1
看大势
感觉中国的疫情到尾声了，风水轮流转，国外又陷入一场“腥风血雨”的大战，虽然湖北近几日出现0病例，但是深圳受海归潮的影响还偶有新增，可见全球疫情势必会影响中国。全球市场整体性的悲观已经显现，近期美股已经熔断4次，欧美经济下行已经是大势所趋。
如何“保命”、如何避险成了很多人心中最重要的事情。
然而太子湾湾玺和万科小公寓在疫情期间热销现象，似乎刷新了我们悲观的后市认知。被压抑了3个多月，这是要开始报复性反弹，还是只是预期ZF爸爸要放水的假象？
来，我们回顾下太子湾两次开盘：
3月7日，N3栋低楼层开盘首批70套推出，当天15分钟之内全部售罄，均价8.5万/㎡。
3月13日，N3高楼层仅14套推出，中午12:00开始在线选房，全部售罄。
优惠：首次开盘购房97折优惠，签约额外99折，首付2成月底交齐，剩下的2.5成4月底前付清，此外3月7日-31日享受20天无理由退房。
第二次开盘依然有3个点折扣。另外仅需100万就可以定房，如果是公司名义购买，需要一次性付款。
3月7日，N3栋低楼层开盘首批70套推出，当天15分钟之内全部售罄，均价8.5万/㎡。
3月13日，N3高楼层仅14套推出，中午12:00开始在线选房，全部售罄。
优惠：首次开盘购房97折优惠，签约额外99折，首付2成月底交齐，剩下的2.5成4月底前付清，此外3月7日-31日享受20天无理由退房。
第二次开盘依然有3个点折扣。另外仅需100万就可以定房，如果是公司名义购买，需要一次性付款。
万科星城公寓的线上开盘情况：
据了解，万科星城此前一共备案了1194套商务公寓，包含28㎡、32㎡和56㎡三种户型，均价约3.9万/㎡，总价区间96-267万/套。
3月16日线上开盘推出的是4栋288套房，7分钟全部卖完。线上选房结束后不久，加推了5栋房源。首付4.5成，分期付款，首期款10万/套。
据了解，万科星城此前一共备案了1194套商务公寓，包含28㎡、32㎡和56㎡三种户型，均价约3.9万/㎡，总价区间96-267万/套。
3月16日线上开盘推出的是4栋288套房，7分钟全部卖完。线上选房结束后不久，加推了5栋房源。首付4.5成，分期付款，首期款10万/套。
虽然有些许打折，但这个力度并不足为奇，反倒是首付“分期”让购房门槛的确下降了不少。
在这个特殊时期，开盘售罄的确让人热血沸腾，但房产是大宗资产，整体经济不好的前提下，我们更需要冷静一些。湾玺到底怎么样，值不值得下手，今天给大家详细分析。
2
看价格
去年3月N1和N2的均价是9.9w/㎡，区间是7.8w-11w/㎡，要知道去年卖的是毛坯房。
今年N3的备案价是8.6-13w/㎡，一年过去，单价基本没涨。接下来即将要推出的N5，听销售介绍单价在8-13w/㎡之间（高区约11-12.5w/㎡，低区约9-10.5w/㎡），总价是2880w-5200w之间。单价基本不变，面积段是越卖越大，总价越来越高。
我们买房子，不仅是要看单价，更要看总价，因为这直接关乎到首付款和月供。精装修一般都是用来溢价的，带精装的产品单价可以提升约1-2w/㎡。
3000w以上公寓，选择性太多。作为一个新项目，周边配套还未成熟，升值速度自然慢。
3
看投资空间
公寓被“黑”的确有原因：
① 5年限售机会成本高
② 持有时间成本及资金成本高：50%首付+最高10年的商贷政策
③ 5年期满，交易成本高：增值税高
④ 产权只有40年
⑤ 未来深圳如果开征房产税，此类房屋税务成本高。
⑥ 使用成本高：商水商电
⑦ 无学区：没有学区房的溢价
⑧ 流动性欠缺
即使用公司名义购买，也必须一次性付款。购房者撬动杠杆的空间小，在某种意义上，投资价值并不大。
当然，公寓不限购，不占用名额，豪宅公寓的契税跟住宅性质的豪宅是一样的，太子湾可以通管道煤气，用水标准也跟住宅一样，好像还不错哦。所以很多人只看到优点，却没有看到，对于居住而言，要的不止是户型好，更需要好的地段、配套和圈层，花5千万住在这里为什么不选CBD的住宅？
据了解，湾玺可以做到5.5成贷款，贷款月利率5.35‰，公寓只能贷款10年。按照10万/㎡的单价，首付1845万，月供约28万8千，如下图所示：
