2018 年 12 月 7 日，财政部发布了《关于修订印发的通知》（财会[2018]35 号）（以下简称“《通知》”），要求在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自 2019 年 1 月 1 日起施行；其他执行企业会计准则的企业自 2021 年 1 月 1 日起施行。按照上述要求，公司应自 2021 年 1 月 1 日起执行修订后的《企业会计准则第 21 号——租赁》（以下简称“新租赁准则”）。
今年部分企业在编制半年报的时候，发现要采用新租赁准则了。按照规定，在租赁开始日，承租人需要对租赁确认使用权资产和租赁负债，应用短期租赁和低价值租赁简化处理的除外。
头大，一阵懵圈，好多企业都还没有完全理解，会计怎么处理？话不多说，直接上案例，供经营租赁的公司应个急使用。
举例：某互联网大厂2021年1月1日乔迁至CBD核心办公区，承租5000平方，租赁期5年，2021年租金500万元，2022年550万，2023年600万，2024年650万，2025年700万。每年1月1日一次性支付本年度租金。
（1）第一步：初始计量确认使用权资产
啥意思啊？意思是说，我租了房子，可以用5年，有了这个合同，那就这个房子来说，也是我的资产，当然是使用权资产，虽然钱没有付完，我先入了表再说。但是你也不能按照未来的价值直接入账，去翻一下财管书，上面的折现公式再复习一下，用现值入账。折现率按照贷款利率3.85%计算。
该办公楼折现至2021年1月1日的初始使用权价值=500+550/（1+3.85%）+600/（1+3.85%）^2+650/（1+3.85%）^3+700/（1+3.85%）^4=500+529.61+556.34+580.36+601.83=2768.14万元
就这样租赁了一个房子，资产和负债同步扩表了，做个会计分录纪念一下
在2021.1.1日初始计量时，我们需要确认：
借：使用权资产 2768.14
租赁负债-未确认融资费用 231.86
贷：租赁负债-原值 2500.00
银行存款 500.00
（2）第二步：后续每月计量确认折旧和利息费用融资费用
有了使用权资产，咱每个月就得计提折旧，别忘了这茬，月折旧额=2768.14/60=46.14万
借：制造费用/管理费用等 46.14
贷：使用权资产 46.14
还有呢，每个月还要确认融资利息费用呢，怎么算？
注意，咱不是取得的使用权资产是2768.14万元吗？其中500万元已经付了，那么剩下的2268.14万元相当于借的钱，或者说是欠着的钱，来取得的资产。既然是一种融资，肯定有融资成本的，每个月确认一下吧，2268.14*3.85%/12=7.28万
借：财务费用 7.28
贷：租赁负债-未确认融资费用7.28
到了2021年年底，
使用权资产=2768.14-46.14*12=2214.46万元；
租赁负债=2500-231.86+7.28*12=2355.50万元。
（3）第三步：支付租赁款后，重新后续计量
2022年1月1日支付第二年的租金550万元
借：租赁负债-原值 550
贷：银行存款 550
第二年了，付了租金后需要继续折旧和确认融资费用
计提折旧，是没有变化的，还是月折旧额=2768.14/60=46.14万
借：制造费用/管理费用等 46.14
贷：使用权资产 46.14
但是呢，每个月要确认融资利息费用呢，这个数字要变了，怎么算呢？
注意，咱不是一开始取得的使用权资产是2768.14万元吗？其中500万元已经付了，一年过去了也确认了不少的融资费用，今年又付了550万，那么剩下的摊余成本就变化了，具体计算为2768.14-500+7.28*12-550=1805.50万元相当于欠着的钱，那就按照这个数字来确认融资费用吧，每个月确认一下吧，1805.50*3.85%/12=5.79万
借：财务费用 5.79
贷：租赁负债-未确认融资费用5.79
后面的事情就依此类推。
此刻，不想说话，我们不就是租个房子干活吗？居然把我们会计折腾成这样。
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