房开企业土地增值税清算（附案例）
一、土地增值税清算——国税发[2009]91号
土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
二、清算条件——国税发[2006]187号
（一）主动清算符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
3.直接转让土地使用权的。。
（二）被动清算符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
4.省税务机关规定的其他情况。
三、清算期限——国税发[2009]91号
对于符合清算条件，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
对于符合第二种清算条件，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
四、土地增值税的清算单位
1、土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。——土地增值税暂行条例实施细则
2、土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。——国税发[2006]187号
注释：
“两分法”是指在土地增值税项目清算中将普通住宅和其他类型房地产列为清算对象分别计算土地增值税；
“三分法”指的是将普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产分别列为清算对象。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十三条规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。
简单来讲，“两分法”是指在土地增值税项目清算中将普通住宅和其他类型房地产列为清算对象分别计算土地增值税；“三分法”指的是将普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产分别列为清算对象。
2014年9月，北京市住房和城乡建设委员会，北京市财政局，北京市地方税务局联合发布《关于调整本市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格有关问题的通知》。通知规定，北京市享受税收优惠政策的普通住宅认定标准为：
1、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；
2、单套建筑面积在140平方米（含）以下，并参考其实际成交价格确定；
3、实际成交价格原则上应当低于按本通知确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。其中，所在区域住房平均交易单价或套总价，按照本通知公布的全市住房平均交易单价或者套总价，结合区域调整系数确定。根据2014年新调整的普通住房认定标准：五环内为单价39600元/平方米、总价468万元；五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元；六环外为单价23760元/平方米，总价281万元。单价、总价两个标准符合其一即可。
上述三个条件需同时满足可认定为普通住宅。除此之外，住宅凡不满上述任何一条的，即属于非普通住宅。住宅以外的包括商业、写字楼、车位、酒店等所有房产均属于其他类型房地产。
“两分法”情况下，非普通住宅与商业、写字楼、车位、酒店等其他房产一起并入其他类型房地产进行清算。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十三条规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。这是在土地增值税项目清算相关政策上关于“两分法”的最早规定。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条规定：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。自此，非普通住宅概念引入土地增值税项目清算。那么，“两分法”和“三分法”在进行土地增值税项目清算时究竟有哪些区别？我们可以通过以下例题分析一下：
例：某市A房地产开发公司开发“东山花园”项目，2014年10月份开工建设，项目可售建筑面积为10000平米，包括普通住宅、别墅及车库三种开发产品；2017年底全部销售完毕，实现销售收入1.1亿元，其中：普通住宅5800万元，非普通住宅4200万元，车库1000万元。项目成本可扣除金额合计为8000万元，其中：普通住宅5000万元，非普通住宅1800万元，车库1200万元。请问：该项目清算应交多少土地增值税？
两分法：
（1） 普通住宅
增值额=5800-5000=800（万元）
增值率=800/5000=16%
因普通住宅增值率未超过20%，故可享受免征土地增值税税收优惠。
土地增值税=0（万元）
（2） 其他类型房地产
增值额=（4200+1000）-（1800+12000）=2200（万元）
增值率=2200/（1800+1200）=73%
土地增值税=2200*40%-（1800+1200）*5%=730（万元）
（3） 合计
土地增值税=0+730=730（万元）
三分法：
（1） 普通住宅
增值额=5800-5000=800（万元）
增值率=800/5000=16%
因普通住宅增值率未超过20%，故可享受免征土地增值税税收优惠。
土地增值税=0（万元）
（2） 非普通住宅
增值额=4200-1800=2400（万元）
增值率=2400/1800=133%
土地增值税=2400*50%-1800*15%=930（万元）
（3） 其他类型房地产
增值额=1000-1200=-200（万元）
增值率=-200/1200=-17%
土地增值税=0（万元）
（4） 合计
土地增值税=0+930+0=930（万元）
从上面例题中可以看到，项目清算在两分法下应交土地增值税730万元，在三分法下应交土地增值税930万元，两分法比三分法少交200万元。
在土地增值税项目清算中，“两分法”将普通住宅之外的所有可销售的物业类型例如别墅、豪宅、办公楼、商业、车位等均归为其他类型房地产。这些物业类型建筑结构、用途、装修标准等方面差异非常大，所以销售单价和单位成本差异也比较大，但在土增清算时均归为其他类型商品房，共同核算增值额，使单类型物业形态的增值额正负数相互抵消，可实现整体较低的增值率，从而使土地增值税的税负率合理降低。由此可见，在同等条件下，理论上采用“两分法”对纳税人较为有利。当然，实践中各省市对土地增值税项目清算采用“两分法”还是“三分法”均有不同的规定，房地产企业还应掌握项目所在地主管税务机关对于土地增值税清算的具体政策。
