恒大、万科的签证变更这么管，成本果真省很多！

作为动态成本管控的重点，签证变更的不可避免性及不易管控性，一直令人头疼。

如何将签证变更减控到最理想范围？

变更发生时，如何将其影响减轻到最低？

面对这些症结，也并不是无计可施。想要规避变更，必须管好两大块：

设计+招标阶段-- 图审和合同管理的规范化

施工阶段-- 流程+人员管理严谨化

虽然许多房企都意识到问题和解决思路，但执行结果却总差强人意。接下来，我们将以万科、恒大、龙湖等标杆为例，为大家剖析标杆房企如何管好变更签证。

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设计+图审阶段

万科图审之道，前期重点规避

项目施工前，施工图的把控和确认，将重点影响后续变更。图纸确定的越精确，后期设计变更就越少。为了把控好这块，标杆房企都总结出自己的管控方法。

以万科作为例来说：

1.   图审阶段分为初步设计图阶段和施工图阶段两步；

2.  图审方式包括内部封闭式单专业图审、多专业交互图审，外部专家审+施工单位审+监理审+物业咨询顾问审。以内为主、外为辅，相互照应来保障全面性；

3.   施工图阶段具体图审内容：

4. 图审关键工具《重点问题审核表》，它是辅助万科图审滴水不漏的关键。表格具体内容：

不仅万科，对任何一家房企来说，图审环节至关重要。

实际执行中，大部分的签证变更源自于设计变更，前期图审时，对设计的关键节点以及细节内容把控的越严谨专业，为减少后期变更的帮助就越大。

为此，我们特整理了多家标杆房企的图审妙招，详情可点击链接一一获取：

https://mp.weixin.qq.com/s/JwLfl7iixU-fGwgT-Rh9Ig

招标阶段

龙湖招采合同管理，细节中的标杆者

项目前期，除了图纸会审对签证变更有重大影响，招标采购阶段的合同管理也十分重要，以避免后期不必要的变更签证和事后扯皮。该阶段可从合同文件的明细度、评标议标时的询价及定价合理性，着手进行管控。

1. 招标合同的明细重点，即约定好承包模式、合同范围、各重要节点的完工时间。

⑴在承包模式上，通常来说，甲方为避免变更签证的影响，会在招采阶段对承包方和供应商实行：项目（材料）总价包干或单价包干的合作形式，以规避或减少因为工程量及价格的变化造成的变更影响。

但不论是哪种形式，对于合同的明细度要求都是越细越好。

• 为什么合同越细越好？

总价包干是把双刃剑，看似保护甲方利益的总价包干，确实可以帮助甲方规避部分变更的影响，但一旦施工中出现的细节变更太多，乙方并不会全盘买单，甲方仍逃不掉签证的风险，因此细化内容对于总价包干模式不可缺少。

单价包干更需谨慎，当每个项目均一一拆分出来明码标价时，拆分的越细，掌控力就越强，拆分的越粗，可变动性就越大。因此这种情况下，甲方需要列出详细的工程量清单，并要求乙方提前确定好每个环节的成本与风险，进行现场勘查，以此来防范临时变更的出现。

• 那么，分包项目时，合同该如何管控？

• 就承包内容上说，如何划分总分包项目？

①  一般来说，建议土石方开挖工程，挖土方、石方、场内转运、外转等可以综合单价包干，而关于措施费中的降水、排水费用则建议总价包干。

②如果清单中抽水是按台班单价结算，降水采用明沟加集水井或轻型井点降水等分项计算，在后期施工与结算时，至少要进行方案报审对比、确认天气记录及抽水台班记录等工作。用总价包干，则可减少这部分工作。

