我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：【新人首问】房姐好，目前武汉硚口蓝光林肯公园110平一套，首付3成，贷款82万（9折利率，房子在我名下，去年交的房还没办房产证），蔡甸中建锦绣双城房子一套116平（上浮20%利率，房子在父母名下，后年交房），首付3成贷款80万，目前我的户口不在武汉（本科毕业3年）。想请问下：1.硚口区蓝光林肯公园的房子市场前景怎么样？（16年买入时1.06万，目前二手房1万3左右，涨幅较小）2.家里考虑卖掉硚口区的房子，换到亲戚居住的汉阳卧龙墨水湖边小区（带幼儿园小学学区），但这边二手房均价1万4左右，硚口区的房子是3室2厅2卫，卖掉后预计只能置换卧龙小区两室或是小三房的房子，这样值不值？怎么操作更好？谢谢
回答：你好，长丰板块发展很慢，没有规划，地铁交通商业配套都没有，铁路北边的面积本来就不大，铁路南边有大量的城中村改造。未来的发展速度也比不过墨水湖沿线。换房思路正确，卧龙，招商公园，南国自住都是不错的选择。
提问：怎么二改一 有没有相关链接 我一直没找到 在线等急急急
回答：二套可以操作成首套，首付3成，具体操作方法，详见知识星球内部分享。
提问：房姐你好，我之前问北京和武汉买房的问题，现在是，我男票他姐姐以他的名义在杭州买了房，有贷款，他有北京工作居住证，再买房算二套了吧？他名下的房子能清掉以一套名义在北京买房吗？
回答：处女贷用了，北京买房都算二套。杭州的房子对敲给她姐 北京全款抵押买入，需要淘笋，配合垫资操作。相当于首付3成
提问：请问房姐，今年三月我买了个新房，今年年底交房，然后我最近准备买套二手房，那这个二手房交契税是按首套还是二套交？会不会这种情况，这套二手房按二套交税了，明年初新房办证又还是按二套交税，请帮我解答一下，谢谢。
回答：按照网签先后顺序，后买的这套按照二套交。这样其实不划算，因为新房办产证时还是按照二套交。
提问：房姐你好，本人情况:1、现住云南省瑞丽市下的镇上，夫妻双方公务员，三十多，女儿四岁多，父母70多（有养老金），家庭月收入1.2w，现有子弹20个。2、2010年买了一套单元房8w（自住）,当时公积金贷款五万分五年还清，现夫妻两个每个月合起来有住房公积金三千多点。准备计划:1、在瑞丽购房，偶尔放假去住，看了一个期房价格75w左右。2、农行可以薪资贷30w,利息5%，五年还清，贷了不知道搞什么用。有一张中行信用卡，几乎没有过，每年五次都没刷。问题:听房姐说，小县城投资没价值，但去其他地方投资也不知道怎么整，想改变也很难，小县城投房地产也可能赚一点，很迷惑，针对我这种情况，房姐有什么好的建议吗？
回答：我的建议还是去省会昆明或者重庆投资，已经有自住房，再买一套瑞丽的房子未来涨幅不如省会，且偶尔放假去住，算算成本，还不如去住酒店。在月供无压力的情况下，先投资收益更大的城市，等赚到一桶金之后再到瑞丽换一套大别墅自住。
提问：房姐您好，坐标石家庄，有83年房源一套，房本面积61，实际面积88（单位统一外延），带10平米左右小院，小院临街，成熟地段。缺点老、通风采光不太好，价格140万，有自住房，考虑投资或出租。可以操作么，需要注意什么。
回答：你好，石家庄作为省会买房长线看不会亏，但是河北省的存在感很弱，流量被北京和天津吸走，去其他强二线城市投资回报率会更大。83年的老破小，属于房产生物链最底端，未来涨幅空间有限，建议直接出手。本地土著可以淘新盘或者次新笋入手。
提问：房姐好，目前武汉二手房挂牌有九万套，怎么这么多呢？是2016年的投资客在抛盘吗？他们是因为不看好武汉所以抛售吗？房姐对武汉未来五年楼盘市场怎么看？谢谢
回答：二手房挂牌量武汉9万，重庆9万，北京8万 这是最新数据，因为存量大。武汉在全国范围内并二手房挂牌量并没有很突出。武汉经历过上一轮涨幅之后，武汉人的心态就变了，认为武汉买房是可以赚钱的。别看链家挂牌量9万，你真正去淘过二手笋就会发现，并没有人愿意低价卖出。更多的是改善置换。武汉10年依然看涨。
提问：房姐，如果手上没有资金，可以信用贷来付首付买二套吗？流水是可以做到月还款3倍以上的，应该没问题。房姐有没有其他建议？
回答：换核操作，不要用自己的卡T
提问：房姐，子弹70，投资，在老家山东临沂新城区买房有没有投资价值？与在省会济南买房相比，哪个会更有投资潜力？
回答：临沂就算了，人口都在往外跑，批发生意被电商冲击也日薄西山，市府北部造城拉GDP，山东三线红色老区百姓向来听党指挥，钱都砸北部去了，未来富人也搬过去，南部衰落。子弹70买济南。
提问：房姐 找朋友借了80w 1分的息 现在看中的楼盘一直不开 这钱拿在手上也烫手阿 这尴尬的情况怎么破阿？烦死了
回答：借太早了，应该提前打招呼，等开盘抢到之后再借出来。1分利息太高了，朋友拆解4%左右最佳。详见知识星球内部资料《所有渠道融资成本的等级》