五、应税收入确认
（一）一般规定1、国税函[2010]220号
（1）土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入
（2）未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
（3）销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
2、国税[2016]70号
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
（二）其他规定——国税发[2006]187号1、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
2、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
六、扣除项目
（一）一般规定——增值税暂行条例实施细则增值额的扣除项目：
1、取得土地使用权所支付的金额；
2、房地产开发成本；
3、房地产开发费用：三项期间费用。
4、与转让房地产有关的税金；
5、旧房及建筑物的评估价格；
6、财政部规定的其他扣除项目。
（二）其他规定1、土地出让金
房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定缴纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。——国税函[2010]220号
2、房地产开发成本
（1）拆迁户安置——国税函[2010]220号
①房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
②开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
③货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
（2）土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。——国税[2016]70号
（3）房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除。-——国税函[2010]220号
（4）国税发[2006]187号：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
（5）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。——国税发[2006]187号
3、房地产开发费用——国税函[2010]220号
（1）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
（2）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
（3）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条(1)、(2)项所述两种办法。
（4）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
4、税金
（1）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。——财法字[1995]6号
（注：地方教育费附加在计算土地增值税时不得扣除。）
（2）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。——国税[2016]70号
（3）土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。——财税[2016]43号
（4）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。——国税[2016]70号
5、对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本计算的金额之和，加计20%的扣除。——土地增值税暂行条例实施细则
6、旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。——土地增值税暂行条例实施细则
纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，扣除项目金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。——财税[2006]21号
计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。——国税函[2010]220号
营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算：
（1）提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
（2）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
（3）提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。——国税[2016]70号
对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第35条的规定，实行核定征收。——财税【2006】21号
7、房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。——国税发[2006]187号
（三）不可扣除的项目1、除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。——国税发[2006]187号
2、房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。——国税发[2006]187号
3、房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。——国税函[2010]220号
七、清算后再转让房地产——国税发[2006]187号
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
八、核定征收——国税发[2006]187号
