸易不确定性及游客（特别是国内游客）消费减少的情况下，香港太古广场零 售销售额下跌4%。
上半年太古地产在内陆零售物业租金收入11.93亿港元，同比上升16%。
2019上半年零售额增长率
北京三里屯太古里
9%
成都远洋太古里
19%
广州太古汇
15%
上海兴业太古汇
67%
北京颐堤港18%
特别是上海兴业太古汇，经过两年的调整，今年上半年零售额大增67%，出租率已升至98%，和开业时的冷场大相径庭。
前滩太古里
值得关注的是，明年底即将开业的前滩太古里是目前太古在内陆的重心，值得期待。
恒隆二三线城市项目回暖
恒隆2019上半年虽然收入和净利同比均下滑，但租金物业撑起了整片天。42.04亿港币的收入全部来自租赁物业。内陆八个商场的总收入增加8%至人民币14.79亿元。
租金收入
租金收入同比出租率
出租率同比
上海恒隆广场
8.27亿元
8%
98%
1.0%
上海港汇恒隆广场
3.94亿元
4%
86%
18%
沈阳皇城恒隆广场0.95亿元
23%
91%
4%
沈阳市府恒隆广场1.13亿元
8%
94%
7%
济南恒隆广场
1.58亿元
12%
95%
1%
无锡恒隆广场
1.40亿元
16%
93%
6%
天津恒隆广场
0.93亿元
3%
83%
-3%
大连恒隆广场
0.74亿元
30%
79%
4%
上海两项目依旧是恒隆在内陆租金的重头，虽有大手笔改造，但瓶颈依旧在。
经过一年的调整，恒隆在二三线城市的诸多购物中心步入快速成长阶段。沈阳皇城恒隆广场的核心商圈地段优势在，租金收入上半年大增23%。大连恒隆广场出租率提升，租金收入半年增速高达30%。
昆明恒隆广场
昆明恒隆广场今年年底开业。去年百亿拿地的杭州恒隆广场也将在今年正式开建。至少，在商业地产方面，上半年恒隆交出了还算不错的答卷。
九龙仓内陆逆袭路继续
进入内陆20年九龙仓共开发了：5个时代广场、2个奥特莱斯、5个IFS。今年上半年，九龙仓集团内陆投资物业回报增长21%，内陆发展物业收入下跌，总收入增长3%至80.64亿港元。
可媲美香港海港城的成都IFS是九龙仓在内陆的旗舰，开业五年依旧增长强劲，2019年上半年零售额增加13%至32.97元人民币，租金收入增加14%至8.59亿港元，人流上升9%。
去年开业的长沙IFS也交出了不错的答卷，上半年零售额达21.38亿元，租金收入为3.58亿元。
长沙IFS
开业两年的重庆IFS依旧未达预期，未披露上半年数据，其所在江北嘴CBD正处于开发建设阶段，人气仍需慢慢积累。
开业6年的成都时代·奥特莱斯，开业3年的长沙时代·奥特莱斯，2019年上半年零售额分别增长13%及17%。
和在香港不同，九龙仓的内陆逆袭路继续，渐渐有超越新鸿基的架势。
华润调稳向前租金收入大涨
2019年上半年华润置地35个购物中心零售额达293亿元，同比增长37.0%。上半年购物中心租金收入为42.9亿元，增长39.5%。
仅开业两年的深圳万象天地和上海万象城进入高速成长期，上半年零售额增速高达60%。
深圳万象天地
目前万象城及万象天地开业数已达22座，万象汇及五彩城开业数13座，储备购物中心为48座。
上半年，鞍山万象汇于及苏州吴江万象汇成功开业，下半年将迎来一轮开业高峰，将开业5个万象汇，2个万象城。可以预见的是，万象汇正渐渐取代万象城在华润的地位，毕竟重奢侈商业的万象城已遇瓶颈很多年，而百搭的万象汇放哪儿都成。
大悦城不容乐观
大悦城地产上半年运营收入为22.4亿元。已开业的11个购物中心，只有成都大悦城的上半年租金收入超过10%。值得关注的是，朝阳大悦城调整几轮后，今年上半年的租金收入微跌1%，情况不容乐观。
今年5月，北京西单大悦城将原有酒店式公寓升级改造为北京大悦城酒店，这是大悦城控股旗下首个自有酒店品牌。天津南开大悦城推出了全新的潮酷先锋主题空间“高街”。
天津南开大悦城的高街
目前深圳大悦城已进入筹备启动阶段。接手大兴王府井百货打造的大悦春风里则是明年开业。速度依旧是大悦城地产的老大难。
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