▲贷款计算工具推演
公寓月供压力还是比较大的，经济不好的时候更要保存现金流在手上，未来有现金流者才活得好。
4
看地段
太子湾的规划很好，招商局的实力有目共睹。尤其是老蛇口人，见证了招商40年带领蛇口一步步成长，对于他们来说，买的不只是产品而是一种生活习惯。但对于部分住惯了福田和罗湖的深圳人来说，太子湾处于深圳最西边的角落里，感觉很偏。
太子湾的地段的确远不如深圳湾，深圳湾更中心。看现在的经济形势，太子湾要成熟起来还要5-10年。毕竟蛇口几十年、前海十年也赶不上深圳湾，这就是中心的力量。
01
交通
说起地段，离不开交通。太子湾附近目前有1个地铁站（蛇口港站），走路大约8分钟到达（大约600多米）。而且未来12号线太子湾站会直接连通到K11。
如果是开车，往西可以通过兴海大道到达前海和宝安，往东经过港湾大道上南海，可到南山中心区，交通还是比较方便的。
02
配套
说到配套，了解蛇口的人都清楚，目前主要的集中商业来自于海上世界，距离太子湾最近的是轮渡中心的商业配套。所有新房（期房）的特点，就是现阶段生活配套都不完善。我们去看房的时候，周边大部分楼栋都处于施工或打地基状态。
当然，距离交楼时间还有1年，而开发中的K11预计2022年投入使用，由香港新世界操刀，过个三五年，商业配套应该会丰富很多：
规划约22万㎡K11+D-PARK，Bay house楼下的商业约5万平，还有约46万㎡的商业街区……
另外，本项目基本都是商业和写字楼，在如今经济不景气的大环境下，商务招租是个非常难的事情，2019年深圳的写字楼空置率达到22%，太子湾又紧挨着诸多利好政策的前海自贸区（商务体量惊人），而且前海都10年了，空置率还是很高，所以太子湾的写字楼 未来招商会是个大问题。
另外太子湾本来居住人口并不多，光靠油轮母港的人流量，估计难以支撑约70多万㎡的超大商业体量，这让太子湾的成长周期拉的更长。
03
学校
最后就是学校配套，大家应该都清楚公寓是不带学位的。如果有小孩要读书只能选择国际学校，太子湾未来会有两个国际学校：太子湾国际学校和南山中英文国际学校（预计今年9月搬迁过来）。太子湾国际学校，是由领科教育集团打造的4年制美式高中，引入美国教育模式，媲美深国交实力。但是疫情对教培行业影响很大，到现在为止学校都还没开学，未来学校的招生也是个大难题。
所以，人气冷清的地段，无论是招商还是招生，未来都是个问题，人气冷清，势必会影响房价增长的速度。
5
看产品
01
基本规划
湾玺位于蛇口太子湾片区，招商局开发，由国际邮轮母港领衔，集总部商务集群、滨海商业街区、顶级国际社区等于一体的170万方国际滨海综合体，整体容积率为2.44。
此项目包含超300m旗舰商务总部+K11购物艺术馆和家庭游乐购物中心+约46万㎡滨海商业+约61万㎡商务集群+约39万㎡国际社区+约3万㎡国际医院+顶豪瞰海大宅+约6万㎡海上艺术中心+约22万吨级邮轮母港+15公里滨海长廊+约8万㎡滨海五星级酒店。
此项目包含超300m旗舰商务总部+K11购物艺术馆和家庭游乐购物中心+约46万㎡滨海商业+约61万㎡商务集群+约39万㎡国际社区+约3万㎡国际医院+顶豪瞰海大宅+约6万㎡海上艺术中心+约22万吨级邮轮母港+15公里滨海长廊+约8万㎡滨海五星级酒店。
超级大项目，规划配套齐全，密度比较低，舒适性加分。
太子湾的商住项目分4期开发，周期长达9年，商务公寓一共6栋，湾玺是居住板块的首发作品，已经售罄的是N3（T7），即将推出的是N5（T8）栋公寓。
02
户型设计和景观
即将推出的T8栋一共三种户型，320㎡M、380㎡L、410㎡N，三梯两户，高低区的户型有所不同。5-9层是M和L户型，10-18F和20-31F是N和L户型。所有户型中，除了M看不到海景，N和L都是可以看到的。（具体要建成之后才能验证）
我们具体来看看户型图：
M户型：约320㎡4房2厅3卫+工人房
户型优缺点