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;
2、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;
3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;
4、符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;
5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
九、滞纳金
1、对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。——财税[2006]21号
2、纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。——国税函[2010]220号
3、土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款——国税[2016]70号
十、免征
有下列情形之一的，免征土地增值税：——土地增值税暂行条例
（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；
（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。——实施细则。
因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害)，而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况;因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。——财税[2006]21号
十一、清算与企业所得税退税——国税[2016]81号
企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可以按照以下方法，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税：
1、该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：
各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）
本公告所称销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。
2、该项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。
3、按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致相应年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。
4、企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税；超过部分作为项目清算年度产生的亏损，向以后年度结转。
案例
一、开发公司基本情况
北京嘉和房地产发展有限责任公司成立于2003年10月，经济性质为私营有限责任公司，主要经营： 房地产开发、销售；工程机械维修、租赁；物业管理服务。法定代表人：戴燕。注册资本2000万元，经营地址在北京市AAA经济技术开发区将军路。
二、开发项目具体概况
阳光大厦综合楼项目是2003年12月由北京吉兴工贸实业有限公司申请，经北京AAA经济技术开发区管理委员会批准立项的，该项目建筑面积约30 000平方米，占地面积约6.9亩，项目估算总投资5 000万元。2003年12月取得建设用地规划许可证，2005年1月取得建设工程规划许可证，9月取得建设工程施工许可证，2005年8月经北京AAA经济技术开发区管理委员会批准变更投资主体，由“北京吉兴工贸实业有限公司”变更为“北京嘉和房地产发展有限公司”。
2005年10月北京嘉和房地产发展有限公司与北京吉兴工贸实业有限公司签署国有土地使用权转让合同，并于当年开始施工，2006年3月取得商品房预售许可证，共计27层223套，经北京富展置业投资顾问有限公司出具面积实测成果报告，实测面积为40283.75平方米，其中：可售面积36842.30平方米，人防及车库不可售面积3441.45平方米，截至2011年12月31日，实际已售面积26637.59平方米，未售10204.71平方米（1-4层），销售比例为72.30%。该项目2007年8月竣工验收，2008年4月由北京天达工程造价事务所出具北京阳光建设（集团）有限公司《关于阳光大厦工程施工结算的审计报告》，其中：土建46 307 463.02元，桩基7 382 188.92元、室外场地1 962 853.61元、内装修及2-4层、25-27层电梯厅装修2 591 944.40元、电梯厅、卫生间装修7 506 268.73元、阳光大厦外装饰幕墙39 981 687.40元、绿化1 704 122.21元、安装工程52 609 062.98元，合计160 045 591.28元。
三、清算审核流程
该项目截至2011年12月31日，已符合清算条件，税务机关于2012年年初下达了土地增值税清算通知书，企业也在规定时间内提供齐全资料，进行了自主申报，自主申报增值税税额为负数，已预缴土地增值税3 107 233.02元将全额退回。
税务机关安排了清算小组到企业进行了纳税评估，在评估过程中清算审核小组通过土地出让合同、土地使用权证、规划平面图，房屋户（室）面积对照表，发现疑点，并通过现场勘察加以证实，掌握项目开发的实际情况，发现资料之间存在疑点。
对建筑安装费、前期费用、基础设施费等项目审核中，按照具体发包或收费项目审核，按发包项目收集合同、决算、发票，并统计造表进行比对分析，比对与账载金额是否一致，有无预提的情况；查明发票是否符合税收规定，有无取得不符合规定的建安发票；分析单位成本是否合理，有无重复列支材料成本等。上述基础工作为判断项目成本是否合理提供了充分的依据。
四、土地增值税清算审核情况
1.收入审核
截至2011年12月31日，该项目共销售5-27层，计26 627.59平方米，其中：企业账面发生额为155 361 650.71元，经审核，发现合同已签，客户未付款139 600.72元，企业账上未确认为收入，应调增139 600.72元。
2.扣除项目审核情况
（1）取得土地使用权所支付的金额