③有些总价包干后，要增加部分项的综合单价费用，便于后期的施工管理与结算，如机械台班进出场费等。

⑵ 针对合同范围

在订立合同时，甲方需要将负责每个项目的类型单位标示清楚，以避免因合同范围划归不清晰，导致的后期合约金额测算不准确，进而对变更，签证带来的负面影响。

例如：

在土方回填上合同规范好（土方与总包单位均可）

总包未进场前的场地排水上（土方、基坑支护及桩基单位均可）

桩基凿桩头上（桩基与总包单位均可）

卫生间陶粒回填和预制板制安上（总包与装修单位均可）

⑶ 明确各重要节点的完工时间

由于在总包工程前期，甲方未明晰化各项工作的具体完成节点，导致部分工程遭延误，乙方若也不积极处理话，甲方便会陷入被动。因此前期细节时间规定越明确越好。

结合上述的观点，我们在这里结合标杆案例进一步说明。

说到合同管理，就必然绕不开龙湖这位业界标杆，合同细到极致：比如将一个工程拆分出了245个招标合同项，还在总分包合同里，针对每项工程进行多个维度划分。

通过这样的细分将后期可产生漏洞的环节提前规避掉，并且将每个合同对应的科目范围清晰化，避免后期因此产生的重复签证和职责不清。

龙湖的总包合同，分别从总包、专业分包、独立承包三个维度进行细分：

针对分包合同，龙湖也会明确列出每项工程的工作界面，合同类型，专业分包名称，具体如下：

2、在评标议标时，未确定价格的材料管理，要做到及时询价、合理定价

除了合同制定和细项拆分时做到极致，为了避免后期的变更签证发生争议，在评标议标过程中，针对这三类材料：一些特殊的材料、招标时还未确定好规格型号的材料、各单位报价相差较大的材料等，房企在招标时也应该做到如下步骤，以避免施工中和结算时产生争议：

①先确认个暂定价，统一各投标单位报价基础。

②定标后、施工前，则要及时询价、定价

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施工阶段

行业标杆科学的流程管理+人员管理

虽然前期通过规划，将影响变更的可能性尽量降低，但施工中，变更签证总是无可避免，让大家头疼的原因不外乎以下几点：

① 及时性：

由于漏报、瞒报、错报变更信息，导致的信息错漏；

由于变更业务流程不合理，导致的管控不足，变更无法有效被处理和跟进；

② 审核效率：

实际变更过程中，由于乙方长期驻于工地，与甲方之间距离远和沟通不便捷，最终

导致签证文件审批流程效率低，周期长。

 

③ 举证性：

在签证过程中，常常会因为甲方留存不利或人员变更交接不全，结果线下提交的签证文件遗失或被破坏。导致结算时，甲方看不到签证依据，乙方也没有额外的证据，最终过往签证变成了疑案，形成纠纷。

 

针对这些痛点，我们分别从流程管理，人员绩效管理两个角度切入剖析：

首先从某TOP50 标杆的变更管理流程来看：

该管理流程清晰规范，明晰化，严格遵循了一单一算、一月一清、先审批后施工、完工确认四大原则，保证了变更的及时性、审核效率、举证清晰问题的解决。

除了通过传统的线下流程管控，多数的标杆房企都开始通过在线化的方式来做变更签证。

目前，碧桂园、保利、绿城、招商等标杆房企都在用移动工程协同APP，线上提交、在线审批的方式。借此，有效的规避和解决了现场签证提交不及时导致的信息错漏问题，以及审核流程慢周期长，资料留存不当引起的后期举证不足，扯皮的情况。

具体来说：

首先，优化了原先线下签证单据的手工填写、寄送、保管等情况，在施工现场也可以随时随地线上发起签证单据，大大解决了因提交不及时，导致的错单/漏单等信息错漏问题；

同时，结合审批方式的便捷化，及审批进度中系统的及时提醒功能，有效提高了签证的在线审批效率，缩短了整体审核周期。

从资料审核+保管上来说，由于工程协同与ERP系统打通，甲方可及时进行审核，实现资料的在线归档，随时随地保留依据，有效解决了签证环节中的资料留存不当，后期结算复核时的举证不足问题。

以此，大大提高了整个环节的效率、信息处理的及时性，让每单签证都可以有据可依，有证可查。

另外，一些标杆还通过对审批流程时间的严控，保证整个流程处理的及时和高效。

在执行过程中，房企还会通过对人员进行相应的奖惩措施，以确保每个环节有力的执行下去。

例如恒大的绩效管理内容如下：

恒大通过实质性的奖惩措施，敦促签证每个环节可追可查，反馈和考核实际落地执行。这也有效避免了，由于人员离职导致的档案丢失，变更项目无据可查的无厘头情况，实现整体有效管控。也能有效监督员工的工作积极性和责任心，避免因为工作懈怠导致的不及时审批和录入，进而发生流程审核慢及压单漏单情况。

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总    结

想要控制签证变更的影响，既离不开项目前期，中期的发力，也离不开后期的有效总结和分析。房企在规范各环节的流程和细节同时，还需从多角度出发全面进行变更预防，并做到事后有效复核和总结归纳。

结算阶段，通过复核竣工图与工程现场是否一致以及关联资料间的互相印证，以确保变更真实性尤为重要。采用一种或组合多种复核法的方式，进行反复有效验证。

比如，易于计算的工程量如土建中的脚手架、安装中的设备、绿化中的树木、垂直运输费等项目可采用全部复核法；不易全部复核工程量的项目如钢筋、混凝土、防水单价、油漆工程、安装中的管线等项目宜重点抽查复核，举一反三。

最后，针对变更情况总结归纳出宝贵的经验，为以后的项目提供有价值的预测依据。

总之，只有科学体系化的预防机制、管控手段，最后才能及时有效的处理问题，并给出以后优化提升的机会。相信，长此以往，签证变更越少，成本管控能力就会越强。

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