优点：三面采光，东南朝向，约6.5m长的阳台；入户旁有单独的衣帽间转换空间恰到好处；双套房设计，生活方便；约22㎡的大主卧，主卧带大衣帽间和浴缸；户型方正，实用率达78%左右，基本没有浪费面积。
缺点：有一个次卫无自然采光，且除了主卧，所有次卧都是东北朝向，朝向一般，次卧的尺度比较紧凑，都不到15㎡。另外，餐厅的采光比较一般。工人房的位置有点鸡肋，无自然采光。最里面的次卧拐角有点多，略浪费走廊面积。此户型并不是板楼，无法做到南北通透。
N户型：约410㎡5房2厅3卫+工人房（样板房户型）
户型优缺点
N户型和M户型差异主要在于公共空间，卧室的格局和尺度都类似。
N户型的客厅和餐厅分离，单独客厅和餐厅，尤其是客厅三面采光，双阳台，非常舒适。餐厅也比M户型更大，采光更好，餐厅带阳台，而且有很大的西厨岛台。
有一个比较奇葩的设计就是入户，衣帽间摆在中间，有点尴尬，把入户花园直接切断。也许设计师是想做一个软隔断。但从实用角度看，做到门旁边可能更实用。
M/N户型的东南方向可以看油轮母港、K11和远处的无遮挡海景，但是西南方向会被N3遮挡。
L户型：约380㎡的4房2厅4卫+工人房
户型优缺点
L户型最大的亮点就是：南北通透，但是西南朝向，朝向比M/N户型的略差，但是通透性更好。整体三面采光，客餐厅都带阳台，且厨房单独带阳台，实用性比较强。
入户衣帽间的位置非常好，就在门旁边，方便实用。且主卧的空间更大约24㎡，但衣帽间比M/N户型略小。基本属于全套房设计。次卧的面积也基本达到了15㎡左右。均好性强。
缺点：有一个公卫也是没有自然采光的。从位置上看，L户型景观是不如M/N的，西南方向主要看园林。东北方向主要是K11低矮建筑和远处的海景。
综上，L户型从设计上看是最好用的。M和N则是把景观面最大化。因为是新房，其实未来到底这两栋的海景是怎样的，以后才知道。
03
精装修
精装修跟双玺时光道有点类似，大家可以详细看看我写的时光道测评文章《 智能豪宅的典范，招商双玺时光道测评 》。他们用的都是一线品牌，具体看看下图：
大家再来欣赏一波样板间（N户型）的高清图（尚臻房00后摄影师手机实拍）
整体而言，产品品质中规中矩，对比深圳几大豪宅公寓，没有亮点。
在住宅很稀缺且供不应求的深圳，公寓作替补也在所难免，深圳湾一号就是典型的顶豪公寓，但它更多的意义是圈层、身份和不可比拟的中心地段。
太子湾无论是从地段、配套和城市资源上都赶不上深圳湾一号。所以如果花5000万买一套太子湾，无论投资还是自住都是个下策。真的因为名额问题，喜欢奢侈大户型，要买当然就买最好的，目前深圳最好的公寓是深圳湾一号，接下来还有恒裕深圳湾。
如果名额问题还可以解决，建议还是购买住宅产品。
产品本质决定钱途长短。
*附录：项目详细规划
△招商太子湾：项目占地面积近70万㎡，总建筑面积170万㎡，包含三大板块——邮轮坊、商业坊和居住坊，主打宜居、宜业、宜商、宜游的国际滨海城区综合体旗舰。
❖ 邮轮坊：
2016年10月31日，太子湾国际邮轮母港启用，停泊位17个，已开通往新加坡、苏梅岛、曼谷、越南、马来西亚、菲律宾、日本、中国台湾等国家及地区航线，香港、澳门、珠海等60分钟可达，将成为深圳通连香港、走向世界的“海上门户”。
❖ 商业坊：
商业坊建面约46万㎡，体量相当于两个万象天地，包含购物中心、滨海餐饮、休闲娱乐等多元商业模式。最值得期待的是，招商蛇口确定引入全球首个把艺术、人文、自然三大核心元素融合的原创品牌——K11购物艺术中心。
太子湾K11： 2009年，新世界发展执行董事兼联席总经理郑志刚在香港创立第一家K11购物艺术中心，K11的空前成功令他在商界众多“富二代”中被贴上了“实力派”的标签。截至目前，K11先后在香港、上海、武汉、广州开店，均收获巨大的成功。
❖ 居住坊：
居住坊，是太子湾最后一块住宅区，总体量约39万㎡，包含高端住宅、商务公寓和人才公寓。扣除不可销售的人才公寓，项目居住物业保守估计总货值或超500亿元。
高端住宅部分为原蛇口码头，建面约10万㎡，预计将于2022年推盘。
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