提问：我和姐姐都定了融侨天域的房，她用儿子的名义购买，首套房资格，但是儿子没有流水，需要用姐姐做接力贷。我买的算二套，首付款还差50-60，姐姐用他房子做抵押贷款帮我凑首付，办理哪家银行银行贷款，不影响姐姐做房贷。我和老婆年收入30万，公积金5000多，以前用公积金提现还过商贷，二套房时总价15万，提现10万，公积金中心说以后不能提现了。后期我买了房，是否可以用公积金贷款，如果不能公积金贷款，是否可以用公积金还房贷。我和老婆现在有一套共有产权房出售，我名下还有个房做了备案，如果JLH，老婆名下无房，是否可以用老婆名义购买，但老婆征信不好，有什么方法可以解决。
回答：1.你姐姐办完按揭之后再做抵押贷不影响。按揭之前不要做抵押。2.公积金可以买二套，额度50万， 3.JLH析产后老婆腾出房票购买。4.征信逾期可以通过一些方法抹除，详见知识星球内部分享。
提问：【新人首问】加入知识星球，熬夜看完精华文章，思路豁然开朗，但是对于现阶段的房产投资还是想请教一下房姐。我的现状是夫妻名下有一套南国中心的住房，每月1万5左右的商贷，之前购房用过一次公积金，后来卖房之后缴清就未用公积金了，我的父母名下有一套房龄24年的老房子。目前手上有子弹100，原先打算在三阳路附近买老破小的学区房（家有二宝，大宝两岁）现在看了知识星球的资料，考虑把资金利用到极致，现阶段父母还没到65岁，我们要不要先用父母的房票做投资入手一套新房，等过几年增值之后再卖掉去入手一个学区房？还是一次性入手两套把房票全部用完做投资呢？投诉就是看倒挂的新楼盘吗？求解答？
回答：你好，思路正确，可以把父母的老人票都先用掉。等孩子即将上学再考虑入手学区房。投资倒挂最严重的新盘，星球内部已梳理性价比最高的新盘，另外三环内陆铁沿线开始淘二手次新笋。父母名下的老房子可以考虑出手置换。
提问：新人首问 美丽大方的房姐，我想咨询您：想置换一个三环内有地铁的四房，主要活动在同济医院和亚贸附近，不太考虑光谷及古田，因为征信不好新房买不到，只能买二手房，首付加税费中介费希望控制在100以内。因为小孩两岁，也有考虑学区因素。之前看中四新的纽宾凯，除了这个还有别的推荐吗，谢谢啦
回答：你好，首先说说征信问题，如果之前有逾期记录，金额小，时间短，对按揭的影响不大。如果有大额逾期，也可以通过一些方法抹除。汉阳最高的小学有三个，钟家村 西大街和玫瑰苑 钟家村和玫瑰园本校的附近没有二手新房，西大街的世茂锦绣长江能上。但是子弹100买不了四房。玫瑰园南区分校还可以，南国明珠的对口 保利香颂那个现在还只能确定是教育用地，可能修小学，教育质量不确定。如果你只追求这个级别的学校，招商公园1872和新城璟棠是都可以考虑的。
提问：房姐您好，我在北京继承了两套房，都满五，现在想出售。在武汉有房贷未还清。如果出售北京房产的话，是否两套都不能算满五唯一，都要收20%个税？如果能够规避个税？
回答：是的，54大法可避税
提问：房姐，你对装修有了解吗，网上查了一下，感觉里面的水好深，全包感觉吃亏，半包、清包我也不懂，之前都没搞过装修，现在上班也忙，没什么时间监工怕麻烦，武汉有没有靠谱的装修公司和设计师推荐一下呢
回答：可以半包，施工方式和材料选择自己多上心。找个体装修队，别找装修公司。自住家具可以找大品牌，宜家，顾家等，性价比高的可以直接找工厂订做。如果是简装出租，所有材料都上1688买最便宜的即可。
提问：美丽的房姐你好！目前北京有一套房，母亲济南户口无房无贷子弹70-100。目前打算把济南两张房票用光：首套，正荣悦堂府，工业北路地铁站旁，13500。二套，荣盛华府，R2地铁站终点站彭家庄附近，11000左右。请问这个思路是否可以？这两个盘是否可以？
回答：长持5年期，济南工业北，雪山限价新盘1.3以内最好。工业北距离CBD 8公里。等R2开通了会涨一波，21年开通是第一个卖点，23年工业北规模发展完善后，是第二个卖点。
提问：房姐好。纯投资，请问魔都地铁17号9号和11号哪条线更有前景？比较看好17，徐泾或赵巷附近适合投资么？房姐对大虹桥和长三角一体化怎么看？谢谢
回答：17号线目前估值不高，未来有潜力。徐泾的机会大一些。毕竟是市级规划。从外环外距离人广的位置来看，大虹桥绝对是外环外最贵的板块，均价已经接近6万，这个价格可以买到北中环的价格。但是你从规划利好，大虹桥的价格还是有潜力的。我一直是把它当做下一个徐家汇的价格来对标的，用这样的价格看，大虹桥还可以涨。选择大虹桥另一个原因是政府在这里投入的地铁、基建还有引进的产业足够大，沉没成本太高，所以反而不会失败。有了确定性就可以加杠杆。如果博暴击，我觉得大场板块机会更大，一旦军用机场拆迁，这里就是一轮暴涨，当然风险也大。长三角一体化看似对周边城市房价都有拉升作用，其实能买的城市只有上海，南京，杭州。
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