截至2011年12月31日取得土地使用权企业账面列支的金额为1 923 194.05元审核无误，予以确认。其中：转让土地使用权支付金额1 839 484.00元，已于2011年8月在税务机关开具发票。土地转让契税73 579.40元，付土地交易服务费9 580.65元，付AAA国土局土地登记费550元。本次清算可扣除取得土地使用权所支付的金额：1 923 194.05×72.30%=1 390 500.99元。
开发成本：（2）-（7）
（2）土地征用及拆迁补偿费。包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
截至2011年12月31日土地征用及拆迁补偿费发生数为0。
（3）前期工程费。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。包括：项目整体性报批报建费、规划设计费、勘测丈量费、“三通一平”费、临时设施费、预算编审费等。
截至2011年12月31日该企业账面共发生前期工程费计6 808 648.01元，经审核，应予调减1 301 293.16元，审核确认的前期工程费为5 507 364.85元，审核调整事项如下：
①列支未取得符合税法规定票据的费用441 158.71元，不符合税收规定，不允许扣除，应予调减。
②列支测算费40 000.00元，咨询费184 000.00元，服务费93 461.12元、市容费4 000.00元、广告设计费23 000.00元、销售测绘费43 986.50元、审计费64 000.00元、代理及公证费48 684.00元、水箱卫生及消防检测费38 093.00元，合计费用539 224.62元，应在期间费用中列支，不符合税收规定，不允许扣除，应予调减。
③列支印花税金11 504.00元，不允许扣除，应予调减。
④列支嗓音超标排污费81 000.00元，不允许扣除，应予调减。
⑤截至2012年5月31日仍未支付的桩基及测绘费228 405.83元，不允许扣除，应予调减。
本次清算可扣除的前期工程费：（6 808 648.01-1 301293.16）×72.30%=3 981 908.31元。
（4）建筑安装工程费。是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。包括：土建工程费、安装工程费（强电、弱电、给排水、电梯、空调、消防、煤气、采暖，上述各项如有甲供材、甲供设备的，还应包括相应的甲供材费、甲供设备费。对于电视机、壁式空调等可以分离部分，不得作为房地产开发成本）、装修工程费（主要指内外墙、地板、地毯、门窗、厨洁具、电梯间、天棚、顶棚、雨篷等的装修费，有甲供材的，还应包括相应的甲供材费）、项目或工程监理费、其他（如现场垃圾清运费、工程保险费等）
截至2011年12月31日该账面共发生建筑安装工程费150 880 932.78元，根据企业提供的资料显示单位建筑成本3 745.45/平方米（150 880 932.78/40283.75），经审核，应予调减22 470 199.64元，审核调整事项如下：
①列支应在期间费用中列支的运费2 246 739.78元，不允许扣除，应予调减。
②列支售楼处费用98 027.00元、劳务费5 400.00元、标牌楼字款16 000.00元、服务费5 775.00元，合计125 202.00元，应在期间费用中列支，不允许扣除，应予调减。
③列支竣工后发生的修补费用2800.00元，不允许扣除，应予调减。
④重复列支甲供材18 993 763.12元，不允许扣除，应予调减。
⑤列支非本单位费用1 101 694.74元，不允许扣除，应予调减。
主要费用项目明细表
序号
项目
金额（元）
1
桩基工程
2 834 918.13
2
土建工程
42 558 661.75
3
机电安装工程
31 535 339.96
4
空调工程
2 821 440.02
5
智能化、火灾报警等
7 338 848.08
6
装饰工程
9 235 512.26
7
幕墙工程
35 250 654.33
8
绿化工程
1 502 479.49
9
电梯工程
4 356 349.04
10
其他
13 446 729.72
合计
150 880 932.78
主要费用项目明细表如表所列示。
根据北京市建工局公布的高层商务楼的建筑成本（2005-2007年）平均价1 892.8元/平方米，而该项目的建安成本达到2 161.89元/平方米。通过调查，审核小组发现建设方北京阳光建设（集团）有限公司与项目开发商北京嘉和房地产发展有限公司为关联方，建筑安装成本的真实性不能有效确定，企业亦不能提供充分理由说明建筑成本偏高的合理性，经研究后决定按北京市建工局公布的高层商务楼的建筑成本平均价1 892.8核定该项目建筑安装成本：1892.8×40283.75=76 249 082元，应予调减10 840 125.94元，本次清算可扣除的建筑安装工程费：（150 880 932.78-22 470 199.64-10 840 125.94）×72.30%=85 005 486.33元。
建安成本就是指房屋建筑成本、房屋设施设备安装成本的简称。建安成本计算公式：建安成本=房屋建筑材料和人工成本+安装房屋的设施设备和人工成本，及建设房屋与安装房屋设施设备的总投入，包括了基础工程、主体结构、墙体、水电、门窗、安防、给水、排水等材料、人工方面的成本投入。
（5）基础设施费。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
截至2011年12月31日该企业账面共发生基础设施费14 517 616.55元，经审核，应予调减2 696 930.16元，审核确认的基础设施费为11 820 686.39元，审核调整事项如下：
①列支竣工后发生费用22 502.00元，不允许扣除，应予调减。
②重复列支甲供材1 485 112.71元，不允许扣除，应予调减。
③列支未取得符合税法规定票据的费用1 189 315.45元，不允许扣除，应予调减。
本次清算可扣除的基础设施费：（14 517 616.55-2 696 930.16）×72.30%=8 546 551.05元。
（6）公共配套设施费。包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
截至2011年12月31日该企业账面共发生公共配套设施费7 906 093.56元，经审核，应予调减1 202 532.01元，审核确认的公共配套设施为6 703 561.55元，审核调整事项如下：
①列支竣工后发生的费用307 308.34元，不允许扣除，应予调减。
②列支非本单位费用89 000.00元，不允许扣除，应予调减。
③列支未取得符合税法规定票据的费用739 678.67元，不符合税收规定，不允许扣除，应予调减。
④列支应在期间费用中列支的费用64 505.00元，不符合税收规定，不允许扣除，应予调减。
⑤截至2012年5月31日仍未支付的机械车库款2 040.00元，不允许扣除，应予调减。
本次清算可扣除的公共配套设施费：（7 906 093.56-1 202 532.01）×72.03%=4 846 785.46元。
（7）开发间接费用。是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
现场工程管理费用，主要包括内部独立核算的，开发项目现场管理人员的工资及福利费、社会保险费、修理费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、劳动保护费、低值易耗品摊销、周转房摊销等。
截至2011年12月31日该企业账面共发生开发间接费用3 326 104.72元。经审核，应予调减3 319 896.92，审核确认的开发间接费用为6 20780元，审核调整事项如下：
①列支广告费用1 240.00元、劳务费12 000.00元、定额费15 562.00元、保洁服务费2 500.00元、停车场管理费20 816.00元、标牌制作费80 000.00元、审计费230 000.00元。上述费用合计362 118.00元，应计入房地产开发费用，不允许计入开发成本，应予调减。
②列支应由施工方承担的水电费961 269.47元，不允许计入开发成本，应予调减。
③列支物业用品费用111 244.00元，不允许计入开发成本，应予调减。
④列支非本单位费用2 497.99元，不允许计入开发成本，应予调减。
⑤列支竣工后发生的费用6 255.00元，不允许扣除，应予调减。
⑥列支售楼处费用17 920.00元，不允许扣除，应予调减。
⑦列支的挖掘机、推土机、起重机、破碎锤的折旧费1 858 592.46元，不允许扣除，应予调减。
本次清算可扣除的开发间接费用：（3 326 104.72-331 989 6.92）×72.30%=4 488.34元
本次清算合计可扣除房地产开发成本金额102 385 219.49元。
（8）与转让房地产有关的税金。是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
该公司阳光大厦综合楼项目累计实现房地产收入155 361 650.71元，实际缴纳营业税7 768 082.53元，城建税388 404.13元，教育费附加310 723.29元，合计8 467 209.95元，核实无误。
（9）房地产开发费用。开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
“阳光大厦综合楼”全部使用自有资金，没有利息支出，房地产开发费用可按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。该公司为“阳光大厦综合楼”项目发生的土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和为103 775 720.48元，剔除代收费用白蚁防治费49 752.00元不可加计扣除，可扣除的房地产开发费用为：（103 775 720.48-35 971.52）×10%=10 373 974.9元。
（10）财政部规定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20 ％的扣除。
（103 775 720.48-35 971.52）×20%=20 747 949.8元。
3.增值额及增值率
该公司“阳光大厦综合楼”项目土地增值税清算转让房地产收入总额为155 501 251.43元，扣除项目金额为143 364 855.13元，增值额为12 136 396 .30元，增值率为8.46%。
4.应纳税额的确认
适用30%的税率，应纳土增3 640 918.89元。已缴纳3 107 233.02元，应补533 685.87元。
土地增值税清算审核表
单位：元
项 目
行次
金 额
账面数
审核数
一、转让房地产收入总额 1＝2＋3+4
1
155,361,650.71
155,501,251.43
其
货币收入
2
155,361,650.71
155,501,251.43
中
实物收入及其他收入
3
视同销售收入
4
二、扣除项目金额合计 5＝6＋7＋14＋17＋21＋22
5
249,456,776.52
143,364,855.13
1.取得土地使用权所支付的金额
6
1,923,194.05
1,390,500.99
2.房地产开发成本 7＝8＋9＋10＋11＋12＋13
7
183,453,395.62
102,385,219.49
土地征用及拆迁补偿费
8
14,000.00
-
其
前期工程费
9
6,808,648.01
3,981,908.31
中
建筑安装工程费
10
150,880,932.78
85,005,486.33
基础设施费
11
14,517,616.55
8,546,551.05
公共配套设施费
12
7,906,093.56
4,846,785.46
开发间接费用
13
3,326,104.72
4,488.34
3.房地产开发费用 14＝15＋16
14
18,537,658.97
10,373,974.90
利息支出
15
其
中
其他房地产开发费用
16
18,537,658.97
10,373,974.90
4.与转让房地产有关的税金等 17＝18＋19＋20
17
8,467,209.95
8,467,209.95
其
营业税
18
7,768,082.53
7,768,082.53
中
城市维护建设税
19
388,404.13
388,404.13
教育费附加
20
310,723.29
310,723.29
5.财政部规定的其他扣除项目
21
37,075,317.93
20,747,949.80
6.代收费用
22
三、增值额 23＝1－5
23
-94,095,125.81
12,136,396.30
四、增值额与扣除项目金额之比（％）24＝23÷5
24
-37.72%
8.47%
五、适用税率（％）
25
30%
30%
六、速算扣除系数（％）
26
-
-
七、应缴土地增值税税额 27＝23×25－5×26
27
-
3,640,918.89
八、减免税额 28＝30＋32＋34
28
其中
减免税（1）
减免性质代码（1）
29
减免税额（1）
30
减免税（2）
减免性质代码（2）
31
减免税额（2）
32
减免税（3）
减免性质代码（3）
33
减免税额（3）
34
九、已缴土地增值税税额
35
3,107,233.02
3,107,233.02
十、应补（退）土地增值税税额 36＝27-28－35
36
-3,107,233.02
533,685.87
